每年1200亿只还息房贷待转 澳洲“断供潮”就要来了？

房地产冬天的到来，让房产商寒冷，投资客恐慌。据报道，今年11月，中国一线城市深圳楼市出现业主断供潮，很多业主因无力偿还银行贷款，导致房屋被银行拍卖。有大陆财经记者调查发现，近期北京、深圳、杭州、天津等地的拍卖房激增。11月30日，阿里司法拍卖平台可见，全国法院拍卖房近一百万套，其中拍卖正在进行中的有近7.4万套。

尽管断供只是个别现象，还是已形成潮流之势，未有定论。但近几年，中国楼价飞涨，结果是套住了不少炒楼者。一旦市场普遍预期房地产交易将进入一个速冻期，房价也将步入新一轮下行周期。对于那些“刀锋上跳舞”的高杠杆投机者来说，虽然不希望如此，但供弃房断供成了最合理的选择。

房地产与金融的关系十分密切，唯其如此，业界一直十分关注房地产市场风险对金融机构的影响。2007年美国房价触顶下行后，大量住房的市场价值小于贷款余额，大多数购房者选择放弃抵押房产来止损。同样处于房价下行期的澳洲房地产市场，是否也会上演澳洲版“楼市断供潮”？

据澳央行披露，未来三年内，每年将有1200亿澳元的只还息（IO）抵押贷款转为还本付息（P＆I）贷款。如果借款人无法获得再融资（refinance），可能需要支付比原先高40％的按揭款。

澳洲只付息贷款的危险在于，它们的只付息期限通常持续5年，且直到最近人们还经常对其进行再融资。今年早些时候，澳央行估计所有未偿还的抵押贷款债务中约有30％将从只还息重置为还本付息，近150万借款人需要增加按揭款。

随着监管的收紧，只还息房贷客户再融资的难度无疑会加大。本月，澳洲四大银行之一的澳新银行（ANZ）宣布将对其评估和检查房贷申请的方式进行重大改革，包括对申请人收入进行深入分析和复杂的信用检查。

ANZ首席执行官Shayne Elliot最近表示，“严谨”的做法意味着牺牲短期收入增长和更高的利润率，特别是在投资者和只还息房贷市场上。

9月份，另一家大银行西太银行（Westpac）则直接向高风险房产投资者发出了“逐客令”，让他们在不到一个月的时间内转移到另一家贷方。财经咨询公司Digital Finance Analytics的负责人马丁·诺斯（Martin North）对此评论说，银行对房贷中的风险“感到恐慌”。

无论主动还是被动，投资者的“出逃”似乎已开始。8月份在线抵押贷款经纪平台LoanDolphin的数据显示，贷款申请数量增加了四倍，超过15亿澳元。许多房主都在该平台上提交了贷款请求，寻求再融资。

在2016年监管机构最终采取行动之前，只还息贷款的数量已加速达到40％以上的比例。现在贷款标准已经收紧，但一些只还息房贷无法进行再融资。部分投资物业已经处于负现金流（税前）的状况，面对按揭还款增加40%或更高，这些借款人只能被迫放弃抵押房产。

马丁·诺斯还提出一个更令人忧虑的问题：澳洲有些只还息房贷的借款人，获得了很大金额的贷款，但根本负担不起还本付息房贷。这些借款人中很多并不是投资者，而是首次购房者。

另外更值得注意的是，不仅是投资者，连首次购房者都已进入观望。据调查Roy Morgan的研究，在2018年四季度，只有411,000名首次置业者表示他们打算在未来12个月内贷款，比去年同期的740,000名下降了44.5％。表明首次置业购房意愿已经下降。

金融市场和房地产市场走势再次进入一个温度难料的冬季。2008年，当美国、欧洲和英国等国家在全球金融危机中苦苦挣扎之际，澳洲政府部署了财政和政策刺激措施，以避免雷曼兄弟倒闭后经济紧缩；而中国的大规模刺激计划则使大宗商品价格飙涨，托起了经济增长。这一次，澳洲楼市和经济能否再次拥有免坠悬崖的幸运？这是一个比十年前更有挑战性的问题。