在墨尔本CBD，这些公寓竟然做到了传说中的“十年翻一倍”！

上一篇文章我们讨论了布里斯班过去十年到现在，一些主要区域的公寓供应量。（前文回顾：从供需动态看布里斯班公寓市场 | 澳房闲话）

今天我们移师墨尔本，继续来讨论这个问题。

并且，我再由这个话题借题发挥一下，来看看在全澳公寓最高密度区域的墨尔本CBD，什么样的房子可以做到十年翻一倍。

墨尔本和悉尼的公寓供应量，首先在数量上和布里斯班不是一个档次的，绝对数字要高出许多。

在讨论布里斯班的时候，我们列举了前八大公寓建造数量最多的区，其中如果某个区在一年内的建成数量超过1000套，那就算是非常高了。

而现在我们来看以下墨尔本公寓供应量最多的八大区域相关数据。

2009-2015年的七年内，墨尔本前八大区域的公寓建成数量总数约为24,000套，其中CBD约10,000套，Southbank约5,500套。

如果你还记得我们上次提到的，布里斯班这七年的建设总数仅为6,000套，墨尔本大约是它的四倍，而CBD在期间建成公寓就有10,000套。

我想称之为全澳洲建成公寓数量最多的Suburb应该没有其他区有异议。

2016年全年，八大区域建成公寓约7,600多套，其中CBD约3,300套。

单看这一个数字可能你没有什么感觉，但我想到的是布里斯班当年的建成数量约为4,500套，横向一对比，会发现当年布里斯班的建成数量的确比较恐怖。

2017年全年建成数量接近8,000套，同样也达到了墨尔本至今为止公寓建成数量的最高峰年，其中Docklands的建成数量有明显上升。

去年的建成数量也开始出现了下降，全年3,300套左右的建成数量，相比2017年下降超过58%。

在建数量方面，CBD的公寓在建数量依然较多，超过第二至第四位区域在建数量加起来的总和。

同样强调一下，这些数字是已经开工在建设中的。而所有潜在规划申请中，尚未预售开工的项目并不在计算之内。

看完这些干巴巴的数字，我想再来谈谈有关墨尔本CBD公寓，我的一些个人观点。

去年我曾经在专栏中写过一篇文章，“墨尔本CBD的公寓到底能不能买？”，当时引起的讨论也很多。在做过一些简单的研究后，我认为答案是肯定的。作为未来澳洲第一大城市的中央商务区，墨尔本CBD的住宅当然有投资价值。

问题的关键是，什么房子才值得买？

我们来看几个案例。

Unit：1 Bed, 1 Bath, 0 Car

Location: Niagara Lane, Melbourne

这是一套位于CBD核心位置的一房公寓，从外观判断，应该是Warehouse式改建的公寓由于年代较久远，这个公寓并没有附带车位。

从网上的资料来看，这套房产并没有出租的记录，看起来业主应该是用于自住的。过去二十年，这套公寓有3次交易记录，最近的一次发生在去年9月。

从97年的21万，到去年成交的95万，传说中的“十年翻一倍”，用来说这套房子再合适不过。

再来看下一个，这一次是一套两房。

从图上来看，这套公寓同样是warehouse式的公寓，这样的房产在墨尔本CBD周边有不少，从装修程度来看并没有太奢华。

来看这套公寓过去15年的交易情况。

如果从2009年那次交易的价格665K为基点，到去年的出售价，差不多十年翻了一倍。

看到这里，你千万不要得出结论说，只要买仓库式的公寓就对了。

前面的内容里还有一个重要的点没有提到，那就是这两套房子的涨幅之所以好，不仅仅在于他们是warehouse式的改造公寓，另一个关键点则在于它们的Size！

这两套房产，一房的室内面积超过90平米，两房的面积超过120平米。也就是说，换算成单价来说，也仅在$10,000/sqm左右。

如果你没有什么概念你的话，那么可以告诉你一个数字，悉尼CBD目前在售的新公寓项目，单价都超过 $20,000/sqm。

而两套公寓的涨幅，恰好也解释了墨尔本CBD绝大部分公寓的涨幅之所以不理想的原因。除了源源不断的新增供应，还有一个重要理由是，那里大部公寓缺少Owner Occupier Appeal。

去年10月，纽约曼哈顿地区规划通过了一栋新的摩天大楼，Central Park Tower，总高472米，其中住宅部分仅179户，最小面积132平米两房，最大1600平米八房。

我想，这样的大楼如果规划在墨尔本，那council至少得是2000套起批，弄个250层，大楼名字我也想好了，就叫Australia 250。

玩笑归玩笑，但可惜的说，目前墨尔本CBD大部分的公寓面积偏小是不争的事实。

一房40平米，两房60平米的公寓，你认为有孩子的自住家庭，高薪的专业人士会买来自己住吗？

你可以扪心自问，如果你不会，那么别人应该也不会。只对投资者有吸引力，又缺少add value可能性的房产，增值慢是理所当然。

因此，我个人总结出来的结论是，如果要买墨尔本CBD的公寓，有两个基本点是必须要把握的：

第一， 面积要大（一房室内面积超过70，两房室内面积超过100平米）

第二， 单价要合理（每平米单价不应超过9000-10000/平米，不算阳台）

今天的文章就是这样，感谢阅读。