有一种“穷”，叫做银行觉得你穷

上个月，我的一位同行师长在朋友圈里发了这样一个段子：

在外行人眼里，这的确是一个搞笑段子，但是在如今的信贷环境下却是是真实存在的，背后的原因，绝不是银行对客户有多么关爱，而是直指影响贷款额度最重要的因素之一——Living expenses(生活成本支出）。

几年前，各大银行对于"家庭支出"这部分大多采用预估方式，例如单身人士每月平均花销1850澳币， 夫妻两人加一个未成年孩子大约一个月花销2590澳币等，只要客户声明在这个数值内，银行都能接受。然而随着澳洲银监会与皇家调查委员会对银行持续施压，各大银行对家庭支出部分做了不少修改，生活成本支出(Living Expenses)计算方式对申请者的贷款审批以及获批的额度有非常大的影响。

众所周知，银行计算申请人贷款“能力”是根据自己的计算公式，虽然不同银行计算方式的细节不同，但是总体非常相似，这个公式总结起来大概就是：

月税前总收入－月税务支出－已有负债月还款－新债务月还款－生活成本支出－Buffer(银行设置的缓冲额度）= 存款结余

举个例子：

Andy税前月收入为10000澳币，那么，减去2000税、1500已有房贷支出、3500新房贷支出、2000生活成本支出和500Buffer ，他还有500澳币的结余。

存款结余必须是银行规定的正数，这个案子申请才可能通过。那么从 Andy的例子可以清晰看出，只要生活支出这一项稍微高出一点点，贷款申请就有可能会被拒绝，或者被要求降低贷款额度。

近一年，有不少收入很高的贷款申请者由于忽视了Living Expenses导致贷款被拒绝，所以务必要开始重视这部分的申报。

首先，银行现要求贷款者需申报的生活支出详细条目如下： 

1. Basic Housing and property Expense   

申请者拥有的物业详细花费，例如： 物业管理费、维修费、物业保险、中介服务费、土地税等

2. Communications and Media  

电话费、网费等

3. Food and Groceries 

日常购买食物以及日用品的花销 

4. Recreation and Entertainment  

娱乐花销

5. Clothing and Personal Care

买衣服、买包以及个人护理等

6. Medical and Health  

医疗花费、保健品 

7.Transport 

交通费、邮费、过路费 

8.Education and Childcare 

子女教育花费 

9.Insurance 

汽车保险、医疗保险、各种私人保险等等

以上条目在贷款申请时都需要申请人详细填写，说明银行对于生活成本支出这一项的要求已经远远高于几年前。

还是以1万月薪的Andy为例：

Andy孩子上每周上三天幼儿园，每月支出多1800澳币，假设其它各项支出不变，实际结余将是－1500澳币。

显然，Andy借款能力就会亮起红灯。

今年，银行之所以频频要求贷款申请人提供3-6个月银行流水，除了要看工资入账纪录之外，更重要的目的是评估申请人的生活成本支出，这也是贷款成功率难与往年的重要原因之一。

“所以，对于每一个贷款申请者来说，对于自己的贷款能力切勿盲目自信，一定要做到贷款申请前早咨询、早准备，避免贷款因为额外高支出而影响自己的借款能力。 ”