澳洲房价迎32年来最大涨幅,这一年都发生了什么?——2021年度回顾及感悟
2021全澳及悉尼房市综述
01
房价
本年度的全澳大利亚房价的,就是全澳大利亚所有的城市、所有的地区,包括house及公寓,所有的涨幅是21.6%。
这个数字也是自1989年6月以来,全澳涨幅最猛的一年。
对于悉尼房市来讲,过去的一年涨幅为25.8%,独立屋的涨幅是30.4%,公寓的涨幅是15.2%。
2
清空率
2021年悉尼每周清空率的趋势图,这张图在网上没有找到,所以这张图是我自己来做的。
黄色的代表每周的一个清空率,灰色的代表的是疫情期间的清空率。
大家知道今年的悉尼呢是封城了几次,总的来讲,时间是从今年的6月26日到10月11号。
这种事情我相信也是百年不遇的,所以今年的疫情对于房市,是有一定影响,而且是那种很难预测的影响。
我觉得这个清空率,对于多数人来讲是,大家比较能听得懂的,比较关注,也比较好理解的。
简单来讲,2021年的周清空率最高发生在3月20日,那一周的清空率飙到了90%,也是今年唯一的一次上到90%。
最低的一次是在7月3日,清空率跌破70%为69%。因为7月3号也是lockdown之后的第一周,所以这个数字就没有上去。
全年平均的清空率是80.6%,疫情期间是80.2%,封城之前是83.1%,解封之后是75.6%。
总体来讲,从这个大的趋势来讲,今年的清空率已然是非常高的数字。
3
上盘量
我经常在视频里说这个叫上盘量,大家看一下这张图表,黑色的线代表的是2021年的新上市的物业的数量。
自2021年的3月开始,这个上盘量已经超过了过去两年2019年和2020年,目前这个状态已经和过去过往像2016-2018,已经开始是基本上在一个线上了,就是开始趋于正常了。
虽然上盘量上升,但不代表现在市场上总的物业数量比以前多。
悉尼的新增物业较去年同期多了35.4%,这个数字是非常非常恐怖的,大于1/3的数字。
但是尽管这样,悉尼市场上房产数量和去年同期比还是少了9.9%,可见最近上盘的数量之多。
2021年全澳房市大事记
我把这10个月,从2月份到11月份,以两个月为1个单位,总结一下每个阶段发生的大事记,让大家对今年的市场,会有一个更清晰的认识,也可以看成是复盘吧。
2月-3月
其实有一些去年签约的客人,一开始还不太着急,但是一到今年年初开始,大家就很着急的就说想快点把这房子落了。
1
CBA预测全澳房价将上涨8%
2
Westpac预测未来2年房价上涨20%
事实上大家也知道,目前全澳房价涨幅21.6%。对于房价的走势,银行经济学家也不断的在预测。其实说实话这些东西不用预测,明眼人天天看市场的,都知道市场往哪走,涨完之后跌,跌完之后涨,这个很清楚的。
所以这个预测,一般都是石专家,带个石字旁。
3
RBA行长表示0.1%的标息将持续至少3年
4
新独立屋类获批量达20年来最高,公寓和联排别墅类建筑获批量下降了40%
许多建筑公司未来两年的档期,其实都已经排满了。那通常就可能对于建筑公司来讲,未来推迟了一到两个月是很正常,但今年全都排满了,因此今年的这种盖新房子的人特别难找。虽然独立屋的获批量很高,但是公寓和联排别墅类建筑获批量下降了40%,也是自2012年以来最低的一次。
5
悉尼的中位价也达到了$895,333,高于2017年8月原最高点
这个数字为什么说的这么细呢?因为它是首次超过2017年8月的最高点,虽然超的不是很多。前面我有提到3月份悉尼的清空率超过90%,这也是2021年唯一的一次过90%。
6
物业的库存量比去年同期低了26.2%
7
3月份悉尼的房价月涨幅3.7%
这是33年以来最高的月涨幅。上次还是在1988年的8月份,当时是3.3%。
4月-5月
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澳洲统计局ABS表示,由于国际移民数量下降,澳洲自第一次世界大战以来,人口首次下降
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因为拍场竞争太激烈,悉尼4月拍前买入物业比例为47%,高于1月的30%
3
3.63%估价师认为市场将持续增长,而59%受访者认为房产泡沫已经形成
6月-7月
1
20-21财政年度,NSW印花税收入93.79亿澳币
这个数字已经超过工资税,成为这个新州最大的税收来源
2
6月份上市物业数量比5年平均值低24.4%
3
许多业主开始推迟出售或拍前出售因为封城,很多业主也开始推迟出售,或者拍前出售。其中有19%的拍卖是撤回的,而超过75%的物业是拍前卖掉的,这也是百年不遇的场景
4
自6月26日封城以来,NSW拍卖物业数量下降40%
8月-9月
1
NSW新上市物业数量下降30%,较5年平均值低13.7%。
这也是自2010年以来最低的数字。
2
拍卖的物业数量连续3个月下降
3
悉尼CBD物业空置率达7.8%
4
转贷数量比去年增长10%
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一些卖家开始担心,并放弃出售房屋计划
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澳大利亚平均工资涨幅1.7%,房价涨幅为其11倍
10月-11月
1
CoreLogic表示,全澳物业盈利率为91.5%,其中独立屋盈利率为97.6%
什么叫盈利率?就是赚钱的这个概率。有100套房子出来,其中91.5套房子赚钱,创2011年以来最高,为39年以来最高。
2
APRA提高缓冲利率从2.5%到3%
3
10月全澳新上市物业总数上升25.5%
这也是澳大利亚从建国以来的最高水平
4
10月悉尼房价月涨幅为1.5%这是本年度最低水平
5
住宅类建筑成本上升7.1%,这是16年以来最高水平
6
CBA预估从2023年开始,房价预计下跌12%,RBA将在2023年第3季度开始升息
以上的内容就是,今年截止到今天为止,发生的一些事情。
本期内容我其实花了挺多的时间,挑出我觉得最重要的跟大家来分享一下。
2021年个人房产感悟
作为buyer's agent,我也想和大家分享我自己的一些感受。
首先市场好的时候,作为买家,他这种想买房子的这种motivation,是不需要去说太多的,他自己很有意愿去买房。
其实也像很大多数入市的人的想法一样的,就是当市场热的时候,你自己是很有这种主观能动性去购买房子,尽管你明知道这个房价不便宜。
这个分两点来说,第一点从自住的角度来讲,自住在我看来就有点像"必修课"一样,就是没有办法控制。
你也不知道你什么时候突然间有钱了,你也不知道什么时候你能有孩子,就是有的时候要孩子,也不是说你想要就能要,也不是说你不想要他就没有,是吧?有的时候他不一定控制得了。
所以钱到位了、需求到位了,什么样的市场你都得入。
其实在过往的几年,你不管是低点位还是高点位,这些买了房子赚钱的人,他未必知道明天后天市场上什么样。他就是赶上,就是点儿正、命好,只能这么总结,这是刚需在那儿。
你孩子怀胎10月,不可能怀胎24个月等你对不对?不可能。所以就是到那地方,你刚需你就得必须得杠。
对于投资类的客人来讲,我觉得投资有点像"选修课",就是你会更理性更可控。
比如说到年底了,我会跟一些投资客人说,我说今年没什么合适的房子或者有合适的房子,价钱标的有点高,我们不妨明年再看看。
因为现在货多,而且贷款收紧。卖家如果他要真的诚心想卖的话,他是要顺应着市场,所以我觉得市场可能会慢慢的,倾向于往买家市场这块走。
上图以月为单位的,过去10年房价涨幅指数的一个变化。
其实高点位的市场你入市起来,你心里的负担没有那么重,因为大家都在买,就不会很害怕是吧?
就比如说你走夜路,你害怕了,10几个、20个 100个人,你都不认识的,但是他跟你一块走,你肯定不害怕,是不?
尽管你也不认识他,你也不认为他能保护你、低点位的时候,有的时候就需要点勇气,因为市场充斥的都是负面消息。包括去年前年有些客人就说金融危机了,我觉得澳洲的泡沫要来了。
就咱这么说吧,未来房市有泡沫,你那个时候买,你今年卖你也赚了,对吧?毕竟盈利率91%在那里。
我个人觉得,我们现在能做的事情就是,在下一个"2021"年来的时候,我手里能有一套可以去卖掉它的房子。
因为现在很多人看房市涨,你就光开心了,但你也卖不了。你把你自住房卖了,你还得接着买,你只能卖你的投资房。
所以低点位入市,高点位抛房,所以我觉得这个是需要提前布局的。
再一个2021年,可能是八年后十年后,但是我现在要把这个种子,在有条件的情况下,要埋下去了,所以这是我自己的一个感受。
2021年我印象最深刻的房子
其实今年我也看了几百套房子了,你让我冷不丁想一想哪套房子的涨幅最好或者让我印象最深刻,我也一时还真的想不出来。
要么就是太贵了,我觉得没什么意思。所以我就从我自己今年买帮客人买了一套房子,来跟大家分享一下。
今年我最满意的交易
这套房子因为客人买的,我就不说在哪了,但这套房子是我认为我今年,买的最好的一套房子。
这个客人在跟我们签约之前,他看了大概两年的房子。
我帮他找了这套房子,中介我也认识了很多年了,他跟我说这套房子的时候,首先让我感觉印象最深的就是它的价钱,很划算。
我带客人去看完之后,跟他说完之后客人也很聪明,也很识货,就说我觉得挺好,所以基本上当天看完当天就报价了。
这个房子本来是那个周六要上市的,结果我们是周五就把这个房子拿下来了。
拿下之后中介就跟我说,这个房价是confidential,你不要跟任何人透露。为什么呢?因为他家的隔壁,下周也要上市,同公司listing。
隔壁那套房子的占地880sqm,我买的这套占地是完全一样的,condition能比我的稍微好一点点。那个房子用了14天,以$690万拍前卖掉,而我买的那套房子仅$600万。
因此我觉得买到这套房子,完全是天时地利人和。第一卖家着急出手,第二中介给力,第三买家识货,第四Right Timing,集齐了这些因素买到这样的一套房子。
这套房子如果是现在来卖的话,市场价应该是在$700万。所以我觉得这套房子是我今年,个人买的最满意的一套房子。今年我最心仪的房子
第二套房子是我个人印象,比较深刻的一套房子,当然这套房子会贵一点。
这套房子是位于悉尼下北Mosman,占地892平,内部470平,4/4/2,不是一线水景,算是二线水景。
我为什么喜欢它呢?
首先这个房子是带水景的,水景是在我看来一千万以上的房子的标配。
第二这个房子的户型格局,跟一般的房子不太一样。
他进门之后,先是有一个小的房子里面有个健身房,有一个房间是专门给狗准备,他家可能养了4条狗。
在穿到主要的那个house 之前,中间是一个大院子草坪。
往常house的院子,就是在最后面,它是在中间,就有点像那个教学楼那种感觉。
再往前是主要的房屋,它虽然不是那种很modern 的,但是户型让我感觉很舒服,每个房间很宽敞。
而且他用的一些东西我觉得很有特点。
比如楼梯据说是从melbourne 运过来的,然后景观也还可以,隐私性也不错。
所以我觉得这套房子是我今年为止看过的,我比较心仪的一套。
这套房子是今年以$1450万拍前卖掉的,用了也就不到40天。