房租大涨背后隐匿资本操手：中国政府的红线在哪里（图）

2018年夏天，以北京为代表的中国各大热点城市租房市场迎来新一轮价格上涨，经历房价上涨后，住房租赁市场火爆的让普通民众心寒。 

中国房地产业协会统计数据显示，截至2018年7月，绝大多数中国省会城市住宅租金同比上年均有涨幅，其中一线城市涨幅基本都在20%以上，部分二线城市租金涨幅更高，以四川成都为例，租金单价从每月每平米24.6元人民币（1人民币约合0.147美元）涨至每月每平米32.4元，涨幅高达31%。 

资本大鳄抢分租房蛋糕

本轮住房租赁市场发端于2015年，中国政府在中央经济工作会议上，明确提出要发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度。 

2017年中共十九大召开，将“加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度”写进十九大报告。在随后召开的地方两会上，多个省份的政府工作报告明确发展住房租赁市场。 

此后，租赁市场发展的集结号正式吹响。北京市提出，将推进集体建设用地建设租赁住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁；上海市计划新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，新增供应5.5万套各类保障房。 

福建省福州市今年新开工租赁住房和共有产权住房5,000套、新增供应5,000套，厦门新开工12,000套、新增供应8,000套；湖北省将在人口净流入大中城市加快培育和发展住房租赁市场，逐步提高租赁住房占新增住房供应量的比例；安徽省提出因城施策加强房地产市场调控，盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁。南京市提出今年将进一步加大租赁住房建设，筹集租赁房源100万平方米。 

嗅觉敏锐的资本，迅速盯上住房租赁这一庞大市场。据测算，2016年中国住房租赁市场约在1.1万亿元，预计2020年将达到1.6万亿元，2025年、2030年将分别达到2.9万亿元和4万亿元。 

工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行五大国有银行和中信银行、浦发银行多家股份银行布局住房租赁市场。 

大部分银行业务重心在为住房租赁双方提供融资授信，如工行计划未来五年为广州市住房租赁市场参与主体提供5,000亿元授信资金；中行计划为八家房地产企业提供超2,000亿元住房租赁领域融资；建行也已经上线了按居贷业务，为租客提供信贷产品。 

此外，部分国企、房地产开发商、民间租赁机构也成立专业租赁服务公司。已有万科、龙湖、碧桂园等多家民营房企进入住房租赁市场，保利地产、上海地产集团也推出了首批国企住房租赁品牌。 

空手套白狼“不但不聪明，甚至有点蠢”

而作为拥有客源、熟悉市场的房产中介，自然是个中翘楚。2018年1月16日，链家旗下的自如完成高达40亿元人民币的A轮融资；长租公寓运营商蛋壳公寓，也在6月28日正式对外宣布完成7000万美元B+轮融资。资本的介入无疑让长租公寓玩家有了更多施展拳脚的空间，锁定、抓住更多的房源，自然就成了各家的首选目标。 

8月17日，原我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中，直接炮轰了以自如、蛋壳为代表的长租公寓。他表示除了供给、需求、季节的因素外，资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源，严重违背市场规律，扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主开始要高价。一时间舆论哗然。 

其中中介的运作模式，成为舆论关注的焦点。中介与房东签订2年至5年的托管协议，同时中介与租客联系，并要求租客按年付租金。但值得玩味的是，很多租客与中介公司签订的长租合同，实质是一份与金融公司或银行签订的贷款合同。 

银行作为资金融出方，以租客的个人信用作为担保，把租金一次性付给中介公司。比如，中介公司利用租客信用从银行获得1年的租金，付给房东1个月房租，便可以用剩下的资金从其他房东手里收取房源，如此模式循环往复，只要最终占领市场，就可以提高租金弥补前期高价抢房源的损失。 

租客租到了房；房东收取了更多租金；中介公司获得了市场；拿到了中介费和服务费，甚至赚取了租金差价；银行挣得了利息；金融机构帮助中介融资并通过金融工具将资产打包销售给其他金融机构和投资者。似乎所有市场的参与主体都皆大欢喜。 

在这个几乎是“空手套白狼”的模式中，中介公司利用收付套期留存的资金，如何使用、如何存管，外界不得而知。中国政府目前也没有相关的法律条文约束。 但在缺乏法律制度约束的市场环境下，一旦任何一方经营不善，资金链断裂，就会造成难以想象的后果。胡景晖在个人新闻发布会上说“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。” 

话音未落，8月20日，杭州一家长租公寓宣告破产，留下一地鸡毛，据了解，由于无法从中介公司收到租金，很多房东决定收回房产，约有4,000户租客受损，涉及网贷平台6家。 

广州一位大型地产公司业内人士对多维新闻表示，做长租公寓的主体主要有三类：中介、互联网公司、地产商。中介有客源，缺乏技术和资金；互联网公司有技术，缺乏资金和客源；地产公司有客源和资金但缺乏技术。中介最缺资金，所以也就最容易触碰“地产证券化”的红线，因此中介“空手套白狼”模式不但不聪明，甚至有点蠢。 

前述人士坦言：“房地产市场说一千道一万就是一个'钱'字，有钱做出的模式既合法又好，没钱就既得罪政府又得罪市场。作为中介公司，还是谨慎一些为好，政府目前的导向是‘简单而合法’，未来长租公寓的模式可能以地产公司自有土地为主。” 

SOHO中国董事长潘石屹接受媒体采访时表示，长租市场实际上是在玩一场“垒沙塔”的游戏，垒得越高危险越大。而雪崩时，没有一片雪花是无辜的。