悉尼房市“跌跌不休”，顶尖专家预测汇总！跌成什么样了？华人区有点惨（组图）
【今日澳洲10月27日讯】悉尼正处于几十年来最严重的房价下跌之中，顶尖专家说还有一段路要走。截至9月的一年中，房价中位数下跌超过7.5万澳元，自去年中期峰值以来，独立屋中位数已经下跌了8.1%，公寓中位数也下跌了4.4%。
据Domain网站报道，澳新银行（ANZ）现在预测，在明年价格稳定之前，这一跌幅将继续接近12%。但是高级经济学家Joanne Masters表示，这种低迷很难预测。
她说：“这与过去的3次房市低迷完全不同。这次房市疲软是由信贷供应收紧引起的，而不是利率上升。”
在本次房市衰退之前，最长的一次衰退发生在2004年初至2006年末，当时房价中位数下跌了7%。
悉尼独立屋中位数下跌城区
Domain高级研究分析师尼Nicola Powell说：“这次低迷对悉尼来说是一个新的挑战……是由实施更严格贷款条件的银行监管机构所推动的。银行皇家委员会推动了更加保守的贷款。APRA和澳联储想要做的是，放缓价格增长，他们已经实现了想要的目标。”
结果呢？悉尼的房屋成交量接近20年来的最低水平，尽管卖家折扣正在上升，但房产销售时间越来越长，房源积压越来越多，买家有了更多选择。上市拍卖的房产也越来越少，其中，不到二分之一的房产被拍卖，上周六修订的清空率为46.7%。
悉尼独立屋中位数上涨城区
Cobden&Hayson的主管Matt Hayson说：“清空率告诉我们，卖家想要抬高房产的价值，买家拒绝为此买单。”他补充表示，卖家正面临比预期更大的价格下跌，而买家因为借贷能力下降而退缩。
这是否意味着现在是进入市场的坏时机？不一定，Hayson指出：“对于当前市场上的买卖双方来说，这都是相对的。但是买家肯定占了上风，卖家必须现实一点，他们将无法获得前几年的价格。对卖家来说，如果你有能力持有，就别卖。”
悉尼公寓中位数下跌城区
对于投资者来说，情况就不同了，他们正处于信贷紧缩时期，如果工党在明年的联邦选举中获胜，他们还将面临负扣税变化的潜在风险。
汇丰（HSBC）首席经济学家Paul Bloxham表示，投资者的撤出意味着，工党的计划可能比批评者预期的影响更小。
随着价格进一步下跌，买家被鼓励多看看，充分利用现在的市场条件，找到他们喜欢的房产。
截至9月，内西区的房价受到了最大冲击，中位数下降了近18万澳元。
在价格下跌最严重的20个城区中，超过三分之一在内西区。
悉尼公寓中位数上涨城区（图片来源：Domain）
内城区跌幅最大的是Rose Bay，中位数下跌了20.4%，至325万澳元。紧随其后的是Russell Lea、Lane Cove North和Glebe。
在市中心和东部城区，为公寓增长的主要地区，因为这些地方的新公寓供应更加有限。但是，在西区、南区和西南区等独立屋更便宜的地区，出现了独立屋价格的强劲增长。
BIS Oxford Economics副主管Angie Zigomanis表示，悉尼创纪录的新房供应，加剧了收紧贷款标准的影响。
随着本财年创纪录的住宅竣工，中环城区再次首当其冲，他预测房价将继续下跌。本周发布的预测显示，房价将再下跌3%，随后将在2019-20年触底，从高峰到低谷下跌11%。
虽然建筑审批速度放缓，加上人口增长强劲，应该会阻止新房的持续过剩，但Zigomanis表示，会有一些地方供过于求。
同样令人担忧的是，澳联储的周期外利率上升和最终现金利率的上升，可能对市场产生的影响，以及借款人从只付利息贷款转向本息同还贷款，这意味着每月还款增加。
穆迪投资服务公司副主管Ilya Serov说：“转换成本息同还贷款的高峰将在2019-20年……因此这将是对市场的真正考验。”
Serov表示，尽管预期抵押贷款拖欠会增加，但相比以上的情况，将是微不足道的。
（Vanessa）
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