悉尼空置率涨跌猫腻解析（图）

Marco是澳洲一名地产市场分析师，专注于地产市场研究，不是中介，也从来没有卖过一套房子。最近市场开始波动，有许多朋友问到我： “每天都有无数的新闻、研究、报到进入到我们视线里面，那么如何去分辨这些新闻的价值呢？”  今天Marco分享的三则近期的新闻，从新闻展开，分享从分析师的角度，是如何有逻辑地理解和解读新闻和澳洲地产市场的。

1，悉尼空置率

今年一月，澳洲各大英文主流媒体争先报道了《澳洲空置率达到四年最高》这一条新闻，甚至中文媒体也有所转发：

报道引用新州地产研究所（REINSW）的数据显示12月大悉尼地区房屋空置率达到2.2%，是2013年7月以来最高水平。

看了这条新闻，虽然新闻本身没有说任何的结论，但是读者自然而然会产生如下联想：

悉尼房屋是不是不好出租了？

悉尼房屋空置率会不会越来越高？

新房越来越多？会不会对投资回报产生大量冲击？

对于购房者，这显然是非常不好的消息，甚至许多销售中介也很难解释清楚这个现象。

那么如何理解和解读《悉尼空置率四年最高》这则新闻就成了重点！

1：首先，不要尝试去否认数据的真实性，REINSW是相对独立和权威的机构，否认它的数据真实性是没有说服力的。

2 对于从事地产销售朋友，不要去否认有这个新闻的存在，负面新闻不仅地产从业人员会看到，而且客户也非常容易就能看到。网络社会中新闻传播速度非常迅速，特别是负面新闻。如果否认这种新闻的存在，显得不专业。

3 但是如果购房者如果依靠这则新闻给出的数据进行决策，那么极有可能出错。因为：这则新闻是有重大猫腻的！

什么猫腻呢？Marco分享一张图给大家，或许大家或多或少是见过的：

图为悉尼地区的空置率变化图：黑线即是空置率从2013年1月-2017年12月的的变化曲线，

可以看到：每年的12月、1月的时候，空置率都会上升！

原因很好理解：圣诞节放假，本地人要度假，留学生要回国，海外移民要返乡！一些房源空置1-2个月再正常不过了，而且仅仅上升0.6%。

Marco做这个分析的时候是2018年1月的时候，当时还没有1月的数据，所以有了上面一张只有2017年12月数据的截图；再看下图，近期已经有了2018年1月-2月的数据：

空置率已经在2018年1-2月已经下降到2.3%！

知道了这个结果，回头看这则来自英文主流媒体的所谓《悉尼空置率四年最高》，就显得毫无价值！

每年的12、1月份，这则连标题都不用换，就可以再写一则完全一样的新闻，只用换一下年份，就又是吸引一波关注度。这是英文媒体完完全全想搞个大新闻，吸引大众眼球的行为！

如果我们依赖这种新闻就做出判断，那极有可能出错。

但是：

上图不仅仅可以看出每年12，1月空置率上升这件事，还能看出两个更有意思现象！

1：每年12-1月空置率的波峰是逐年小额度递增的，大概每年递增0.05%-0.2%之间，又是什么原因呢？

这是由于悉尼人口组成的变化：悉尼的本地人在离开这个城市，而与此同时悉尼仍然是海外移民首选城市。中国人逃离北上广”，而澳洲人正在逃离悉尼，这是一个不争的事实。

因此人口的组成发生的变化，移民/留学生比例增加，自然每年圣诞节回国的人变多，空置率波峰逐年递增。

2：无论波峰再高，每年4，5月份，空置率都会跌入波谷，而波谷一直都是恒定的，大概1.8%左右，说明即使近5年大量的新房供应，住房需求依然没有缓解！

那么问题就来了：“为什么住房需求仍然没有得到缓解？” 这个话题太大，这里分享近期的另一个研究机构的报告，从全新的角度，管中窥豹、略见一斑得来看一看空置率问题。

Marco Song曾在国内顶级地产管理咨询公司担任资深咨询顾问，为多家100亿地产开发企业提供管理咨询。来澳洲以后，一直专注于地产市场研究工作，不做销售、不打广告。以上所有分析都是我的一家之言，水平有限、能力一般，欢迎大家加我的微信号，批评指正，交流讨论。