论“在对的区，买了质量不对的房子，被拍在沙滩上的可能性”

“Lucy姐，这是澳洲最好的开发商之一做的， 看这大理石材质多厚，看这厨具Miele多高级，看这羊毛地毯多软，看这两层窗多厚，看这马桶居然是封闭式的，看这吸油烟机是外排的... ...”

朋友圈里，你再配上一副自己站在这样品质物业的阳台，望向远方，仿佛忙碌了一天，小憩中的自己依然若有所思，心中还在挂碍着那些无比相信自己的客人们。

受累了。

我也是真心佩服你这副笃定自信，处乱不惊的样子，怎么可以和自己相处的如此融洽？

每当想起过去自己也这幅臭biang彪样，我就特别想掐死自己。

有些人是稀里糊涂的卖，有些人是稀里糊涂的买。别跟我说，“我当时很快就决定了！” 你是让钱烧的么？几十万的交易很快就定了。

很多年后，我在和客人聊天时，只要一聊到过去买过的物业时，对方的话语里总会带着无限的悔恨以及借口：那时候不懂啊，那时候被人忽悠了... ...

哎，买错了都怪别人。

你记住，卖房中介永远都不是你的朋友，除非你是卖家。这不是人品的问题，而是立场的问题。他们只会对自己所卖的产品倾注全部热情，无论你是去Apple店买手机，还是去奶茶店买奶茶，还是去批发市场买拖鞋，无论贵贱，所有卖货的人只会说自己卖的货好。

房子也是商品，有区别么? 

不管是我多么熟稔的卖房中介，他们只会谈论自己代理的房子，数说着自己代理物业的优势，从不会说别人的，而这一点毛病都没有。

但是，作为买家，什么预算能买到什么区，什么样的房子，以及涨幅的可行性推断，最后却都是需要自己定夺的。

你记住，卖Edgecliffe的不会叫你去买Darlinghurst的，除非那里也有他代理的房源，买房子和去集市采购没啥区别。

对于投资类客人来讲，我总说，

“区域对了，80%就对了。”

“You should buy the right property in the right suburb. ”

诚然，区域和房型都很重要，但是房屋质量，作为选房的最后一个环节，也是不能忽略的。只不过很多人买房子的逻辑都有问题，因为是大开发商造的，所以这个房子增值就好，因为这房子户型朝向好，所以这房子增值就是好的，这是非常站不住脚的思路。

今天，我想和大家说说，房屋质量对于一套物业的增值的影响。

一套物业，当然，其价格最为吸引人，但是价格也同时说明了一些问题，我们来看几个例子。

例子1

悉尼内城Camperdown是一个不错的区域，距离市区近，有底蕴，开发量不算高。这里多数的1房带车位的都在75万档，2房的多数落在120万档，那如果是以下这套房子，你会心动么？

这套位于Larkin St上的Camperdown物业，2房价格远远低于区域平均水平，租金能达到800一周，而且是跃层，是不是有点too good to be true？

我们来看这套物业的增幅：

涨幅实在是很lame， 我之前文章中有写过，在Camperdown1套2011年的物业（当然不是公寓）71万，今年可是卖了138万澳币，且只花了39天即售出，但我个人的观点是：“什么样的房子最终都会有人买，但不是什么样的房子都值得买。”

我们来看一则新闻：

这是《澳洲金融时报》在2018年10月初的一则报道，你可以看到这套物业地址赫然在黑名单中，银行对于这栋物业的观点是0借贷。

自己想想为什么？

例子2

悉尼内西Burwood，作为华人区，其公寓市场一直受很多华人追捧，这三栋大青楼，可以算作Burwood的地标项目了（青楼不好听，我总叫它三炷香），其公寓的涨幅总体还算稳定。

我说过，任何的物业都有人买，但并不是任何的物业都值得买。因为物业的销售时间DOM等因素，决定了物业未来在二手房市场的受欢迎度，尽管有时也有特例发生。

来看物业涨幅：

2008年从505k涨到2018年的780k。 有的人可能说，这不也涨了么？我们同样在Burwood再找套物业，质量好点的，比如Burwood Plaza后身的B1集团做的项目，做个比较。

啥也不说了，都在酒里了。

例子3

按照很多人选择大型开发商的思路，最后一个例子，我们也不找别的了，就找最好的开发商Mirvac的项目吧。找个经典的，其位于内西Glebe或者说Forest Lodge的Harold Park项目吧。

涨幅如下：

2013年的1.045m，到2017年底的1.25m, 其实我本人非常喜欢此项目，无论做工，位置，周边环境等，都无可挑剔。可能有人会说，悟哥哥，这个项目挺好的，涨幅也可以，你为什么拿它说事？

我个人觉得，这个项目最大的问题就是当时的售价过高，当物业最后进入到二手房市场时，其价格才慢慢变得合理，大头都让开发商赚了，这也导致此项目的涨幅没有比预期的高。

所以，质量好固然好，但也要看价格，对投资人来讲，你确定当时同样的预算你这里是最好的选择么？我不这么认为。

总结

今天所点名的3个区，区域都是我个人可以接受的，至于那些已经在比较烂的区域，质量也烂的物业，都已经烂到家了，再去踩一脚，也没什么意思。

你要知道，当你区域房型都选对了的时候，结果就因为太在乎价格而忽略了质量，是非常非常可惜的事情。对于你房子未来的接手人，尤其是自住类客人，其总体要求是比较高的，他们不会因为相差了一点钱，就委曲求全，尤其是在自住为主的区域。

另外，你要明白，今天你买的房子比周边较好的物业相差10万澳币，相信我，随着时间的流逝，这个差价会越拉越大。所以千万不要以为就你聪明，u get what you paid. 

同样的钱，不同的买法，结果可以完全不一样！也许你已经买错了很多次，但请记住，房产投资是一场战役，她不允许你失误太多次。你需要去不断调整自己的战术，你需要适时地去借力，也许一些自己本来买得起，却因为知识储备不够不会选，最后升值非常好的物业在等着你。

最后，附上我上周在朋友圈里登的精彩案例，同样的2房公寓，这套位于悉尼内城区的2房公寓，2009年买入价68万澳币，2018年仅用25天售出，售价为132万澳币，租金1100/周。

今天的专栏就是这样。