折旧抵税­­：房产投资者掘金的神器（1）| 折旧专栏01 （原创）

澳洲是世界上极少数实施“负扣税”和“房产折旧抵税”政策的国家。那么，什么是“负扣税”和“房产折旧抵税”呢？

负扣税通常指借贷购买用于出租的投资物业，如：独立屋或公寓房，当租金收入少于业主的支出，这其中包括：贷款利息、物业折旧、保险和地税等其它支出时，即投资产生的亏损可冲减业主其他方面的主营收入，如工资等收入，构成负扣税。

其它的例子还有：借贷买股票，当股息收入低于借款利息时，也构成负扣税。

为了方便大家理解，我们来看两个案例：

小李在矿区工作，以前挣10万，要交2.9万的税。去年他听从会计师的建议，买了一个投资房。租金减去各项花费（如利息，管理费，抵税等）和折旧（账面损失），账面亏损2万。这两万可抵消小李的工资10万，使小李的税前收入变成只有8万，他只需要交1.8万元的税，他一年就节税了1.1万元。

房产折旧抵税是承认固定资产拥有寿命(effective life)并且寿命是有限的。澳洲税务局允许将固定资产当作一个会经历生老病死的物体。资产折旧的核心思想是，随着时间的推移，资产将会产生贬值(depreciation)。那么贬值部分是可以在一定时期内，每年按照一定的比例计入投资的支出项目中，从而合法地减少收入，达到少缴税或不缴税的目的，实现投资人在税务上的利益最大化。

折旧是帐面上的一种损失,有别于一些普通项目的支出,如维修费、地税等,资产的拥有者不需要额外的投入,就可享有额外的退税额度(税后收入）和现金流。另外，购买资产折旧抵税报告的费用可当年全部用来抵税。

贷款利息和资产折旧均数值巨大（每年成千上万），是构成负扣税的两大主因。

土地是增值的，所以土地无法做折旧。做折旧的基础是历史的建筑成本，和市场价值无关。因为任何房产的市场价值都含有土地成分，而土地在做折旧计算时必须减去。

折旧申报者必须是该房产的拥有者(owner)，这包括对其的部分拥有，如一些年青人把单元房的部分房间出租，在和别人共享住房的同时，同时享有出租的房间折旧带来的抵税好处，一举多得。所以租客或承租人不可以申报不属于他们的资产折旧。

正是因为“负扣税”和“房产折旧抵税”在节税方面的立竿见影的突出效果，他们被投资者广泛的推崇，不断地买进并持有新的投资物业。

据国税局最近的统计显示，每100个纳税人里，今年有16人拥有至少一套投资物业。而10年前，只有12人拥有至少一套投资物业。3年前，只有14人拥有至少一套投资物业。去年，只有15人拥有至少一套投资物业。

这里需要注意的是，折旧抵税的资产必须是投资类资产。而业主自用的资产如自住房是不具备申报折旧的条件。但业主一旦将自用型资产转换为投资型资产，他就应该立刻申报折旧，享受税务上的优惠。

老李15年前买了一个新盖的房子自住。12年前搬出后将这个房子以出租方式获取收益，但从未申报过该房作投资使用时的折旧。他现在明白了投资房折旧抵税的道理，找笔者制作一份资产折旧抵税报告。

笔者告诉他15年前的新房寿命是40年，如果他从12年前搬迁日时就制作一份资产折旧抵税报告的话，他可以申报余下的近37年的资产折旧。根据最新的税法，现在我们恐怕只能倒退2年，也就是说老李无法申报从搬出日起到2年前共计10年的任何折旧，累计达五万余元，其损失之大，令人痛心。

折旧的目的是合法地多退税，前提是你要先交税（不管现在或将来），因为折旧抵税额是可以累积的。今天的财务损失，可以用明天的盈余来补偿。然而你今天不申报折旧，就意味自动放弃了将来索偿的权利。专业人士只能倒退2-3年来计算折旧，因此做折旧的最佳时间是交屋前后或从自住房搬出日前后，请大家谨记！

澳洲税法规定，资产折旧抵税报告只能有专业建筑估算师（Quantity Surveyor）出具，同时，他必须是组册税务代理(RegisteredTax Agent)。

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感谢阅读，我们下期接着聊！