悉尼“工业区”豪华公寓令人夜不能寐，所谓“完美规划”的底线何在？

作者：Cynthia Gao 高晨曦

澳财网金融分析师

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华裔女子Alex半年前搬进了位于悉尼Zetland由知名开发商Meriton开发的公寓。还没来得及多感受乔迁新居的喜悦，噩梦就此拉开序幕。因为其购买的公寓紧挨修车厂，从早到晚噪音不断，不堪噪音昼夜骚扰的Alex一个月就瘦了15斤。

据悉，Meriton公司的Symphony公寓位于Zetland区黄金地段。小区为环形结构，分ABCD四栋，Alex所在的C栋旁有一个大型修车厂，该车场与其居住的公寓楼间距仅约1米。

在一个又一个不眠之夜后，不堪噪音困扰的Alex首先想到了联系Meriton物业，但物业经理却表示，这不属于Meriton的物业管理范围，并暗示着房子的位置也是你自己选的。另外建议Alex自己与修车厂联系。

求助物业受阻，不放弃的Alex联合了几户邻居，开始向悉尼市议会投诉。但54封邮件维权无进展，市议会在应对居民投诉时，所表现出来的反应乏力和种种“不作为”，令Alex倍感身心俱疲。

笔者在阅读这篇由《今日悉尼》发布的新闻采访时，正值悉尼的下班高峰期，坐在拥挤不堪的火车上，笔者庆幸还好有个位子。从火车车窗看出去，到处都是直插云霄的建筑吊车。铁路沿线一个又一个工地都在热火朝天的建造着下一栋改变城区面貌的公寓项目。很希望有机会能告诉《今日悉尼》采访中的主角Alex，其实，在悉尼，不只你一个人经历这样的困扰，在未来的悉尼，会有越来越多的人和你一样饱受折磨。而议会、政府能做的，微乎其微。因为，他们就是这样困局的始作俑者。

一，      建筑吊车占领悉尼天际线

——前工业区变身“豪华住宅区”

不知道各位读者在每天下班回家的路上有没有注意到，火车铁轨沿线、公路主干道周边、火车站周边，大多都会有尘土飞杨、短暂封路、一辆辆载满建筑材料的卡车轰鸣而过，更别说高耸入云的吊车投下的影子可以在地面上连延几百米。

只有“老悉尼”才能将这片被公寓填满的土地和原来的工业用地、停车场、服务站（加油零售站）或者是废品处理厂联系在一起。

就在这些本不是住宅用地的区域，中高密度公寓项目的崛起的速度令人难以置信，悉尼不知从哪天开始已经变得面目全非。其实，澳大利亚各州的首府城市都出现了这样大兴公寓建设的景象，但悉尼的变化速度之快、建设规模之大超出了人们的想象。

有人说，征用原本工业用地、废弃用地在现有交通枢纽周边、建造人口密度较大的公寓居住区是历届政府这30年以来最“明智”的决策。因为从表面看来，这样的政策使得更多的居民选择公共交通出行，减少自行驾车带来的排放污染，减少道路拥堵。并通过增大房产供应量来加强房价可负担性。

澳大利亚各首府城市2015年开始，纷纷上马大型城市重建（Urban Renewal）项目，将市中心附近的商业、工业用地重新分区，并鼓励进行住宅开发。将原有工业用地进行住宅再开发的趋势在这两年多的时间里逐渐成为主流。随着内城土地价格持续攀升，越来越多的开发商都有意将商业地产开发改为住宅项目。

时至今日，这样的前工业区变身“豪华住宅区”的故事在悉尼随处可见，这主要也是因为悉尼受到了特殊地理环境的制约。悉尼被大海、国家公园以及大分水岭为限定在了一个狭小的盆地，不可能再有大的发展。但悉尼作为澳洲第一大城市，人口不断增多，而房屋又只能在现有土地上建设。于是将现有工业用地改为住宅用地建设高密度公寓就顺理成章。

在澳洲，工业用地一般是按照工厂性质和对周围影响的情况来划分。比如低影响（low impact industry），中等影响（medium impact industry）和高影响工业区（high impact industry）等。由于污染问题，中高影响的工业区是不能挨着居民区的。但是低影响的工业区可以，因为低影响代表着没有排放气体、没有加工生产、没有噪音、而且绝大多数工业活动都是在室内等（比如仓库），所以对居民区的影响会很小。而现在，这样曾经需要居民“退避三舍”的工业区本身却要被打造成居民区了。这真的靠谱吗？

答案是，没那么靠谱。Alex买下的那间与修车厂背靠背的公寓就是一个例子。

二，那么，住在前工业区的居民

能觉得安心吗？

申请将工业用地改为住宅用地的公寓项目时，土地切割的样子，开发完成后的效果、密度、高度、建筑退后（set back）、建筑材料、小区绿化、停车位和挪车的空间等每个细节都可能决定着未来住户是否能住的舒心。而现如今，在住宅建筑开发巨大的利益驱使之下，不论是当地议会还是开发商都对一些会影响未来居民生活质量的缺陷“睁一只眼闭一只眼”。

例如，靠主干道的沿街住宅本应该退后20米却为了多建几十个公寓变成了5米，未来的住户就不得不忍受长年累月的马路噪音；厂房和公寓之间本该有合理的距离却为了多建几十个公寓变成了对门儿，未来的住户就不得不忍受昼夜不停的机器噪音。

其实，并不是Alex这样的买家选错了房子，而是他们错误的选择相信澳洲政府对建筑标准、城区规划的要求严格程度。误以为，现如今在利益驱使之下，政府、开发商依然能保住底线，保证所开发楼盘适宜居住。

另外， 在悉尼那些坐落在由服务站（加油站）整合规划成住宅区的公寓或靠近这些服务站的公寓也一样不能幸免。因为，在这些不起眼的加油站地下，危险的化学物质已经悄悄蔓延渗透了土壤；随着地下水，流经豪宅、体育场、住宅区等等，最终汇入河流。新南威尔士州的环境监管部门甚至都不能准确的对这些污染区域进行评估，更别谈什么治理。

不仅如此，新州环保局甚至没有将已发现的污染严重地块公之于众。根据其内部工作指导，隐瞒实情的原因竟然是要维持该片区房产价格的稳定。

此前环保局局长Barry Buffer在发言中争辩，保护物业价格并不是环保部门决定是否公布污染片区的原因，其真正原因是环保局信赖这些片区的站点可以处理好污染问题。但一项调查推翻了环保局局长的“信赖“言论。事实上，环保管理系统早已经漏洞百出。

在2017年，《悉尼先驱晨报》还曾发布了一项关于新南威尔士州受污染区域的调查报告，在这些受污染的区域中你可以看到那些熟悉的名字Burwood、Chatswood、Eastwood、Rhodes、Hurstville、Campsie、Ashfield、Zetland等，可以说我们熟知的华人区无一幸免。（查询网址：http://www.epa.nsw.gov.au/clm/publiclist.htm）

另据，麦考瑞大学一项社区科研调查项目VegeSafe的数据显示，悉尼高达40%的土壤样本铅含量是澳洲国家标准的三倍，其中内西区老房子的土壤含铅量最高。研究发现，越往悉尼市中心方向铅污染越严重，其中悉尼市中心和内西区的铅污染最严重。而在悉尼外围地区，如棕榈海滩（Palm Beach）、宝琴山（Baulkham Hills）和卡姆登（Camden）等地的土壤铅含量较低。

该项目发现，铅污染最严重的地区是前莱卡（Leichhardt）市政府的辖区，其中包括巴尔曼（Balmain）、安南戴尔（Annandale）、罗泽尔（Rozelle）、利利菲尔德（Lilyfield）、伯奇格罗夫（Birchgrove）和莱卡。这些地区土壤样本的铅含量中位数是安全水平的两倍。

据此前报道，在Pagewood前污染工业区的旧址上，杂草丛生，到处是废弃的水泥，但不久，这里被重新开发为公寓项目。而临街就是Pagewood公立小学，由于没有从开发商那里得到防污染安全措施的答复，一些学生家长担心孩子将来得癌症，纷纷让自己的孩子退学。

据报导，这个前工业区曾受到与癌症、帕金森氏综合症和地下水污染有关的石棉和氯化氢的渗透污染。据悉，早在2005年，这个原Electrolux 工厂的所在地曾存放过化工溶剂四氯乙烯（PCE）、三氯乙烯（TCE）和石棉。

而2013年，Botany Bay地区工党主导的市议会却将这块工业区重新土地规划为中密度住宅区，同年，新南威尔士州环境保护局（EPA）裁定这个地区可以安全用于住宅用途。

据了解，虽然新南威尔士州环保局网站上列出1600个污染片区名字‍（查询网址：http://www.epa.nsw.gov.au/clm/publiclist.htm）‍但实际上这样的污染区新南威尔士州有3万个，全国共计16万个。约有44%的站点仍处于“待评估”状态，约有100个站点仍处于“等待评估以搬迁”的状态，EPA称最早会在明年实施这一计划。

今天的澳大利亚人口增速不断加快，显然需要更多住房，政府不断为市区重建设法腾出原工业地区，而实际上，人们没有注意到的事，将前工业区改造成新住宅区的“完美计划”很可能会让许多怀揣“买房梦”的居民住在了有健康隐患的地区，如原垃圾场和工厂区；让许多对新家充满期待的居民走进了一场“噩梦”；让许多像Alex一样的买家想要维权却走投无路。因为，维权的对象恰好就是造成这一切的始作俑者。

三，      在澳洲，受伤的总是高学历工薪阶级

提起高密度公寓城区，Rhodes不得不提。悉尼有15个城区逾90%的居民都住在公寓里，Rhodes是其中一个。而值得注意的是，悉尼Rhodes曾经是被笑话的对象，因为空气中都是油漆厂和化工厂飘来的恶臭。但是，这个工业中心已经变成高密度住宅区，而且成为悉尼受教育程度最高的社区。

近日，澳洲统计局向费尔法克斯媒体提供了2016年人口普查里的城区级别数据。数据显示，在15岁或以上的Rhodes居民里，27.4%的人拥有研究生学位，这一比例是大都市区域里最大的一个。在拥有研究生学位、研究生文凭、研究生证书或学士学位的人口所占比例上，Rhodes与Longueville都是73%，并列第一。

2016年，拥有研究生学位的居民所占比例最大的城区还包括Meadowbank、Parramatta和Macquarie Park。这三个城区的持研究生学位人口所占比例分别排在第五位、第七位和第十位。Parramatta是悉尼各城区里持研究生学位人口最多的城区，有3,597人。

也就是说，高密度住宅区住着的大多是为澳大利亚经济的中流砥柱－受高等教育的学生、高学历的上班族、以及有过硬专业资质的新移民。

由此可见，如果高密度住宅区没有被合理规划，或者有显着缺陷。最受伤害的就是这些为了澳洲经济发展兢兢业业工作的民众群体。

无可否认，在工业工地改建为住宅用地时，按照适宜居住的人性化标准与主干道、现存工厂等保持合理距离确实会使开发商的利益遭到很大挤压。

而对于污染土地的修复工作，澳大利亚的标准和规格非常高，治理的代价更是令人望而生畏。

以Rhodes为例，在将其工厂变住宅区的地块改造中，市政厅要求改造者必须把所有被污染的土壤全部装进带盆的卡车中，沿特定路线运出后，倾倒在专用的屏蔽空间内，最终用水泥板封存。光这种土壤修复就耗资500万澳币，约为2500万人民币。

如果指望利益至上的开发商来承担这笔费用，后果恐怕不堪设想。所以，政府应该在将工业用地批准为住宅用地时，就为未来的居民考虑好该如何将这个地方改建成可以放心居住的地方，而不是睁一只眼闭一只眼，在乎的也只有每年账面上不断翻倍的印花税。

四，别让干净的土地、安逸的生活

成了富人的特权

近年来，公众针对开发密度上升的敌意呈现多种形式。斯威本大学城市转型研究中心（the Centre for Urban Transitions at Swinburne University）的研究表明，悉尼和墨尔本内城区和中部市郊居民对待开发的容忍程度虽然出现持续改善，但是目前仍停留在不情愿或勉强支持的阶段。

居民之所以出现敌对情绪存在一些显而易见的理由。工薪阶级密集居住的地方民众担心的主要问题集中在开发密度引发的关施工质量问题以及配套基础设施建设无法跟上的情况。

早在2015年，澳大利亚工程师协会（Engineers Australia）曾警告称，新南威尔士建筑体系已经“崩溃”。由于很多毫无经验的开发商纷纷加入公寓开发大潮，重大质量缺陷几乎无法避免。城市未来研究中心(City Futures Centre)高级研究员Hazel Easthope表示，在研究过程中，建筑质量缺陷发生率非常高，包括：消防安全不合规、漏水、和结构开裂等问题。

另外，最新澳宝卡（Opal Card）统计数据显示，在短短一年的时间里，悉尼的火车乘客增加了近20%，这为悉尼的铁路网带来了更多的压力。新州政府建设新铁路的计划已到了刻不容缓的地步。

至今年7月，与去年同期相比， T7奥林匹克园铁路线（Olympic Park Line）的火车乘客激增了19.6%，即近18万人，这也反映出奥林匹克园及其周边地区的住宅发展的增长速度。

在悉尼公寓房最密集的T1铁路线上，包括西线、北岸线、北线，乘客年增10%。包括机场线、内西线、南线在内的T2铁路线，乘客增加了近14%。包括东部地区和伊拉瓦拉（Illawarra）在内的T4铁路线和至滨城（Bankstown）的T3铁路线，都录得约10%的乘客年增长率。

新州其它线路乘客增长率：蓝山线16.9%，T5坎伯兰德（Cumberland）线17.8%；南部高地（Southern Highlands）线19.8%； 中央海岸-纽卡素（Central Coast-Newcastle）9.9%。

与去年同期相比，至今年7月，整个铁路系统乘客人次增长了11%以上，或310万人，达到3070万人。

这些数据都意味着，悉尼火车绝对具有过度拥挤的风险，火车站周围高密度公寓在增多的同时，乘客也在呈现高速度增长。除非（政府）能对现有的重型铁路网进行持续和大量的投资，否则悉尼火车将越来越难按时运行。铁路乘客量的增长已经超过了政府的预测和铁路系统能够承负的能力。

所以，若开发密度增长同时伴随交通系统的升级、学校、商店数量增加、住房可负担性的改善，并能保证居住环境的安全。很多人都会愿意接受开发。对这部分工薪阶级居民来说，并不是反对开发，而是对政府或开发商承诺的事项失去了信任。

如果政府希望当地居民欣然接受开发计划，那么政府势必需要首先给出开发有关配套基础设施的资金来源计划。但是事实上，政府并未做到这一点。

而另一方面，在传统富人区坐拥数套房产的婴儿潮一代却在近几年坚定的抗议在自己所在的富人区进行公寓开发。继续享受着独栋屋、大片公园绿地，不太拥挤的通勤路径。

结语

随着悉尼、墨尔本这样的首府城市人口增速不断加快，开发密集住宅区必然是大势所趋。但其过程以及管控，应该做的更好。政府需要给予当地居民更多的尊重，倾听他们的意见，并且和当地居民就保护这些地方特色ji共同展开工作。

但是目前，推动政府进行开发、给出特定地区楼高建议的是开发商，而不是当地居民。更可怕的是，政府放松了对开发密集化战略的管控。

回溯2005年，新建开发项目均有明确的政府文书规定。到了2014年，公寓等大型开发项目的交付几乎完全变成了以市场为主导。

“是啊，巨大的利益诱惑之下，谁会在乎一个小小的工薪阶级、新移民过的好不好啊。”

只希望澳洲政府不要忘了，澳洲的未来还要靠这些住在公寓里的高学历工薪阶级们好好建设。