APRA房贷新政能否吹暖楼市？业界看法不一

本周二，澳审慎监管局（APRA）送来了大选之后的房贷政策暖风：拟取消目前银行评估房贷借款人的还款能力时使用的最低利率7％。

本周二，澳审慎监管局（APRA）送来了大选之后的房贷政策暖风：拟取消目前银行评估房贷借款人的还款能力时使用的最低利率7％。

这一突如其来的消息立刻震动了业界，许多人相信，距房市迎来春天不远了。但也有人认为，其中还存在一些不确定因素，说房市回暖还言之过早。

跌势减缓，却不会“大幅转变”？

莫里森连任总理、央行发出更清晰降息信号、APRA松绑房贷审批，这三阵暖风看起来让人可以对房市更加乐观。

据澳广新闻报道，“公寓之王”哈里·特里波夫（Harry Triguboff）对楼市接踵而来的利好消息难掩欣喜，表示他不会再打折出售公寓了。

他说，目前他在以10％的折扣出售公寓，除此之外还给买家3％的让利，用于缴纳印花税，“我认为首先我应该可以全价出售了”。

Triguboff认为，央行在两周内降息的可能性很大，这将成为房价止跌的关键因素。房地产市场“已经非常弱”，央行降息会带来希望，增强购房者的信心。现在就是楼市的底部了。

经济学家和房地产经纪人表示，APRA的新政所选择的时机，对于重新当选的联盟党政府来说再好不过了，因为新政可能会抑制悉尼和墨尔本房价的进一步下跌并使房市更早地止跌回升。

房贷经纪人Chris Bates说，新任总理莫里森肯定会“欢呼雀跃”，因为如果新政有效，他会因为改善房市而受到赞扬。

上市开发商Stockland（ASX:SGP）的负责人Mark Steinert表示，APRA放宽房贷审批规则是房地产市场的巨大转变。

Steinert估计，APRA计划取消借款人所需满足的利率7％偿贷能力测试，这一利率可能会降至6.5％左右，这样可以使首次购房者平均多获得5万澳元的房，相当于首次购房者平均贷款额度增加了15％。

不过他指出，现在“球”又回到了银行的赛场了，银行的反应至关重要。房贷业务占到银行业务的60％，如果银行能“抓住这个机会”，业务就能取得增长。

CoreLogic高级分析师Cameron Kusher表示，APRA的政策变化可以缓解进一步的房价下跌。早先CoreLogic预测房市的低迷会持续到2020年中，但现在该机构认为低迷期的结束会提前到2019年底。

Kusher强调，偿贷能力评估的利率下限的改变不会导致市场出现“大幅转变”，但可能悉尼和墨尔本房价跌幅不会像此前预测的20％那么多。

安永首席经济学家Joanne Masters表示，该政策将推动首次购房需求并帮助恢复澳东海岸房地产市场的均衡，这些市场的房屋供应量已经在减少。

但她说，房产投资者不太可能从这些变化中受益，因为投资房贷的利率没有明显的调整。

“黑天鹅”抵消新政效果？

利好消息之下，“黑天鹅”因素依然存在。

房贷经纪人Chris Bates警告称，开放式银行业务、监管机构ASIC对西太银行诉讼案的结果及其对房贷的更广泛影响，以及对房贷经纪人更高的从业要求，可能“抵消”APRA的新政效果。

本网此前曾报道，澳大利亚的金融业将进入“开放式银行”（Open Banking）时代，房贷市场将更加透明，银行将为争夺房贷客户展开更激烈的竞争。（详见：《明年澳洲房贷巨变！房贷借款人可“探秘”银行数据》）

Chris Bates说，银行被迫核实每个房贷申请的生活费用，这可能会对市场产生更大的影响，估计会使借款人的借贷能力下降超过25％。

瑞银（UBS）经济学家George Tharenou预计APRA的政策变化将减轻房地产市场下行风险，但不能指望房地产市场会因此回暖。

据George Tharenou研究团队的研究，房贷峰谷的差值现已接近-30％，而不是之前预测的-40％，因此将房价峰谷的差值预测调至接近-10％，比原先的-14％有所缩窄。

Right Property Group的房地产投资顾问Victor Kumar表示，已经没有其他方法可以启动房市了，但需要几个月才能看到新政的效果。目前整个悉尼和墨尔本的房价不会立即修复，但将会停止下滑。

按照房地产市场的季节性变化规律，但APRA新政开始实施时正值冬季中期，是房地产市场的淡季。因此Victor Kumar认为，8月或9月才能看出APRA新政的真实效果，春季房地产市场会出现复苏。