澳外国人投资指南（九）：临时居民申请购买已建房屋的豁免

住宅房产——已建立的住宅豁免证书

在澳大利亚的外国投资框架下，外国人在澳大利亚购买任何住宅房产前通常需要申请取得外国投资批准。

基于作为临时居民的外国人在澳大利亚需要一个居住场所的事实，临时居民可以申请购买一个已建住宅来作为其在澳大利亚生活期间的主要居所使用。

身为临时居民的外国人可以申请批准来购买一个特定的住宅或者可以申请已建住宅豁免证书在特定的州或领地来购买一个已建住宅来作为他们的主要居所使用。该证书将允许临时居民作出多种尝试来通过任何方法（例如拍卖、抽签、私人报价、意向书或招标）购买一个已建住宅，而不需要就其感兴趣的每一个房产单独寻求批准。

该豁免证书的有效期通常为从批准之日起的6个月，并将受到条件的约束，这些条件从已建住宅一旦被购买时起适用。这些条件包括临时居民必须使用该房产作为其在澳大利亚的主要居所，并且他们在自己不再是临时居民后的3个月内必须出售该房产。该房产在交割的时候必须是空置的并且不能被出租。临时居民不能购买已建住宅来作为投资房产、出租或者作为度假屋。

本指南摘要陈述了评估已建立的住宅的豁免证书的申请时被考虑的因素，并概述了通常适用于该证书的条件。

资格

谁是临时居民？

临时居民指如下的个人：

?   持有一个临时签证被允许在澳大利亚停留超过连续12个月（无论该签证还剩余多长时间）；或

?   正居住在澳大利亚，已经提交了一个永久签证申请并持有一个过桥签证被允许在澳大利亚停留至该申请已经被处理结束。

对于根据澳大利亚的外国投资规则有资格购买已建住宅来作为其主要居所的临时居民，已建住宅豁免证书通常将会被批准。

已建住宅豁免证书允许一个外国人来：

?   仅购买一个不特定的已建住宅；

?   在指定的州或领地购买已建住宅；及

?    

?   购买最高不超过豁免证书上规定的金额的已建住宅。

例1

Zhong是一个临时居民，并想要在霍巴特购买一个已建住宅来用于其在澳大利亚的居所。她申请了一个已建住宅豁免证书（其允许她购买一个金额低于200万澳元的不特定的已建住宅），并被授予了一个有效期为6个月的豁免证书。

Zhong参加了多次拍卖，但是并未成功。她后来以150万澳元就一个住宅提供了私人报价，她的报价被接受了。由于Zhong已经使用过豁免证书用以购买一个已建住宅，她不再能够使用该豁免证书来购买其他任何已建住宅。

例2

Jaymie是一个临时居民，想要在昆士兰购买一个已建住宅来用于其在澳大利亚期间的居所。他申请了一个已建住宅的豁免证书（其允许他购买一个金额不超过100万澳元的不特定的已建住宅），并被授予了一个有效期为6个月的豁免证书。

Jaymie参加了一个拍卖并且出价120万澳元。尽管超出了他的豁免证书上规定的限制金额，Jaymie继续对该房产出价，并以130万澳元的出价成为该房产的最高出价者。

当对一个已建住宅的购买价格高于在豁免证书上规定的金额时，该证书将不适用于对该房产的购买。因此，Jaymie没有获得购买金额超过100万澳元的房产的外国投资批准。Jaymie已经违反了法律并可能受到严格的处罚。

条件

该证书通常在标准条件下被批准，这些标准条件将适用于购买一个特定的已建住宅作为其在澳大利亚的居所（家）的临时居民。这些条件为：

?   使用该房产作为其在澳大利亚的主要居所；

?   不出租该房产的任何部分，包括确保其在交割的时候是空置的；及

?   当该房产不再是其主要居所或者其不再是临时居民时（以先发生者为准），在3个月内出售该房产。

该证书也将包括一个条件，即要求该外国人一旦在证书下购买了一个住宅后将该房产在澳大利亚税务办公室的土地登记处进行登记（可在www.ato.gov.au上进行登记）。

不遵守证书上的条件（例如，购买一个超过规定金额的房产或者购买多个已建住宅）的外国人将违反外国投资规则并可能受到严格的处罚。

外国人可以申请变更豁免证书的条件。变更将收取费用。

费用

对一个已建住宅豁免证书的申请只有在相关的申请费用支付后才会被考虑。该申请费用的收取将基于与收取单独申请豁免证书费用相同的结构。

如果一个外国人以低于豁免证书上规定金额的价格购买了一个房产或者其未能在豁免证书过期前成功购买一个房产，费用通常不会被免除或退回。

处罚

如果违反了澳大利亚的外国投资规则，可能会受到严厉的处罚（包括民事和刑事处罚和处罚命令）。

不遵守澳大利亚的外国投资框架的情况也可能引起执法机构和其他联邦部门（例如移民和边境保护部门）的注意。

如何申请

如果你想要为如下申请外国投资批准：

?   一个新的住宅

?   空置的住宅土地

?   一个二手或已建立的住宅

?   一个已建议的住宅的豁免证书

请使用澳大利亚税务办公室的外国投资申请表格。

外国人应注意确保其提供正确的详情和所有要求的信息来作为其申请的一部分，因为在一个批准已经被授予后对详情的变更（例如姓名或房产地址）可能要求外国人寻求一个新的批准并缴纳进一步的费用。

读者交流

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作者简介

唐林，本科学工，硕士学理，博士化工。移民澳后，始读法律。1999年成立留学生背景第一个律师事务所。2003年把所开到北京。业务包括并购、地产开发、商业纠纷和移民。是唯一给注册移民代理上课的华人老师。华人圈内素有“要移民找唐林”的说法。还是全国政协海外委员，中华司法研究会理事。