【小李说“房事”】之选房“分金定穴”秘术（一）

喜欢“盗墓”题材的朋友们肯定都知道“鬼吹灯”这部系列小说，它主要讲述的是在中国20世纪80年代初期，三位“盗墓人”造访中国神川大地各个神秘墓穴时碰见的奇闻异事，而最近新出的由陈乔恩和靳东主演的电影版《鬼吹灯之精绝古城》，更是将观众们对于寻宝的热情推向了高潮。尤其是剧中男主角胡八一那一套“分金定穴”的本领，即仅通过观察日月星辰、山川龙脉、河流走势以及罗盘上的八卦阵势便能知晓“大墓”具体位置的失传秘术，吊足了观众的胃口，让人们看后大呼过瘾。在小李看来，“分金定穴”之术之所以如此吸引人们的眼球，其原因在于大家都认为如果使用了它，便能找到无穷无尽的“宝藏”，获得大量的财富。其实，在现实生活中，投资房产同样也能为人们带来稳定的财富收益和回报，但是投资就好比故事里的“倒斗”一样，终究是有风险的，并不是所有的房子都是好的投资产品，所以如何“选房”尤为重要。如果我们把适合买家的、性价比高的而且投资回报率高的房产比为那些隐藏在“河谷山川”(众多房产)之间的“宝藏”的话，那小李就在这儿为大家传(Fen)授(Xiang)下那些有关房产选择的“分金定穴”之术，并以悉尼为例，口诀各位请牢记:)

1. 一观“日月星辰”，锁定顶级学区

学区房的概念不用小李多说，其实已经深入人心。特别是对于我们华人来讲，孩子的教育和成长是天大的事情，而好的学习和生活环境会给孩子的身心发展带来莫大的影响。所以，好的学区附近的房源自然也非常抢手，需求量旺盛，房价增幅高且稳定。特别是小学学区，尤为重要，因为幼年时期的孩子是最有可塑造性的，同时也是最容易受外界不良因素影响的。古有“孟母三迁”之典故，说的就是这个理。至于学区房的房价，各位宝爸宝妈们想必比还未当爸的小李更为清楚。就在2016年9月，国内报道了一件令人咋舌的事情，连续两年亏损的上市公司*ST宁通B在面临股票退市之际，通过出售位于北京市西城区的两套学区房后收益近4500万人民币，公司立马扭亏为盈！而这两套房产就位于北京市排名第七的北京小学的招生范围之内，周边房产的均价为10万+/平米。在澳洲，有关学区的话题也同样越来越火热，尤其是自打2016年7月1日之后，澳大利亚全面开放了“小学生留学签证”，数以万计的中国家庭已经行动，把孩子送到澳大利亚来接收早期教育，让孩子更好地吸收和融入西方的文化，为以后的移民做准备。说到澳洲的小学学区，大家请看下面这张截图：

Data Source: www.schoolcatchment.com.au

图中每个蓝色圆点代表着悉尼每一所公立小学，而在紫色区域内的蓝色圆点则是悉尼综合实力排名前100的公立小学，紫色区域则是它们的招生范围。橙色招生范围内的小学排名则次之。灰色区域内的小学就很一般了。从图中很清晰地可以看出，悉尼的名公立小学主要集中在北区(如Carlingford、Artarmon、Chatswood、Pymble等都是很好的北区学区)，而内西区的Burwood和南区的Hurstville同样也有着顶尖小学，注重孩子教育的宝爸宝妈们可以重点考虑。小李在给客户推荐项目的时候，会把项目周边所有的学校资源综合的分析一遍，让客户对学区房的价值和潜力有更全面的了解。至于如何查询学校的排名，各位可以登录澳洲最权威的学校数据统计网站http://bettereducation.com.au。学区这一块细分的话题有很多，例如不是每所小学都有的Opportunity Class（尖子班）、半精英高中和全精英高中等等。这里小李就点到为止，如有具体问题欢迎大家与我私聊讨论:)

2. 二观“山川龙脉”，了解政府规划

《春天的故事》这首经典老歌想必各位都听过，歌曲的第一句是“1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈...”，这词讲述的就是当年邓小平南巡，在深圳勾画了一幅改革开放的蓝图，从而让深圳崛起的故事。所以政府对一座城市的规划，往往决定着它未来几十年的发展，住宅量的增多吸引更多的人口、商业中心的扩建增加了就业并方便了购物生活、基础建设的升级改善了交通，这些所有的因素都会增加一个城市或者地区的“人气”，而“人气”便是“财气”，人们都愿意生活和居住的地方房价自然上涨。

小李在【小李说“房事”】第二期和第三期的分享里提到了，目前悉尼最火热的投资区域Zetland在政府《Green Square Town Centre》规划的影响下从“丑小鸭”到“白天鹅”的蜕变过程和房价增长的咋舌程度，也用“海港大桥”的故事从一个侧面道出了新州政府对城市发展预期的准确性和规划的前瞻性。所以，有政府规划的地方就犹如悉尼的“龙脉”一样，暗示着相关区域房价未来的增值潜力。说到目前大悉尼的规划，最耳熟能详的莫过于新州政府在2011年初公示的《Metropolitan Plan for Sydney 2036》（《悉尼都市战略规划与发展2036》）报告。其中最重要的一张规划图（如下图）标明了未来20年政府即将重点打造的区域。

Data Source: Metropolitan Plan for Sydney 2036

图中弧形区域为新州政府将要重点打造的“Global Economic Corridor”（国际经济走廊），从Mascot -> Zetland -> 市中心 -> North Sydney -> Chatswood -> Macquarie Park -> Epping -> Carlingford 最后至 Parramatta。红色圈标注的城区则为未来主要的购物、商业和医疗中心，如Olympic Park, Rhodes, Hurstville, Bondi Junction等。正在或者将要实施的具体规划项目有《Green Square Town Centre发展规划》、Parramatta轻轨计划、West Connex 公路升级计划、North West火车线计划、CBD和东南线轻轨计划等等。这些“龙脉”小李也就点拨到这里，还是那句话，具体case请私聊:)

余下内容请见“【小李说“房事”】之选房“分金定穴”秘术（二）”

作者简介：

作者“小李”，全名李昊，湖南湘西吉首人，于2010年踏足悉尼，获得南半球的麻省理工 - 新南威尔士大学理学硕士，以及中央昆士兰大学（悉尼分部）的IT硕士双硕士学位。曾经的理工科男，现任【H&T Group】澳大利亚华信集团悉尼总公司持牌投资顾问。擅长数据采集与分析，能提供强有力的投资建议，为客户推荐最佳的置业产品和提供全方位的服务。

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