有这么一类人，哪怕是出售自己在澳洲的自住房，也要被税局征税！

虽然澳洲奉行市场经济，但政府出手干预的时候也丝毫不手软。仔细想想，澳洲房产市场大牛还是大熊的决定性因素之一就是政府政策。

相信大家都不会忘记，2017 -2018年财政预算横空出世，公布了多条不利于海外人士和非税民在澳洲投资房产的税法改革。其中有一条冲击波超强，那就是，如果您是非税民，在澳洲的自住房出售也要全额缴纳资本利得税！

目前，此立案还未正式立法，但是不出意外的话，这一条款将经由议会通过而成为正式法律。

所以，移居国外的澳洲人士和海外人士要注意了！

影响人群：居住在澳大利亚的外国居民或在澳大利亚拥有住宅物业但在海外工作的澳州人，这项改革都可能会对您产生重大的税务影响。

目前税法：无论您是税务居民还是海外人士，出售名下的自住房通常可以享受资本利得税减免政策。

并且如果您搬离了您的住所，也没有申报任何其他住所作为您的主要住所，那您还是可以享受自住房资本利得税减免：

• 如果选择将原住所出租或有其他收益用途，您可以仍将该房屋视为您的自住房最长达6年（也称为“6年法则”）。

• 如果不将原住所进行出租、无任何其他收益用途，您可以将该房屋无限期地视为您的主要住宅（也称为‘空置原则’）。

另外，就算您：

• 房屋在所有权持续期间只有一部分时间作为自住房，或者

• 房屋同时有部分出租，部分自住。（例如， 您将房屋一部分用作营业场所或者租给他人），

也还是可以有条件地获得一定比例的资本利得税减免。

更改后税法：如果您在出售房屋的时点为非税务居民，您将不能根据上文所述的自住房规则申请减免。即便您在所有权期间您有部分（甚至于绝大部分）时间是税务居民身份，新规定不允许部分减免。

注意，我们这里所谈论的居民是税务概念，相对于移民、签证等，居民有另外单独的规则和解释。由于范畴不同，您需要和您的会计师及专业人士联系，明确哪些对您适用，那些不适用。

解药：

对于在海外长期工作生活的澳洲人

如果您在海外长期工作生活，但保留了您在澳大利亚的自住房（并未出售），那么您可以利用‘空置原则’来维持您资产的减免状态。当您永久返回澳大利亚（即又变成了税务居民）并决定出售房产的时候，您还是可以获得自住房的资本利得税减免或者部分减免。

如果您初期离开澳洲的时候出租了您的房屋，‘六年法则’允许您将该房屋继续视同自住房最多达6年。一旦新规定生效，您则无权享受自住房的减免。

此外，如果您将来在海外身故，并且在您去世后两年内出售您的自住房，您的受益人也可能无法像从前那样申请自住房减免。这些都将是新的变化。

这里必须要注意具体的准确日期。对于‘空置原则’的错误使用或者错误的方式会对您的纳税产生重大影响。请参考以下实例。

法案实例

澳洲土著Jenn于2010年9月10日在澳洲购买了自住房。2018年7月1日，Jenn搬离了住所去往中国长期工作生活（变成了非税民）。

Jenn试图出售该房屋，但房子并不是那么好卖，在寻找买家的同时·，她将房屋出租了。2019年10月15日，Jenn终于签订了出售租房的合同，并于2019年11月13日完成过户。

由出售住宅而产生CGT的交易发生时间为销售合同签订的时间，即2019年10月15日。由于当时Jenn是外国居民，她无权享受在她名下自住房的资本利得税减免。

对于居住在澳大利亚的外国公民

如果您是目前居住在澳大利亚的外国公民，有计划在短期到中期的某个阶段离开澳大利亚，那么这些新规定可能会对您产生影响。

如果您在2017年5月9日或之前持有的房产，您还有时间选择在2019年6月30日前出售该房产，从而获得自住房的税务豁免。（对于出售房产的CGT交易发生时间以合同签订日期为准）。

注意，如果您永久地离开了澳大利亚，又在2019年6月30日后才出售该房产，那么您将无法使用自住房资本利得税减免规则。这意味着，您需要全额缴纳资本利得税。

如果您不确定自己的情况，或者不确定这些新规则对您的影响，您应当提前寻求专业人士的建议。因为税务居民身份通常比较复杂，很难直观判断，能够正确的有理有据的判断很重要，因为过于繁复，政府也有这方面改革的呼声。总之，未雨绸缪，有备无患，谋定而后动。

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