未来十年，澳洲城市房价涨幅最好的竟然是它！ | 澳房闲话34

这是澳洲房产大全

第 618篇原创文章

两周前关于自住房资产保护的文章发出以后，得到了许多朋友的关注和讨论，看来大家不仅对房产投资赚钱感兴趣，对于如何省税省钱的热情同样不容小觑。

但今天我想还是换换胃口，因为太technical的东西毕竟适应的受众人群有限，比如海外买家看着你们本地人又不用交这个税，又可以省那个税的，心理肯定会不平衡。

所以今天咱们还是来说一些大家都感兴趣的话题，比如，未来十年澳洲哪个城市的房价涨幅会最好？

1，什么造就了今天的楼市现状？

在展望未来之前，我们不妨先来回顾一下过去。如果我们以2009年的房价作为原点来看，那么过去近十年的各个首府城市表现怎么样呢？CoreLogic公司的一张有意思的图可以拿来给大家参考。

从这张将澳洲所有首府城市过去十年房价增长趋势放在一起的图片来看，悉尼和墨尔本是2008-2017年期间房价涨幅的绝对赢家。

请注意，该图表上的纵轴并非房价的绝对值，而是各个城市以2009年房价为基准，分别测算出来的自身涨幅。因此从这个图上来看2009年时所有的城市都是从同一个点出发的，但这并不是指这些城市当年的房价一样。

从图表上来看，悉尼，墨尔本2018年初的房产中位价，相比它们自身2009年的房价，上涨了90%左右。

让人比较大跌眼镜的是，过去十年涨幅排名第三的城市，竟然是人口仅仅20万的塔州首府霍巴特，过去十年的房价涨幅为35%；

而西澳首府珀斯就比较惨了，房价基本十年间原地踏步，从2015年之后至今依然处于下跌周期。

那么看了这张图，你一定想知道，未来十年的这张图会怎么继续走下去，这样你就知道该去哪里买了，对不对？不过，在揭晓答案之前，我们不如先问这样一个问题：过去十年的澳洲房价，为什么走成了今天这个模样？

2，大天朝楼市对澳洲的启发

今年初，复旦大学经济学院着名教授张军老师到悉尼来开了个讲座，我有幸去现场听了一下张教授对于中国房地产的一些观点，其中有些非常有意思，对于我们思考以上的这个问题答案，很有参考价值。

我们都知道，中国的房地产从1998年开始市场化，到今年正好是20周年。

如果我们把过去20年的中国房地产划为两个阶段，第一阶段是1998-2008年，第二阶段是2008年至今，那么，你可以明显的发现，在第一个10年里，北上广深等一线城市和二三线城市之间的房价差距有，但并没有巨大的鸿沟；

而从2008年至今，一线城市的房价早已冲上云霄，一骑绝尘，而不少小城市的房价则上涨乏力，个别城市还时不时的出现什么“鬼城”等怂人听闻的新闻。

怎么解释这样的现象？

张军教授认为，造成今天中国一线城市天价楼价的原因，与中国经济结构的转型有直接的关系。

1998-2008之间的那十年，中国经济依然以传统制造业，出口业为支柱产业，期间造就了昆山，东莞，温州等一大批制造业集中的城市。

相对而言，一线城市有优势，但对于人才企业等的吸引力并不是压倒性的，因此，一线城市的房价潜力，在那个阶段可以说是被暂时掩盖了。

但过去十年直到现在，中国最火爆的行业又是哪些？BAT，AI，共享经济，高端制造业…

这些产业结构的变化，造成了人口，资金，社会资源等严重向一线城市倾斜，而二三线城市对于人才的吸引力则大不如前。结果，北上广深成了人人挤破头也要去的地方，那房价自然是不涨也难。

仔细想来，这不正好和澳洲的情况有着异曲同工之妙吗？

20年前，澳洲还是一个被誉为骑在矿产资源上的国家，大宗商品不断走高，拉动了昆士兰，西澳等许多地区的经济。

如果你看过澳洲房产20年走势图的话，有一些当年的现象是你今天无法想象的。比如，珀斯在1998年到2008年之间的独立屋年均涨幅是13%左右；布里斯班的公寓在那十年的年均涨幅也接近10%。

自大宗商品牛市结束之后，严重依赖矿业等个别行业的地区和城市，房价上涨的风光期自然也暂告一个段落。而悉尼墨尔本这样的综合性都市，不会因为某一个产业的兴衰而受到太大的影响，房价自然就会更坚挺。

而这些年来大量富裕的海外移民的到来，澳洲在经济结构上自身的转型，自然也是让悉尼和墨尔本两座门户城市的房价不断处在上升通道。

如果说一个国家的兴衰讲的是国运，那么一座城市的发展起伏看的就是“城运”，而房价，可以说是对一城之运的最直接了当体现。

3，未来十年最好的城市

扯皮扯了半天，是不是你快跟我急了，不是说好预测未来十年的楼市潜力股吗，怎么说了半天还不到重点？！

好吧，那么重点来了！！

如果你是因为这篇文章的标题才点进来，想看看别人眼中预测的未来“澳洲楼市最佳城市”，那么看到这里，我可能要让你失望了，因为我的结论是“我不知道”。

不仅如此，这篇文章的中心思想，是建议你最好也不要轻易相信任何人做的所谓对于未来的预测，因为预测市场本身就不靠谱。

本文前三分之二的分析或许看起来很有道理，但实际上，这些全部是对于已经发生的事实进行的总结，属于典型的事后诸葛亮。

投资之所以是一门艺术，是因为虽然人们可以为过去已经发生的市场表现做一百种看似很有道理的总结，但这并不意味着我们可以对未来作出准确的预测。

现在来看，五年前在悉尼买了投资房的人好像个个都是投资高手，但实际上，他们只是在正确的时候买在了正确的城市，所谓的站在了风口上。但下一个风口在哪，风有多大，能吹多久，谁都不好说，因为有太多不确定，太多干扰项。

那么如果宏观市场的走势不可预测，这个问题该怎么破？

“实际上答案也很简单，聪明的投资者，不会完全依赖平均的市场增长，来获取投资收益。市场的增长的确很重要，但它应该是一个投资回报的bonus，而不该是你唯一的指望。”

下一次，当你再看到什么“十年后**的房产中位价将达到***”之类的标题时，希望你能不紧不慢的微微一笑，嘟囔一句：“忽悠谁呢？”，那才是阅读此类文章正确的打开方式。

今天的文章就是这样。感谢阅读。