每日地产 | 公寓之王Harry Triguboff称暂停购买土地，等待市场恢复

如果你开车去悉尼的奥林匹克公园，你会发现很多脚手架和起重机组成另一个Meriton高密度公寓楼。

“The Retreat”分四个阶段完成，建成1,000多套公寓。本月，第一批居民开始进入Aura大厦的双塔。但很可能他们暂时没有很多邻居。到目前为止，Meriton只确认了一半的开发，同时在等待需求恢复的时刻来临。澳大利亚的公寓开发正处于放缓阶段。

作为Meriton的老板和澳大利亚第二大富豪，Harry Triguboff并不太害怕。“我经历房地产的下行阶段比其它任何人都要多，因为我建了最多的物业，”他说。“这样的情况我倒不是很担心。”

五年来最大跌幅

澳大利亚建筑业绩指数显示，7月份公寓建筑活动的下降幅度为五年最大，下降11.7点至36.7点。这是也是该指数连续第五个月的下降。

新开发项目的订单也有所下降。该指数在7月新订单下跌3.5点至38.4点。这是两年多以来最疲软的月度跌幅。

Triguboff先生已经启动了他公司的逆市生存计划。 “所以我所做的是，我卖掉了一些旧的块，然后我为购买者提供更多种类物业。我也将更多租赁。当市场改善时，我会从租赁中取出部分公寓并将其出售。

虽然他没有取消任何Meriton项目，但他肯定会踩刹车。“我们现在暂时不买土地。因为在2-3个月前我们已经购买了最后一块土地。但我们会回来的。”

这位85岁的房地产开发商已经在行业里面奋斗了50多年，他相信这个上升周期将会回归。

但领先的经济预测机构BIS Oxford Economics预测，在此之前会有更多的痛苦。“两年前，我们在全国范围内建造了7万套高密度公寓，”BIS Oxford Economics的建筑副总监Adrian Hart表示。“在上一个财政年度，我们估计它可能接近50,000至60,000。在两年后，我们认为它可能会下降到30,000。我们基本上看到未来两年公寓建设减半，”他警告说。

停滞不前的开发项目

CBRE正在出售澳大利亚300多个开发项目的公寓楼花。这些预售是确保开发商启动项目所需资金的关键。

“按照银行的规定，开发商依靠预售来为他们的项目提供资金，”CBRE住宅地产的Justin Brown表示。“除非你很特别，否则目前这种市场情况下很难获得所需的数百套公寓的预售。”

Brwon先生说，开发商不得不做出改变。“（开发商）已经进行了很多调整。开发商正在拖延项目，他们的下一阶段还没有开始。”他说他们正竭尽所能锁定买家。“你会看到各种各样的优惠政策，无论是降价，印花税折扣还是租赁保证。”

经验丰富的开发商实际上花了更多的钱来吸引买家，包括升级公共设施和将更多高质量的材料放入公寓。而Meriton则替买家支付印花税。

物业顾问公司Charter Keck Cramer的全国执行董事Bennett Wulff表示，更严格的贷款条件阻止了人们进入市场。“我猜，当投资者发现难以获得融资时，他们会退缩，这很自然，”Wulff先生说。

由于金融服务皇家委员会要求提供更多首付，因此获得贷款更加困难。

“在这些情况下我们可以看到开发商希望调整他们的方案，或者如果他们市场大环境已经和之前购入地块的时候完全不一样，那么开发商希望退出该项目。不过，我们目前还没有看到很多这样的案例。”

人口增长是关键

虽然接下来的几年对开发商来说或将是艰难的，但他们都指出了可以逆转市场的一件事 – 澳洲不断增长的人口。

Hart先生说：“我们需要建造房屋。我们估计，在未来五年内，为了跟上人口增长，我们每年需要建造约196,000套住房。”

他表示，澳大利亚最大的住房市场悉尼还是供应不足。“我们可以预期在未来，这些短缺的住宅会被补上。”他说。“新南威尔士州政府表示，我们在未来20年内每年需要36,000套新住房，而我们现在只是触及这些数字。”

“我们确实看到供应量回来了，但是多长时间以及多少难以说明。”Triguboff先生希望它能早日而不是晚些时候发生。

“我们必须教他们不要害怕购买，”他谈到潜在买家。他鼓励人们在价格低的时候买便宜货。“特别是现在价格有所下降，贷款利息支持和租金基本一样。“这应该会让潜在买家更快下决心。”