安保经济学家预计明年悉尼墨尔本房价回落5%

ACB News《澳华财经在线》4月14日讯 安保资本(AMP Capital)首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)告诫，今年悉尼墨尔本房价涨幅将放缓，自2018年年初开始，房价将会出现约5-10%的回撤，类似于2009年和2011年的下行周期。两地房市增长最快，因此面临的风险更大。

风险前兆 限贷已晚?

澳华财经在线先前报道，上月末澳审慎监管局(APRA)要求四大银行将“还息不还本”按揭贷款比例限定在30%以内，同时对于此类产品贷款房价比(LVRs)超过80%及以上者，需要有更为严格的审核。

奥利弗博士称，APRA对投资性房贷市场的关注并不令人意外，但是采取措施过晚。这也将推动五月份联邦预算案关注住房可负担性，包括考虑削减资本所得税税惠等。

另外，公寓供应的大幅增加将会在一段时间内拉低房价，这些都可能导致今年悉尼和墨尔本房地产市场衰退，两地房价预计会在明年初下降5%-10%。

据Property Obeserver，APRA最新数据，联邦银行(CBA)是住房贷款年增长率最高的银行，为7.6%;西太平洋银行(WBK)增长6.4%，澳新银行(ANZ)增长5.7%，澳国民银行(NAB)增长5.2%。其中，CBA的只付息贷款以42%的速度增长，占据所有其贷款业务的40%。

目前住房贷款占到全澳所有银行贷款的62%。

房产升值驱动家庭财富

澳储行关于家庭财务最新季度数据表发布后，澳审慎监督管理局紧跟着公布了只付息贷款紧缩措施。据央行报告，目前居民平均债务较收入高出89%，相比四年前提升了22%。

过去五年澳洲家庭的债务上涨了32%，家庭资产上涨速度更快，为51%。家庭净财富同期增长57%，从5.6万亿澳元增长至8.8亿澳元。也就是说仅在五年内，平均每户家庭净财富从约67万澳元增至95万澳元。

悉尼和墨尔本的房市不断上涨，存量房总价值上涨了47%，从4.2万亿澳元增至6.1万亿澳元。同期存量房规模也增长了8.5%，据此计算每套房的价值增长为33%。

“房市不可能崩盘”

奥利弗博士先前就曾预测房价将跌落5%-10%。

去年十月，他提到房价和居民债务飙升，让许多人担忧房市崩溃或将到来，“过去10-15年我们听到了许多次，但从几个方面讲崩盘是不太可能的”。

“第一，市场并没有出现普遍的供应过剩现象，以目前的增速水平来看，直到2018财年，也不会出现供应过剩。

第二，尽管按揭贷款压力似乎很大，相对于工资的贷款利息仍处在2004年的水平。

第三，澳大利亚目前并没有任何降低贷款标准的情况出现。

事实上，近几年无收入证明的低文件(low-doc)贷款以及高债务估值比率贷款都有一定程度减少。”

奥利弗博士认为，房价回落主要局限于悉尼、墨尔本。可能只有澳储行加息才会引致全国性的房价下跌。

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