AAFH Capital 发行30年期贷款;墨尔本公寓前景可期

地产观察

私人贷款机构AAFHCapital发行30年期贷款

图：新的玩家正在贷款给外国买家   图来源：AFR

近期越来越多的私人贷款机构取代了澳洲银行，向外国买家提供长期贷款。精品级的金融服务集团AAFHCapital也加入了这个行列。

该集团总部位于墨尔本，于2009年开始担任金融经纪人，在六个星期前，获得一个海外贷款人的仓储设施，并开始了私人贷款业务。到目前为止，已经向外国买家发行了100多笔30年期贷款，还有50笔贷款正在申请中。

 AAFH表示，来自非澳洲居民的借款人，如外国投资者和澳大利亚侨民的贷款需求强劲，自去年澳大利亚政府严格限制海外贷款以来，这些借款人一直无法在当地银行取得贷款。

该集团总经理Nolan Leo 说，“外国贷款是一个巨大的市场，未来三年需要超过200亿澳元的资金贷款，”“目前的市场供应不足，没有贷款机构提供长期的解决方案。”

 Leo 表示，“我们最近在中国、马来西亚和新加坡举办了一个金融研讨会，得到了市场的积极响应，并在一周内收到了120多份财务申请。”

 AAFH专注于30年期抵押贷款，贷款与价值比率高达70％，利率低于7％。该集团表示，在符合条件的情况下，可以在三天内批准贷款申请，并在收到相关物业的估值后的两到三周内完成贷款流程。

到目前为止，私人贷款机构主要集中在1~5年的短期贷款上，这种贷款的利率都是一到二位数的高利率。

但随着外国贷款需求的不断成长，成熟的企业已经可以从有意愿的借贷机构，获得更便宜的贷款。

 总部位于墨尔本的私人银行BC证券，在香港上市的远东财团的支持下，也推出了25年的外国买家抵押贷款。

物业分析

墨尔本公寓前景可期

根据JLL(仲量联行)出版的《澳大利亚墨尔本公寓市场解析3Q17》(AustraliaMelbourne Apartment Market Commentary 3Q17.)的数据显示，墨尔本市中心的公寓市场前景乐观，预计今年的完工量将达到创纪录的水平。

根据Your investment property网站报导，尽管预期公寓的完工量很高，但空置率正在下降，租金和房价也在不断攀升，这表明随着维州的人口增长，潜在的需求势头强劲。

JLL表示，“2017年第三季度的完工量很高。”“大量完工的地区可能会出现转售，租金短期内将面临压力。然而，从2018年起完工量将大幅下降。我们并不预期资本价值或租金会大幅下跌。”

供应量与完工量

墨尔本市中心的公寓供应渠道依然比悉尼或布里斯本大得多，在2022年前后可能有大约77,900套公寓将完工。

其中约有15,000套公寓正在建设中，另有18,100套正在销售。其余的已获得规划批准或正在规划当中。

“我们认为，由于发展融资限制，许多项目不会开工建设，”JLL说。“主要贷款机构仍然犹豫(hesitant)是否该为市中心的公寓项目提供资金。替代的贷款机构已经涉足开发领域，但是会以更高的成本提供融资。”

今年截至目前为止，墨尔本内城区已完成了大约9,000套公寓建设，其中墨尔本城区的完成率为79%。此外该城区仍有9,100套公寓在建设中。

价格增长与租房空置率

在2016年下半年陷入停滞后，2017年第二季度公寓价格同比增长速度加快至2%。尽管加速增长，JLL相信今年大量公寓的完工可能会抑制短期资本的增长，除了那些强烈吸引自住业者的项目之外。

在市场无法吸纳库存的情况下，这些高完工量的区域，转售将可能面临压力。

维州的首府也将继续享有较低的出租空置率，墨尔本市中心的出租空置率从2016年8月的2.3%下降至2017年8月的1.9%。