澳洲房市这两年：市场调控到底走到哪儿了

ACB News《澳华财经在线》报道，澳财长莫里森证实，将于5月3日发布的联邦预算案中不会涉及负扣税或资本利得税的调整。莫里森周一表示，工党提出的房产税计划将带来冲击房价、推高租金、降低投资收益的三重“恶果”。

自2014年四季度起近一年半的时间内，金融审慎政策作用下，澳洲房市降温回调及房产可负担性显著改善表明上阶段的调控已经发挥作用。早前房价飙涨的悉尼房市迎来修正，而墨尔本与布里斯班则在政策打压及中资需求支撑下取得微妙平衡，呈现稳定上行势头。

他指出，目前通过投资获取资本利得的澳洲民众中有近三分之二的应税收入不足8万澳元。“让大部分澳洲人最为重要的资产价值蒙受损失，既不利于经济增长也不利于社会繁荣”。莫里森认为工党的提议“具有风险且带有破坏性”，将打碎“爸爸妈妈”通过投资现房、公寓、商业地产、上市公司股票或者自有生意股权以致富的梦想。

以负扣税与资本利得税为主的房产税对澳洲房市有着重要影响。大选前夕的敏感时段，联盟党明确表示预算案不涉及房产税调整，似乎表达出对当前房地产市场的满意态度。

住房可负担性大幅改善：政府不担心了

在过去一年多时间里，澳洲审慎监管委员会(APRA)采取措施降低银行按揭贷款操作风险，有证据表明房价增长正放缓，而全澳住房可负担性出现改善。澳洲住房产业协会(HIA)最近发布的报告显示，今年一季度澳大利亚住房可负担性创出近五年来最好水平，在一些地区可负担性甚至达到13年来最佳。

尽管各大行按揭利率有所上升，今年一季度全国住房可负担性较去年四季度改善了2.7%。HIA指出，住房可负担性大幅改善主要由于官方现金利率远低于从前，人均收入逐步上升，而尽管悉尼房价接连三年大涨，房价增长(全国房价中值)仍相对缓和。

知名地产观察家Terry Ryder叹息称，澳洲主流媒体对于房价及“可负担性灾难”保持密切炒作，而语调向来负面，包括年轻人如何被外国投资者挤出市场，本地人如何通过负扣税炒房获利，“澳洲梦”遭碾压等。但是对HIA住房可负担性指数显著改善这样的积极进展却不予以关注。

Ryder指出，全国的住房可负担性水平十分强劲却鲜有人意识到。目前全国房价中值在下降，人均收入却在上升。而如果大银行不升息情况会更好。

悉尼调控效果最显著 多地区改善

全国各地市场的可负担性差别仍较大。据HIA报告指出，总体来看，上季度八大首府城市住房可负担性提升了4.1%。悉尼的可负担性有十分显著的改善，指数值提升8.9%，为近一年来最高水平。

决定住房可负担性的主要参考量是房价和人均收入。今年一季度，经济活力增强带来的收入上升为多地指标改善注入动力。珀斯住房可负担性提升4.9%，全年提升9.9%，主要因为房价下跌，而人均收入却令人意外的上涨。“西澳州的可负担性达到2003年一季度以来最佳”，HIA报告称。

霍马特与塔斯马尼亚的房产可负担性也出现改善，当地经济正大跨步增长，人均收入增长远高于全国平均水平。在北领地，住房可负担性较一年前提升11.3%，为五年来最高。达尔文指数值增长13.9%，主要由于房价下行，而人均收入增长。

维州昆州的微环境

HIA报告显示，今年一季度，墨尔本房价微降，人均收入攀高，使得指数值有所改善，但较一年前仍要低4.4%，维州房市可负担性事实上呈整体下降趋势。布里斯班可负担性亦出现恶化，因为房价中值上涨，但人均收入略降。

值得注意的是，维州和昆州是目前外资购房势头较为突出的地方。上周发布的澳国民银行季度性住宅市场报告指出，受政策打压新州外资购房需求下降，并开始向昆州转移，而维州的外资需求仍保持在较高水平。

澳财长莫里森确认负扣税不做调整的前一天，维州工党政府宣布将在本周发布的州预算案中提升面向外国买家的印花税，由3%增至7%。对于空置房加收的土地税率将由0.5%增至1.5%。维州工党政府与联邦政府的一紧一松再次凸显出澳洲具体地域市场生态的不同。

维州在去年的预算案中首次针对海外购房者征，而维州财长Tim Pallas上周接受广播台3AW采访时表示，外资购房使用了本州的服务，应该贡献更多税收。

按捺不住的墨尔本

自去年中期澳洲房市在金融审慎政策打压下显现降温势头，尽管墨尔本与悉尼一样遭到看空，甚至前段时间关于墨尔本公寓市场危机，房价直掉的传言甚嚣尘上，但总体看到，当地市场展现出良好弹性，房价回调期似乎较悉尼更早结束。

澳国民银行报告指出，今年一季度维州房市信心仍然高居首位，是唯一高于长期平均值的地区;而展望澳洲房价两年内变化，NAB认为多数地区房价均为正向增长趋势，涨幅最大仍将是维州(1.6%)。该行NAB上调了2016年维州房价涨幅预期至1.7%，墨尔本房价涨幅将达2.3%，仅次于布里斯班的2.6%。

维州及墨尔本的华人集中度最高，是外资购房极其活跃的地区。数据显示，维州新房领域的外资购买需求占比由2011年的5%跃升到了2014年的30%。而过去两年正值人民币持稳而澳元大幅贬值时期，澳元/人民币汇率经历由近7高点到近4低点的显著波动。人民币购买力增强从较大程度上刺激了中国人赴澳买房投资需求，墨尔本与布里斯班成为资金流入最明显的地区。

展望未来，汇率因素将继续刺激中国买家投资需求。自今年3月起澳元在大宗商品复苏拱举之下重新强势反弹，而人民币则自去年下半年开始呈现较大贬值，包括房产在内的澳元资产吸引力增强，将刺激中资进一步流入。

澳储行近期罕见地对澳洲房市的外资需求做出评论，称中国需求对房地产市场有着重要影响，“如果”需求减弱将会主要冲击以公寓期房为代表的新房市场。

该行告诫称，中国在澳房产投资需求对于澳洲移民或教育政策的变化十分敏感，应当受到特别注意。

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