APRA：在建公寓太多，进一步收紧投资房贷太危险

近期澳洲监管部门连续出台新政，迫使银行进一步收紧房贷，监管层还明确表示未来还会要求银行增加资本金。也有传言称，审慎监管局（APRA）可能进一步要求银行收紧投资房贷。
然而4月30日审慎监管局主席韦恩·拜尔斯（Wayne Byres）在“澳大利亚经济发展委员会（CEDA）2017面新州房地产市场展望”活动上发表讲话，称审慎监管局不能将投资按揭贷款增速降到10%以下，因为担心未来市场无法消化大量在建公寓。
非常时期之非常措施
拜尔斯强调，他当天的讲话主要围绕审慎监管局的重要目标展开，即确保房地产信贷的标准是审慎的，尤其在风险比较大的环境下。
他辩解说，APRA无法承担调控楼市的全部责任。
“我们必须从多方面干预房地产市场——税收、利率、法律和外国投资规定。有些信贷机构是在审慎监管局的监管范畴以外的，因此审慎监管局收紧信贷的结果可能是信贷流向其它信贷机构。因此，我们的影响是有限的。房价是由许多我们无法控制的本地和全球因素决定的，无论价格上涨还是下跌，我们所做的努力都如螳臂当车。”
拜尔斯强调，房地产市场中的一个决定性因素就是可否获得信贷。APRA并不是要控制价格，其目标是确保某个地区的价格向某个特定的点移动；让信贷机构在审慎监管下对房地产周期保持警惕，并作出合理的贷款决定。“这是保护银行存款人和整个金融体系稳定的最佳方式。”

他总结了在过去5年中，审慎监管局加强了对住宅房贷的监管措施，包括：
“2011年和2014年要求大银行的管理者保证他们在积极检测他们的房贷资产和信贷标准。
2013年，我们针对许多房贷风险收集了更详细的信息。
2014年，我们对大银行进行压力测试，其中包括房地产市场急剧下跌的情境。
2014年，我们就安全管理住宅房贷的风险管理问题发布了《审慎行为指导》。
我们对借款人行为做了许多假设，以评估不同银行的信贷标准之间的差异和变化。”
从2014年底开始，APRA开启了一个较新的领域：对信贷基准做了具体的规定，明确规定信贷机构不能超过这些基准，除非满足更高的资本金要求。特别是我们设定了投资房贷的增长不能超过10%的红线，以及将评估还贷能力时利率缓冲提高到7%，或贷款产品利率再加2%。
“我认为这些措施都是非同寻常的，不同于我们以往的工作方式。但我们认为，在一个高方价、高家庭债务、低利率、低收入增长和激烈的竞争压力下，采取比以往更严格的措施是必要的。在这个环境下，借款人很容易借到很多钱，不幸的是，当环境变化时就难以偿还债务。”他说，“从2014年底我们实施新的政策以来，投资房贷的增长已经放缓，偿贷能力评估也已加强。但是与此同时，房价和债务上涨，官方利率下降，工资增长停滞。因此我们又划定了新的界线：‘只还利息’房贷不得超过30%。”
APRA的目标不是调节房价
去年中期，澳洲公寓开发大佬Harry Triguboff会见了APRA和澳证券投资委员会的官员。对于这一前所未有的会晤，媒体披露，Triguboff非常担心银行惜贷会在澳洲公寓市场引发灾难性后果。
通常中国的期房投资者在签订购房合同时需要缴付10%的定金，楼房完工时要缴齐另外20%的首付款，同时从银行得到70%的贷款。然而从签订购房合同到楼房完工，通常需要两年左右的时间。银行放贷时要重新评估房价，如果房价下跌，投资者就无法得到原先预计的额度的贷款。
Triguboff担心，如果公寓价格下跌20-25%，中国买家将无法得到银行的足额贷款，蒙受损失的中国投资者可能很长时间都会远离澳洲楼市。他试图说服这两大监管机构能允许银行在房价下跌时仍贷给投资者预计的额度的贷款。
当时APRA是否做出了承诺，我们不得而知，不过拜尔斯周日的讲话透露出他对公寓市场的担忧。

图表来源：APRA

拜尔斯在讲话中展示了上图，并称在2015年，住宅开发信贷的比重增长很快，增速达到了30%，尽管之后又急剧下降，但这意味着2017年有大量公寓完工，需要获得银行房贷。
“这就是我们为什么近期不能将投资房贷的基准从10%再下调得更低。2017年我们有大量的住宅需要市场来消化，如果此时没必要地对其加以限制，我们就会毫无所获。”
拜尔斯还提到，APRA检查了很多国内的大银行及外国银行在澳的分支机构，发现大银行虽然明白对商业房贷需要非常谨慎，但他们也很关注市场的竞争情况。在检查中有明显的证据表明，在观察到他们的竞争对手采取了更低的借贷标准时，银行也可能暗中放低自己的借贷标准。
他在总结部分中说，无论住宅房贷还是商业房贷，APRA未来都会密切关注，但是调节房价并不是APRA的目标，APRA的任务是确保无论未来地产周期如何发展，银行体系的资产负债表都能应对未来的变化。