每日地产 | 规划低效和缺乏建筑工人使得墨尔本地块价格猛增

澳洲最大的私人土地开发商之一的老板说，欠缺资源的地方议会以及日渐短缺的分包商限制了墨尔本外围区域新住房的供应，并且导致了住房地块价格的暴涨。

Max Shifman是Smorgon家族投资的开发商Intrapac的首席执行官，他说在土地重新划分为住房用途后，如今对开发商而言，需要花费高达三年的时间才能从地方议会那儿拿到所有建造新房产必需的许可。

“州政府试图找到增加供应的正确办法，批准了辖区结构规划（新区域的总体规划），但辖区结构规划（PSP）得到批准后，就要看施工方的了，但这里面却存在问题。”他告诉AFR。“你要等两到三年才能动土。”

Intrapac的项目包括位于墨尔本东南部的Somerfield Estate以及对东北部前Lilydale采石场的开发。

AFR报道的数据显示，尽管去年全州产出了创纪录的24000个地块，但二月份墨尔本七条增长走廊的地块中价还是创下新高，达到了346000澳元，在一年的时间里增加了39%（根据UDIA 最新的《土地状况报告》），之后Shifman先生就发表了自己的看法。

UDIA 的报告说，产权时限（Titling timeframes）出现了严重的问题，如今大部分地产的产权时限都已经超过了15个月，导致2017年第四季度新发行的地块减少了9.3%。结果就是储备水平下降到只有0.6个月，远低于保障供需健康平衡所需的最低值——四个月。

Shifman先生说开发商所面临的问题往往都是从议会不批准规划开始的，这迫使开发商不得不去找州规划特别法庭（维州民事与行政法庭）申诉。“议会的表现如何没有一个标准可言。通常仅仅是拿一个许可就可能要花掉12到18个月的时间了。这是相当奇怪的。”

除此之外，在规划过程的其他步骤中也常常会出现长时间的耽搁，包括拿到功能性布局方案和详细工程计划的许可以及定下开工前会议的日期。 “每件事都得照顺序发生，而且全都需要议会的许可。”他说，有些延误并不是常常缺少资源的议会的错。但他说通过像其他州一样允许私营部门承包商审批规划可以减少等待的时间。

另一个大问题是缺少诸如污水处理、道路和电力等基础服务设施的分包商，而且由于诸如墨尔本地铁等州内大型基础设施项目吸引了更多的分包商，这个情况可能还会进一步恶化。“有人告诉我说墨尔本地铁的建设将消耗掉市内大约25%的建筑工程分包商，因此我们需要训练更多的人来做这些工作。”

来自墨尔本另一大土地开发商Villawood Properties的Rory Costelloe说，由于对新住房的需求达到了前所未有的水平，议会处在“压力下”。他说严重短缺的还包括污水处理承包商。“买地建房打包项目的平均价格为70万澳元，这超出了许多地方买家的预算。”

州政府已经提供了2000万的补助金来帮助加快议会分割土地的审批速度，以及通过公用事业来减少延误，而且还致力于创建将会在未来提供10万个地块的新区域。

维州规划部长Richard Wynne的发言人说，维州不会出现长期的地块供应短缺。 “我们的市场正在急速发展，因为维州是一个非常适合生活养家的地方，而且我们正在帮助更多维州人实现他们拥有一个家的梦想。为了跟上需求，我们解锁了10万个地块来建造新社区，并给议会提供了他们加快分割土地所需的工具和资源。”