澳洲买房谨记:绝不能犯的五大购屋错误

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

澳洲房产投资门槛低、升值速度快、增值空间大的特点，也让澳洲房产投资成为时下热点，越来越多的国人想要在澳洲置业投资。下面我们来看看在澳洲投资房地产要注意的几大问题。

购屋错误一有钱人不会先买小屋，后买大屋

一般人依直觉思考购屋，总是会依自己的能力，先买小屋再买大屋，由小而大，循序渐进。但这种作法只会造成终其一生顶多有个栖身之所，但却无法从投资购屋中赚到钱，而跻身富人之列，为什么呢？

首先，是因为小屋虽然便宜，但增值性有限，每一次购屋要等到市场景气来临，才会有大赚头，但通常一次要等七至十年。大家想想，买一户小屋，要等七至十年，才有机会大涨一次，当机会到时，除非是将小屋卖了，不再投资购屋，否则卖了小屋，再换大一些的房屋，不但无法获利落袋，反而还要再投入更多的资本。

然后，又要花个七至十年等其增值，即使一生顺利，也顶多换个三、四次，换到一幢最大坪数的房屋后，很可能还等不到该屋的增值，已经再没有投资机会。在其一生之中，皆处于投资的「等待获利期」中，而真正获利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹篮打水一场空」。既期待又怕受伤害成为其一生投资的写照。

自住屋难获利

其次，由小而大的购买行为，通常会舍不得与自住行为区分，也就是说，投资人所买的房屋可能大多用来自住，自住的房屋是无法投资获利的！

因为即使房屋愈换愈大，但当想将最大坪数房屋出售时，常会舍不得，因为想到如果房屋被卖了，自己就没有房屋可以居住，子女就会无家可归，于是在情感上就会舍不得出售。

结果一生只会拥有一幢自用的房屋，自然也不易从房地产投资中获利，而成为与投资获利无缘的「屋奴」。

任何一个希望从事房地产投资的人都必须了解，「自住」和「投资」是两件事，如果想要「自住」，依照自己经济能力由小而大，一生做个「快乐屋奴」，是没有问题的。

但如果想要投资获利，则必需和自住的房屋分开，要由大而小，因为，如果先买一户大坪数的房屋，等到一次市场景气（也许七至十年）来时，即可将房屋出手获利。此时，可有二种作法。一是手中握好现金，等房屋跌价后，再进场购买，则可安稳将获利落袋（先售后买法）；另一种则是同时再购买一户小些坪数的房屋，则可马上实现获利（以大换小法）。

率性而为可行

如果投资人真正了解这二种投资获利方法，则房屋虽然即使愈买愈小，但每次的市场景气（七至十年）都会为自己带来获利的机会，在有生之年，至少可以赚取三至四次，甚至更多次的获利机会。

这种做法唯一要克服的是自己的直觉式思考方法，我要再提醒一次，如果依直觉「率性而为」的投资可以赚到钱，则有钱就不会是只有少数人的专利。

购屋错误二有钱人不会先买郊区，后买市区

一般人直觉思考购屋，总认为应该依照自己的经济能力先买郊区，后买市区，就投资的角度而言，这是一种风险极大的错误，为什么呢？因为郊区通常是区位较差的地方，我们每一个人都知道房地产投资的三大铁则是「区位！区位！区位！」意思是说，宁愿不要投资，也千万不要购买区位不好的房屋，而郊区就代表了区位的不佳。区位不佳就代表了未来增值空间有限，风险却很大。由过去几十年的经验，我们可以看到许多郊区的房屋，在每一次的景气时，大量筑「梦」，让许多无经验的投资者与首购族，因为价格便宜，欢天喜地的购买，后来却多遭套牢，遭到价格被腰斩，甚至再腰斩的命运。

每一个人都知道，当市场景气来临时，是郊区房屋的涨幅大？还是市区的涨幅大？当然是市区的！那为什么还要去投资购买郊区的房屋呢？

同样的例子，有许多新开发区的房屋，其价格虽然较市区便宜，但其情况却亦相同，即使该区域有增值潜力，大多也已经反映在价格之上（超涨），要等到真正投资获利，至少都是十年以后的事了。

更可怕的是，所筑的「梦」如果发生变化，例如该开的交通不开了，该盖的学校不盖了，该有的设施不建了，就会产生极大的跌价风险。

根据过去的经验，一个新开发区的成熟时间，几乎没有少于十年的。因此，如果想要投资房地产获利，千万不要因自己经济能力的考虑，而先投资郊区，后投资市区。

购屋错误三有钱人不会先买中古屋，后买预售屋

一般人依直觉思考购屋，总认为购买二手房（或成屋）因为看得到，而且价格通常也比预售屋低，所以安心购买。其实根据房地产投资的角度，二手房是比较不具备有投资获利机会的，为什么呢？

首先，二手房所购买的是「现货」，是一种以大赚小的投资模式，也就是说必需先投入一大笔钱（即使部分是银行融资），然后坐等增值。

依上述的经验，每次市场景气的时间大都要七至十年，所以在如此漫长的等待期中，每一天都必须支付机会成本（opportunity cost），即使有人会说，中间会有租金收入，扣掉利息，至少应该还会有些赚头。

但如果投资人真正拿计算器打打，目前市场上的二手房，不论是何种产品，其租金收入通常在3％至5％之间，而银行利息就要付出约5％至6％（甚至更高），如果再加上租金所得税，以及房屋税、地价税，以及各种维护费用，即使不算折旧都不一定会赚钱，这些成本都还不包含如果遇到不良的租客，欠租或赖租，以及客户更换中所造成的空置期损失，如果真正细算，获利其实是极低的（有些甚至还贴上机会成本的损失）。

预售屋潜力佳

但投资预售屋（期房）就没有这些问题，虽然，一般而言预售屋的价格较高，但在未来三至五年里，投资人通常只要付出房屋总价的10％，而在这段时间里，所有的税费，如房屋税、地价税，甚至土地增值税都是由卖方（建设公司）支付。相对的，如果房屋有增值，则100％的增值皆完全由投资人取得。甚至如果在房屋尚未盖好时即已出售（转售），则通常连所得税都可以省下来。

根据历史经验，在每一次的市场景气来临时，往往购买预售屋者（期房）的获利，都远远大于出售者（建设公司），就是最好的例子。

除此之外，如果房屋涨价的数额相同，预售屋的投资报酬率至少会是二手房的三倍以上。

因此，如纯就投资的角度而言，有钱人很少会购买二手房的，因为二手房基本上不是一种好的投资标的。

其次，回到景气时间，如果每七到十年才能有一次景气的机会，对于投资预售屋而言，因为其通常有三至五年的兴建期（房屋才会盖好）。

所以，相对于二手房，其等待增值的压力减轻了极多，许多投资人往往在房屋尚未兴建好时，即已投资获利，这是二手房所无法比拟的。

（搜房）

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