失业率、移民和房租问题将对明年房价构成重大威胁

随着新冠肺炎疫情在墨尔本和新南威尔士州再度爆发，专家预计房价将大幅下跌。

不过由于墨尔本重新实行了为期六周的全面封锁，该市房价面临的风险更大。

迄今为止，房地产市场总体上表现出了相对的弹性。

根据CoreLogic的数据显示，在截至6月30日的3个月里，墨尔本和悉尼的住宅价格分别下跌了2.3%和0.8%。然而，过去一年的房屋价格涨幅仍超过10%。

尽管如此，平均价格的变化可能会掩盖不同房地产市场类别中的巨大差异。

例如，在今年前三个月售出的墨尔本CBD区域内的公寓中，有三分之一(甚至在疫情爆发之前)的转手价格低于其购买价。其中近70%的房产为投资者所有。

墨尔本CBD、南岸和悉尼CBD的公寓空置率也一直居高不下。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说，高失业率、移民暂停以及房租缴纳的“假期”将对明年的房价构成重大威胁。

他预计，全国房价将下跌5%至10%，其中悉尼和墨尔本的跌幅将处于该区间的顶端。

Oliver表示:“如果冠状病毒病例的再次上升导致整个澳大利亚整个范围的封锁，(就有)更大的下跌风险。”

他表示:“墨尔本面临的风险尤其明显，因为重新实行的封锁将更多的企业和家庭推向崩溃的边缘。”

以Alan Oster为首的NAB经济学家预计，新冠肺炎疫情引发的经济衰退，将导致房屋价格从峰值到谷底下跌10%至15%。

来自澳大利亚国民银行的经济学家预测，从今年年初到2021年底，悉尼房价将下跌近10%。在墨尔本，他们预计同期将下降14%左右。

CoreLogic亚太研究主管Tim Lawless表示，“留在家中”的规定可能意味着，在复活节以来销售数据有所改善之后，市场再次受到严重扰乱。

Lawless说，有很多因素帮助保护了房屋再次出售时的价格不受更大的损害，包括待售房屋数量下降和政府的重大刺激。除此之外，利率处于纪录低位，以及贷款机构暂停偿还抵押贷款，这些都帮助阻止了被迫出售的房屋进入市场。

根据澳大利亚统计局上周发布的数据显示，5月份全国新增住房贷款需求骤降11.6%。

ABS首席经济学家Bruce Hockman表示:“这是历史上最大的降幅，主要受新南威尔士州和维多利亚州房屋贷款承诺价值大幅下滑的推动。”

自住房屋的新增贷款承诺额下降10.2%，而投资者住房贷款申请额则大幅下降15.6%。

首次置业者的贷款承诺减少了9.3%。

5月份的数据反映了4月份实施的对COVID-19疫情的限制，因为住房贷款需要一段时间才能发放。

买家中介机构Propertyology的董事总经理兼市场研究主管Simon Pressley表示，这样的数据在意料之中，因为该月是封锁最为严密的一个月。

Pressley说:“从那以后，除了墨尔本以外，澳大利亚的对外开放程度相当高。”

他表示，墨尔本和悉尼房地产市场的风险敞口最大，因为国际旅游、国际学生和海外移民冻结对这两个城市的影响尤为严重。

不过，Pressley认为，这两个城市的房价降幅不太可能达到两位数。

他表示:“创纪录的低利率、许多贷款持有人在转贷时拥有现金储备、待销售的房产数量不足、银行的同情以及政府支持方案为房地产市场提供了安全的缓冲。”

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