大地老屋分割，税法怎么说？丨税务（组图）

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第 160 篇 税务

老张夫妇在悉尼30年前就置业了，他们准备推掉他们的老房子，在同样的地块上建造的两个独立房。

老房子一直是他们的自住房，推倒后，他们打算盖好后马上入住，而另一套就卖了。

从税务师角度来看，里面涉及到了哪些税务问题呢？

其实，地块分割的花样很多，也都取决于很多外围因素，不是主观上你想分割就能如愿以偿的。

先得征得市政厅的同意，手里资金也要筹备好，然后等分割结束打算怎么处理手头的地块或者房子，直接卖空地还是重新建造了再卖，是现房售卖，还是当楼花卖？是先住后卖，还是先租后卖？还是如前举例，住一套卖一套？

一次话题讲不完，我们今天跟读者朋友先行讨论的是地块的分割及再售卖。

地块分割变卖的一般认知

如果分割整个地块，然后卖掉其中的，一般产生的收益是当作资本利得从而征收的是CGT。

但是，如果同时满足了以下两个条件的时候，收益则被视作普通收入所得，而非资本利得：

- 分割的用意或者意图，就是为了获取利润而为之。

- 籍由业务开展、商业运营或商业性交易而发生的获取利润的过程。

上述行为如果是开发商买生地卖熟地的，很容易辨别。

一般人普遍会认为，我卖块空地或者我卖个用来居住的房屋，又没有通过公司、信托等复杂结构进行操作，怎么能和商业活动扯上关系了呢？

从ATO看来，不在乎徒有虚表，它们关注的是实质性交易本身。

如果交易操作背后是明显的谋利性质（profit-making），就不能认为可以自作主张套用CGT的税法概念。

所以，首先判断是revenue还是capital，非常非常的关键，因为税的缴纳金额可能会大不相同。

地块分割和CGT的关系

- 整块土地被分割成两个及以上的产权相互独立的地块份额

- 当且仅当你卖掉被分割地块时候，才有资本利得或者资本损失的发生

也就是说分割本身的时候是没有CGT的事儿的，只有当处理被分割的地块那个时点才有CGT的事儿。

如果和住宅连带的地块被出售时，地块产生收益一般被当作资本利得。只有一种特殊情况，这个住宅允许被享受自住房免税时，连带的地块也因此能够享受到同等的免税待遇。

地块分割变卖和GST的关系

一般情形下属于私人用途的建房、出租、卖房是不扯GST什么事情的。

假如你分割售卖地块是以下情形时是有GST申报义务的，

- 有获取利润的意图

- 从事商业经营

- 是商业交易或者生意交易

注意，即使只是一笔一次性房地产成交的买卖，您仍然有可能被要求注册GST的，并且要求正确申报经营活动表。

如果您实在无法确定自己是否属于上述范畴，可以联系ATO 请求private ruling进行裁定。

这时候为了做GST的private ruling申请就需要大量的佐证了，以下支持性文件资料供读者参考。

 -  地块拥有者是否注册过GST

-  地块拥有者是否是经营企业或生意、以及企业的性质

-  地块何时购入

-  地块购入时是否有建筑物

-  地块自购入时起是否已经被使用过

-  地块自购入时起是否有过任何改良行为

-  你的经营范围

-  卖家售卖地产给您时是否已经申请Margin Scheme

-  您要变卖地产时是否打算申请Margin Scheme

-  您已经参与的任何分割地块或者开发活动的详情

-  如果地块正在进行分割，您考虑分割地块进行变卖的理由及详情

-  您需要准备和此次交易有关的所有文件，包括从买地到卖地全程的合同，租约，信托合约和估价报告等。

感谢阅读，下期见！