中国楼市或正在变天 央行已罕见透露重要信号(图)

最近万达融创的世纪交易刷了屏，但最终话题还是落到了与我们息息相关的房子上——首富主动要求降杠杆。

这一则新闻看起来好像很普通，但再把这些新闻串起来看，就颇有深意了：M2增速创历史新低、任志强称限购政策一年半后可能收回、一线城市房价环比下降、银行贷款利率持续走高……

央行新闻发言人阮健弘昨天称，抑制房地产泡沫见成效。

楼市真的变天了。

一、M2增速创历史新低，央行称抑制房地产泡沫见成效

在稳健中性的货币政策基调下， 6月M2货币供应量同比增速继续保持个位数水平。

央行公布的最新数据显示，6月末，广义货币（M2）余额163.13万亿元，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点，再创历史新低；狭义货币（M1）余额51.02万亿元,同比增长15%，增速分别比上月末和上年同期低2个和9.6个百分点。

针对6月M2增速再创历史新低，央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示，只要实体经济的合理融资需求得到满足，M2增速放缓实际上反映了存量货币周转效率的提高，比过去低一些的M2增速可能成为新常态，对其变化可不必过度解读。基数效应拉低6月M2增速约0.15个百分点。若考虑基数效应，6月末M2增速与上月末基本持平。

不过M2同比增长创下新低，还是引起诸多行业，尤其是房地产业的震动。有业内解读称，随着稳健中性货币政策的落实以及加强金融监管效应的显现，近期商业银行一些与表外产品相关的资金运用科目扩张放缓，由此派生的存款及M2增速也相应下降，这是金融体系降低内部杠杆的客观结果。

虽然增速放缓，但M2还是在增长，为什么区区一个涨幅变化就激起了偌大波澜？

我们通常用M2/GDP的比值来衡量一个国家货币的超发程度，货币超发是指货币发行的增长速度超过货币需求的增长速度，即货币供给量超过了维持经济正常运行所需要的货币量。换言之，正常情况下，GDP每增长1元，货币也相应增长1元。广义货币供应量即M2在一定范围高于GDP增长也算合理，但M2过高就会面临通货膨胀的风险。目前，世界平均水平为1.26。如上图所示，2016年美国M2/GDP比值为0.74，日本为1.71，目前中国已经超过了2.0。

也就是说，本次堪称为历史新低的M2涨幅其实也是释放一个信号，是国家调整经济结构，稳定货币政策，降低金融杠杆的表现，这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。

阮健弘称，相关数据表明，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫见成效。

天风证券认为，6月M2同比继续下滑至9.4%，再创新低，金融去杠杆导致银行存款派生能力大幅下降，未来M2增速维持低位或成常态。

业内人士称，楼市泡沫终究是要萎缩了。

二、一线城市房价松动

最近，关于房价下跌的新闻有点多，似乎楼市降温这才刚刚开始。不少新闻里指出，从北京东西城多个“学区房”市场发现，“学区房”成交量急剧下滑，不少房源价格跳水近百万元。虽然我们知道这都仅是个例，但我们可以看到，大家的心理预期都在发生微妙的变化。

调控没有最严，只有更严。

从去年“十一”前后以来，楼市调控不断升级加码，到今年3月以来，楼市调控升级至2.0。此后，在高强度的限购、限贷、限售组合拳之下，一线城市房地产市场“闻风而动”，不仅成交量下滑，房价也出现松动，甚至是曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”。

下图是4个一线城市的新建商品住宅价格环比情况，我们可以明显地看到，从去年8、9月份一线城市的房价环比到达顶点之后，便开始走下坡路。

三、银行卡住楼市的脖子

融360六月房贷市场报告显示：6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。

533家银行中，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮（1.05-1.2倍不等），全国仅11家银行提供9折优惠利率。

值得一提的是，今年4月全国首套房平均利率为4.49%，创下了历史新低。但在此后，银行开始上浮房贷利率，5月平均利率为4.73%，环比上升4.64%、6月上升到4.89%。

房贷大有全面回归基准利率的势头，甚至是重回5.0。

我们可以来回顾一下，上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年，当时8月份的房贷利率为5.15%。2015年是去库存大年，当年很多城市都下了成交量纪录，而房贷成为银行的香饽饽，那一年是房价出现大涨趋势的元年，当时平均房贷利率是5.0%以上。

从2015年9月以后，利率就持续走低，到2016年，全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房价暴涨的一年，也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增，房贷仍然是银行的主流业务。

而到今年，随着政策高压线逐渐收紧，加上银行资金紧张，银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。

业内人士指出，现在来看，全民炒房的时代已经结束，入市门槛已经提高，对于大部分热点城市来说，这个时候进场楼市的人，要么是刚需，要么是改善型住房，炒房成本已经相当高昂。

四、万达主动降杠杆

这两天，首富王健林借钱给融创孙宏斌收购自己优质资产的消息，刷了屏。

大家都知道，融创花631.7亿元收购了万达王健林的万达文旅和万达酒店，可蹊跷的是，有295.75亿是王健林借给孙宏斌的。

业内对王健林的行为作出多种解读，但根据王健林的表述，万达卖掉资产，回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。这也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一，终于开始了去杠杆。

数据显示，2014至2016年万达剔除预收账款后负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%，而行业平均负债率约73%。从这一点来看，其实近三年来的负债率水平要低于行业平均值。

不过地产业内人士也指出，虽然看起来负债率在地产业内并不算高，但是，万达主要从事商业地产，采用“现金流滚资产”模式，部分社区商业出售回款，核心商铺只租不售，“以售养租”模式实现租售平衡所需的时间也较长。考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备，万达如果不卖的话，意味着未来必须借更多的钱，才能开发，这一增一减的对比，未来减少的杠杆规模，起码是在千亿以上。

实际上，这是当下金融收紧大时代下，房地产开发商的一个大缩影。现在的房企，都面临着债台高筑、求钱若渴的压力。现在的房企负债已经搞到马上就还不起的地步了，按照媒体日前的披露，内地142家地产企业负债接近3.4万亿。

这段时间以来，李嘉诚、潘石屹等大佬先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，则有异曲同工之处。不难看出，大佬、富人们正在有步骤地退出国内房地产市场。

五、全球央行货币宽松政策进入尾声

而事实上，从国际上来说，全球主要央行货币宽松政策，也都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨，意味着欧洲央行结束零利率的时刻，不久将会来到。昨天晚上，加拿大央行宣布将基准利率上调25个基点至0.75%。

需知，在美元加息的时候，之所以全球资本市场似乎还很滋润，一个重要的原因，就是便宜的欧元，弥补了全球资金的渴求。不过，这个美元之外的最大水源，很快也将慢慢关闭。

一叶落后，是天下叶落。