我买的楼花什么时候可以解套

我开地产公众号到现在被人问的最多的问题不是买哪个区，而是我买的楼花的什么时候能解套？我到底该不该卖？

买楼花有一道分水岭，2013年以前买的，只要没有做refinance套现更多钱买下一套房，转手出去还有几万元的利润。2013年后，澳洲央行开始降息，楼盘的定价开始10万，10万的往上加。大多数2014年买进楼花，除了极少数的几个项目，基本现在全部砸到了手里。

84万两房的Epping Park， 两房95万-100万的Zetland ， 68万的Carlingford， 75万的Parramatta， 65万的Canterbury。市场大火，你说开发商为了利润也好，风险控制也罢，肯定在定价上让买家占不到半点便宜。

如今这些区域，这些楼盘，二手房的售价只会比2014年的楼花价格低，而不是高。

买家算了一下，印花说+中介费+亏损价格，每个楼盘少则亏5-6万，多的10-15万都有。如买Opal Tower的同学。

当初买这些楼盘时，买家本身也就是似懂非懂，全听置业顾问告诉你这里有潜力，能赚钱，未来能升值。很多买家对地产投资的信心就像气球一样，完全是靠跟风和别人怂恿吹起来的，市场好的时候都未必有多看好自己手里的货，市场要是不好了，这种焦虑感会越发严重，更想要甩货走人。

你本身就不懂，一没有调研，二没有深入了解，这样的投资一定散摊。毛主席说我们要让坚定立场的同志参加革命，说的正是这个道理。跟风来的一定跟风去。

既然木已成舟，说这些也无法改变什么，那咱们谈谈有什么方法将功补过吧。

首先在要不要亏损卖房这件事上，我认为有一种人是必须卖的。悉尼业内一位十几年经验的资深老贷款经理，跟我讲了这么一个故事。

话说2015年，悉尼某地产公司的销售，带着一个50岁的大叔，和他见面谈怎么贷款的事。这位50岁大叔和他太太，一个在餐馆打工，另一个做清洁，两人已经在这个公司联系置业了三套房子，现在想买第四套。

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带大叔前来见面的地产销售，直接开门见山的说，希望我这位贷款经理哥们，想想办法把他们现有的房子评估高点，最好refinance 到90%贷款比例，然后第四套做个海外收入去westpac之类。

2015年销售个个牛逼的不得了，贷款会议的前40分钟是他们教贷款经理怎么做贷款。

我这位哥们评估他们这对老夫妻的情况，建议不要再买，因为他们手里钱本身就不够，就算房子能refinance一点钱，一旦楼花低估，就没有钱补进去。再者这对夫妻很依赖只还利息，租金当时还勉强能cover住，万一要本息同还，这对夫妻扛不住。

销售当场就翻脸，马上说XXX话太多了，现在有的楼花因为评估高，都能贷款到100%，低估你开什么玩笑。还对客人说，我们要财富自由，家业长青，就要抓住眼前的机会。

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这个故事只是房市最好时的一个缩影。那时很多人置业其实是超出了自己的能力范围。如果您是这种人，我的建议不要信什么守得云开见日月的鬼话，撑不住就卖吧。把房子债务比例留到你持有不是很困难的比例。

从你买入一个定价过高的产品，其命运就是亏多亏少的问题，留的久只是少亏一点，但是你如果拖到完全撑不住才卖，您可能会亏的一无所有。

如果您撑的住，而且还能靠新房抵抵税，那我告诉您，大概啥时候才能解套。

根据2016年RP data 数据，买公寓投资和自住各占一半，考虑到2017，2018年都是楼盘密集成交的几年，再加上很多买新房公寓只为了首次置业，住满半年后就会搬走。

我认为买新公寓的投资人比例应该至少占到65%，也就是高密度楼盘公寓其实就是一个投资人为主导的市场。

投资人为主导的市场，他们买房看什么呢？

答案是-----租金。

商业地产是一个几乎100%投资人占主导的市场，我们会发现除了一些特别街道的旺铺，如悉尼市中心步行街之类位置，基本上商业地产哪怕扣掉贷款的利息依然是正现金流的。

在一个投资人为主导的市场，你想叫另一个投资人接盘，你要给别人留下足够的利润。

以前公寓最火的时候，贷款又容易，哪怕是负现金流，人家都争先恐后买入，因为预期的升值回报在那里。如今新楼盘多的区域，供大过求，人家不愿意接接盘了。

我们看到现在的楼盘，基本上是70多万的房子租400多-500块，80万的房子租500多-600.  烂区的房子50多万，依然能租400多，只是这样的区域，投资人更没有升值预期。

我记得当年Mertion在Eastgarden 的项目很多销售卖的非常好，当初打的口号就是80多万的房子可以租700，这个黄金比例吸引了很多投资人。

我们把同理运用自己的房子上。我认为对于10-20公里的房子，如果你80万买的房子能租700，70万的房子能租600，保持在4.5%租金回报左右基本就会有投资人愿意接盘。

对于20公里以外的房子，因为公寓离市区越远，人们对其升值预期越低，因为当地house也很便宜，房子至少达到5%左右的租金回报才能解套。例如当初55万的房子租550/周，这个时候也有人愿意接盘。

一旦租金上升，公寓才可能有原价解套的可能性。至于未来租金何时能升就是仁者见仁，智者见智的事了。

我对公寓的理解和所有人都不一样，想真正理解公寓，你可以把公寓理解成房车。

一个好的房车具备公寓所有的居住功能，卧室，餐厅，厕所，厨房。房车是有使用年限的，基本上几十年后就要大换一下。房车停留在房车公园，每年都要按时交房车地皮的租金，就像物业费一样。

请问您如果投资房车，您看什么?  您会看房车的寿命还剩多少年，每年的出租利润能不能覆盖房车本身所产生的费用（水，电，租场地），房车寿命结束后，除了成本外，你总共能收到多少净租金。

你收到多少租金和未来租金能否涨，取决于未来供给。如果未来附近有新开一个房车公园你就惨了。

你投资房车只会看租金是否划算。买公寓的核心秘密就是要发现哪里未来的租金能涨，基本公寓价格就一定涨。所以买公寓不是什么配套，政府规划，而是未来数年的供求关系。

我知道把公寓比喻成房车是一件很夸张的事，毕竟有人会说房子的设计，景观，地段之类的事。但是大量生产的高密度公寓本质上和房车没啥区别，含地成份极低，物业费极高，每过几年整修一次，未来成批量生产，其实就是一个豪华版房车。别扯什么公寓带地，你连你家能不能装地板都需要批准，更不能决定你能不能养宠物。

土地不可再生，楼盘可以，房地产和房产有天壤之别。

买新楼花比较多的朋友不要沮丧，我知道你们大部分人，平时都是勤劳肯干，节俭持家的人，为了财富自由的梦想才买进了一个又一个楼盘，你们的投资顾问告诉你们，要买10套，卖5套，然后20年就财富自由，现在你们才发现这只是一个梦。

真正的财富自由，更多靠得是你们自己，房子当然整个环节中最强的辅助。让我和你们讲一个故事:

万邦君压力比较大的时候，一般都靠打游戏解压。和别人不同的是，这10年来我几乎只玩一款游戏。我买的游戏是 命令征服：零点时刻。

这款游戏是一款模拟现代战争的游戏，你以一个将军的视角建造兵营，坦克厂，飞机场等，靠生产出步兵，坦克等武器，消灭敌军大本营就算赢了。游戏里分为三个阵营，恐怖份子，中国和美国。

恐怖分子这个阵营科技成分很低，生产不了什么重武器，但是恐怖分子灵活，能搞自杀炸弹，偷袭，地道战。

我记得我用恐怖分子去通游戏的一关，敌军不断生产远程地对地导弹（飞毛腿），我的军队还没等接近敌军，就被消灭了。我想了各种办法和计策，但是每次我重玩这关时，10次有8次都过不去。

后来我使用美军或中国过这关。因为阵营科技成分高，直接呼叫几架飞机或远程炮火炸掉敌方的工厂后，敌方就再也生产不出高科技武器，没有尖端武器，击败对方就很简单了。

每次玩这关我都想起一句话“大国不胜权谋”，当你的实力是碾压对方时，所有的谋略都是苍白的。墨水倒进杯子里，杯子里的水全是黑的，倒进海里，却被同化成同样的颜色。

房地产投资不在乎你制定多出色的百年大计。市面上的房产投资计划，都是你要先把盘子做大，然后保持住这个盘子，进行优化，最后逐步付清债务。什么买10套房，全翻倍后直接卖5套，留5套吃租金养老。

这种方法就像我用恐怖分子通关一样，也和人生很多事一样，用尽各种技巧和谋略，最后成功率还是很低，因为你实力弱。

实力越强，人生越简单。

真正有能力的人是事业和房产两个轮子一起转，他们会直接跳过市面上投资房产计划里那些环节，直接进入到收入那一环。例如我一个客人，卖掉生意后，直接贷款50%买入了一个1000万的商业物业，每年享有差不多80万的净租金回报。哪有什么扩大盘子，修枝截叶，卖5套留5套。

这种境界难，但成功率非常高，其实10套等到全部翻倍，然后卖掉5套，我觉得更难，因为市场不控制在你手里，难。投资真正的大道其实有时不在投资本身。这话只能我告诉你。

感谢您的阅读，我是万邦君。