三年努力化成空，墨尔本大学城为何遗憾告终？

Australian Education City（澳大利亚教育城），也就是华人口中的“墨尔本大学城”，近年来一直都是华人圈非常关注的重大项目。最明显的一点就是，这个项目自从2016年出现开始，已经带动了墨尔本西区多个区域（suburbs）的房地产市场。

然而，就在漫长的三年筹备、评估、谈判、等待之后，7月5日，维多利亚州政府最终发布了一份声明，维州优先领域部长Gavin Jennings表示：“经过慎重审查后，澳大利亚教育城（Australia Education City）在East Werribee就业区的开发方案将不再继续进行。维州政府感谢澳大利亚大学城财团（后简称AEC财团）的众多本地及海外合作伙伴，在该项目上所投入的时间与关注。”

声明一出，也意味着原定超过310亿澳元的大学城计划随之作废。

一个看起来如此有利于地区发展的项目为何会“流产”？它又会带来何种影响？是否会拖累西区房价？大学城项目的结束，是否意味着西区发展前景堪忧？澳财网特约评论员、博满金资首席分析师魏睿昊先生将对其中的前因后果进行深度分析。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿：Shadow Wu 邬颖茹

Ivy Yu 於许蝶

嘉宾：Julius Wei 魏睿昊

视频编辑：Owen Yuan 袁文

大学城“前世今生”

墨尔本大学城项目公布以来，受到了维州各界的关注，因为项目不仅体量巨大，而且对周边地区乃是整个墨尔本的发展都将产生重大影响，有人甚至将它比作澳洲的硅谷，认为它会带动周边地区有较好的投资前景。

大学城本身所处的地块位于East Werribee地区，属于墨尔本西部的Wyndham市议会辖区，占地约400公顷，前身是一个进行农业试验的州立农场。项目旨在将这块土地变成一个能容纳10万人、拥有国际知名高校和研究中心的“高科技”城市。并且希望可以创造超过5.83万个工作岗位和7100套新住宅，带动所在区域的全面发展。

大学城地块，图片为维州州长官方网站截图（premier.vic.gov.au）

大学城项目可开发土地277公顷，包括了约142公顷用于商业开发和135公顷用于住宅建设，另外有123公顷不可开发土地，将保留用于湖泊和水道、公共空间、连接道路、公立学校和社区设施。

提出大学城方案的AEC财团的执行总裁Bill Zhen，出生于中国，曾在普华永道（PwC）会计事务所工作。后成立了公司Investors Direct Financial Group，投资房地产和其他领域。

图片为IDFG官网截图

在此前多家澳洲媒体的报道中，AEC财团和多家国际企业，如IBM，Honeywell，思科（Cisco），普华永道（PwC）、澳洲电信（Telstra），摩根大通（JP Morgan）和Jacobs等都达成了合作备忘录。

在它的官网网站的总体规划（masterplan）中，描述该项目将塑造一个“20分钟社区”的概念，人们可以在20分钟从大学城的各个设施回到家中。

澳大利亚大学城项目时间线

2013年10月

维州政府正式刊发East Werribee就业区结构规划（The East Werribee Employment Precinct Structure Plan），大学城所在地块也包含在内。

2014年6月 

维州规划局代表维州政府，向社会征询对大学城所在地块有开发意向的房地产公司。受邀的意向公司须在2015年3月前提交正式提案。

2015年11月

在与其他三家澳洲房产开放商的竞争中，Bill Zheng的澳洲大学城财团（简称AEC）被维州政府选为该项目最优考虑的竞标者。

2016年6月 

安德鲁工党政府授予AEC 6个月（2016年8月15日到2017年2月15日）的“专营期”，用以提交申请，表明他们将如何发展该地块，其中包括一系列教育、研究、居住和商业等发展机会。

2018年10月

据ABC报道，包括IBM、思科在内的一些大型科技企业都与大学签订合作备忘录。

2019年7月5日

维州政府宣布终止大学城计划。

大学城被取消的背后

对于政府为何会取消大学城计划，目前并没有明确的说法，但目前媒体猜测最大的原因可能还是与其的中资背景有关。

据有关人士透露，虽然政府对大学城非常感兴趣，但却碍于该项目由有中国背景的企业支持，一直遭受质疑，进而才拒绝了项目方案。

事实上，在AEC财团获得最优先竞标权之后，维州当地主流媒体The Age在对这一投标的报道中指出，对于AEC财团的来历和背景，以及他们和中国、海外投资者的关系，政府内部是有疑虑的。

因此，在项目获标后，政府先给予了3个月时间，让AEC财团证明自己有能力实施如此大规模的建设提案。并且AEC财团还被告知，必须获得海外投资审查委员会（FIRB）的允许，才能将数百万的资金转移到澳洲，用以购买土地。

2018年3月，The Age又发表报道称，在标得该项目的两年间，AEC财团一直在为购买East Werribee的公用土地与政府谈判。文章阐述，从政府和行业来源获得的文件揭示，AEC财团受到中国企业支持的程度非常高。该项目的“战略和金融合作伙伴”除了中国电建集团，还有国家开发银行，铁建集团，国家建设和中信建设。

图片来自The Age

AEC财团执行董事Ross Martiensen也被质询，要求解释该财团与中国的关联。Martiensen表示，该计划背后的实体仍为澳洲人所有，而中国电力建设集团“将不会有该项目的所有权。”

根据The Age的说法，维州政府的一些内阁成员对AEC与中国以及科学教（Church of Scientology, 又译：山达基教）的联系存在疑虑，这造成政府迟迟未做最终决定。

除了对AEC财团背景的质疑以及对其工程实施能力的不确定，区域规划和配套建设的程度，可能也影响了州政府对大学城项目的考量。

在项目提案曝光之初，就有房地产行业人士，对AEC财团承诺在这个地块建造一座50层高的大楼表示怀疑，他们认为在East Werribee地区不需要如此的高层，评价这是一个“童话故事”。

此外，由于该地块在通往吉朗（Geelong）的Prince高速旁，又长年用于农业试验，因此有些土地已被污染。这就要求开放商，能够对于地块中的Melton走廊流出的雨水进行处理，并把雨水引流至地下含水层。这也意味着开放商对于水处理等环保领域要有经验。

因此，在项目宣布至今的3年间，也有一些当地居民进行反对游行，其中一部分人诉诸的正是环境保护相关的问题。但也有一部分就是排斥中资背景。

魏睿昊指出，政府明明已给中标公司三个月时间来证明项目执行资质，但这个项目的审核实际上拖延了3年多，其中还经历了维州大选政府换届。不得不让人怀疑，其中参杂不少政治因素。而在如此长的时间中，AEC财团确实花费了大量金钱和精力在项目的推进上。现在如此的结果，对于开发商非常不利。

当地居民表示“失望”

如此重大的项目，在正式对外宣布3年以后竟然被取消。无论对提出方案的AEC财团本身，还是大学城所在地区的相关人员都是很难接受的。

在州政府决定取消AEC大学城项目之后，当一些地居民向媒体表示，感觉受到了“背叛”。Western Metropolitan选区议员Bernie Finn表示，取消这一提案对Wyndham市来说是一场“悲剧”。“我非常生气，大学城项目原本将为当地居民提供数千个就业机会。而现在，我们失去了孩子们的未来。这是政府对西区的背叛。”

Wyndham市议会也发表了与其观点相似的看法。市议会交易投资和主要项目部门总监Kate Roffey，在采访中表示，“Wyndham市议会对大学城的提案无法继续进行感到失望。但我们相信，州政府已经进行了详尽的决策，而最终的决定会符合未来发展的最大利益。”

她强调，现在的首要任务是让East Werribee地区的潜力得到大家认可，并且能够将其用于商业开发而非住宅建设，因为这样才能增加该地区的就业密度。

墨尔本西区的房价会凉吗？

Wyndham市议会的担心并非毫无根据。本来，由于根据大学城项目规划，该区域将会有大量就业产生，同时会刺激住房需求。加之会有大量学生将进入大学城学习，也会有租赁需求。可预测当地的住房市场将被推高。

另外，根据PwC的研究 ，西区是墨尔本人口增速最快的地区，截至2016年的10年间人口增长超过20%。而相比墨尔本东区，西区的房价本身偏低，可负担性更高。在人口刚需和可预测的投资前景推动下，在墨尔本房价总体下跌的2018年，围绕East Werribee的几个区域房价还是有显著上升。

事实上，大学城项目宣布，附近区域出现了大量“购地建房(House & Land package)”类型的住宅项目，它们往往也会都使用大学城作为宣传“噱头”，以吸引买家。

但是，突然间整个方案被取消，这意味着原来计划增长的就业数量，和可能出现的数万居住人口，将不复存在。那么当地的房产需求，在短期之内不会再有显著增加，在一两年间对当地的房地产市场会是不小的打击。冲着大学城去附近地区进行开发，或购买房地产的投资人，很有可能“竹篮打水一场空”。

这也就是为何，Wyndham地方议会担心大学城原来的土地被出售用于建造住房，而不是用于商业或工业他们迫切希望，任何取代大学城的计划都必须包括一个就业中心。

西区仍会发展，只是周期会拉长

当然，尽管大学城项目终止，并不代表墨尔本西区发展就会停止。事实上，从今年的联邦预算和维州州预算来看，政府都投入了大量资金，用于西区基础设施的建设，比如西区公路建设、郊区铁路环线、墨尔本至吉朗快速铁路以及墨尔本机场铁路项目等。

此外，维州政府还表示，他们将投入9500万澳元用以St Vincent's 私立医院升级项目，并创造102个就业岗位；投入850万澳元在Werribee Mercy医院扩大项目，也将创造171个就业机会。

魏睿昊指出，虽然西区发展的大方向不会变，但主要的问题还是在于深入的社区问题。以上这些高速公路或铁路的基建项目，就仿佛“大动脉”。而大学城涉及的数百公顷土地更像是丰富的身体组织，它还需“细小的血管”——如限速60 公里的普通道路；或是各种“细胞”——如学校、医院等必要设施。没有了大学城，这些更区域性的基建规划建设都会放慢，导致当地的发展速度受到影响。

另外一个问题是，是这些发展潜力兑现的时间可能需要十年左右。而且，澳洲政府的建设规划常常长达10-20年，很多项目往往无法最后落到实处。即使落实，审批流程和建造过程也都会格外漫长。对于一些“超级项目”，它的最终决定和实施进行，与中国的效率还是会有较大差别。

如果因为这些大工程而购买特定区域的房产的话，请一定要做足功课，确定工程不是“空中楼阁”而是一定会进行，并且不会受周期内政府换届选举的影响。对于中国投资人，尤其是初来澳洲的投资人非常重。