任泽平说“后年买房”！去哪里买呢？

近日，一封“1500万年薪”的人事任命通知刷爆了朋友圈，让身为“网红”的任泽平再火了一把。

这份“红头文件”由恒大集团主席许家印亲自签发，知名经济分析师任泽平月薪125万元入职恒大集团，担任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。

随后，任泽平稍早之前一篇访谈也火爆刷屏，谈话中他在分享理财心得时建议，“明年买股，后年买房”。

问：2018年如果按照五类大资产（股市房市债市汇市商品），建议做什么呢？

任：那很简单，17、18年炒股票，19、20年买房。17、18年炒有基本面的股票；19、20年买人口流入地方的房子。

任泽平可谓是“知行合一”的分析师。比如，他说“2014年我看好‘5000点不是梦’，就辞掉处长下海了。2015年，预测‘一线房价翻一倍’，就加杠杆买房了。今年我们看好新周期，就推周期推金融。”

1，大部房地产观点是错的

任泽平表示，他宏观研究了十年房地产，觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数，甚至大部分流行的观点都是错的。为什么很多人对房地产看错呢？

第一，不了解房地产政策。比如，很多人讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，市场起码是要有供求的对吧？分析的逻辑框架就错了，还在那分析什么。所以，那么多人过去十多年不停在看空，结果涨成这样，所以说你首先要了解政策。

第二，试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲“中国要人口老龄化了，所以房价涨不动了”。老龄化这个话题讲了多少年了，房价还是无畏无惧地上涨。

2，判断房价记住一句话就够了

房地产怎么去判断？任泽平认为，概括一句话叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。

1）房地产是大家讨论最多的话题，讨论多了有时候发现，把简单的问题复杂化了，房地产我们追踪了这么多年，大家记住一句话就够了，"长期看人口、中期看土地、短期看金融"。

2）长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨。

3）什么地方房价会涨？人流入的，库存低的城市。什么地方房价涨不动？库存高的，人口流出的城市。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

4）房地产永远是一个区域市场。房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

3，未来中国人往哪里流动？

未来中国人口往哪里流动呢？

任泽平指出，研究了十几个经济体，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。

1）人继续往大的都市圈迁移，这个趋势是不可逆的，为什么？因为大的都市圈更节约土地，更节约资源，更有活力，这是几百年来城市的胜利。这也就是我们过去的西部造城运动，小城镇化战略注定失败的原因。

2）什么人流入啊？有才华的年轻人，他带着梦想来；还有那些财富净值人士，他带着财富来这个地方，它有活力，它有希望，那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

在此前10月份报告中，任泽平指出，在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显：

在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。

由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。

海通证券姜超团队也认为，近年来，人口从三四线城市向一二线城市集中的趋势仍然没有变化。人口迁移实际上相当于一次用脚投票的选择。从国际经验来看，城市化进程中，人口都是持续向大都市圈集聚。

人口集聚的背后其实是产业和资源的集聚，驱动人口流动最主要的因素是追求更好的生活，具体而言包括工作、收入、环境、社会资源等等，在这些方面大城市无疑具有明显的优势。

根据姜超团队报告，二线城市，中部地区人口增长较强。天津、长沙、郑州、武汉、银川、厦门最近三年的常住人口累计增幅在5%以上。

4，绝不配置海外市场

在被问到“海外资产配置做不做？怎么看海外市场时？”时，任泽平表示，“我本人绝不配置海外市场”：

为什么呢？因为我一直觉得最好的投资机会就在中国，14亿人市场，过去一年百分之十几，现在也有6到7，名义GDP今年有11。这么大的市场，这么高的成长，在中国你都挣不到钱、你都找不到投资机会，你还到国外去？人家都来我们这寻找中国的机会，和中国市场一起成长。我们跑到他那个地方人口老龄化一年增长2%，有什么意思？我觉得最好的投资机会就在中国，我对中国的经济改革转型前景我坚定看好。

在2016年末的一场演讲中，任泽平提到，“不要说过去30多年提供的财富机会，过去两年能抓住就不得了了。假如说能够在2014年-2015年上半年炒股票，2015年卖了股票买房子，今年（2016）一开始你炒点螺纹钢和煤炭，你就不用来开会了，你就可以退休了。”

最后，任泽平提醒“投资有风险，市场有风险，投资需要理性”，并送大家王阳明的一句话——“此心光明、致良知”，这样的话，你做什么心里都是很踏实的。