去年的悉尼 今年的墨尔本：澳洲楼市“双城记”如何翻转？

在澳洲的房地产发展史上，悉尼和墨尔本是一对如影随形的“双城”。全国性的房价下跌在很大程度上可以归因于悉尼和墨尔本这两个大市场的价格下跌，全国性的房价上涨也在很大程度上由这两大市场领涨。

但在去年，这对命运休戚与共的双雄，在楼市入冬之际，发生了一点“错位”。在这一轮房地产周期中涨势最猛的悉尼（自2002年以来房价上涨7成以上），从2017年四季度开始，先于墨尔本滑向了楼市寒冬。直到去年二季度，寒流将处于“微跌”状态的墨尔本楼市裹挟进去，墨尔本超越悉尼，成为澳洲房价下跌最快的首府城市。

墨尔本压力增大

根据CoreLogic的Hedonic房价指数，去年7月墨尔本房价下跌了0.9％。是2012年11月以来墨尔本房价首次下跌。

这期间，一些悉尼房产投资者转投墨尔本。去年11月，澳大利亚权威地产评估公司Urbis发布报告称，由于悉尼房价过高，大量公寓置业者转投价格较低的墨尔本和布里斯班，导致三季度悉尼公寓开工量同比下跌60%，公寓期房销售量同比暴跌88%。与此形成鲜明对照的是，三季度墨尔本和布里斯班公寓开工量和公寓期房销售量都出现上升，原因是这两座城市涌入了大量包括华人在内的海外移民，房价也较低，对置业者有较大吸引力。

但进入2019年，墨尔本可能也无法充当逃离悉尼的购房者的避风港了。

12月，悉尼和墨尔本房价继续下滑。悉尼跌幅为1.8%，墨尔本为1.5%。到目前为止，悉尼房价与2017年7月高点相比已经下跌11.1%，墨尔本房价已经从2017年11月高点下滑7.2%。

在过去的房产周期中，墨尔本的房价上涨速度和下跌速度都比悉尼要来得慢。

然而本月穆迪预计2019年悉尼和墨尔本房价将进一步下跌，其中悉尼房价将下跌3.3%，墨尔本房价下跌6%。澳新银行的经济学家预计，2019年墨尔本整体房价将下跌7％，高于悉尼的6％。

许多人都不相信在这一轮房价下跌中，墨尔本会超过悉尼成为全澳表现最糟的市场。但在截至去年12月的一年中，墨尔本内东郊区房价下跌了13.4％，位居全澳房价跌幅榜榜首。

墨尔本房价年度变化（%）

来源：CoreLogic

经济学家Jack Chambers说，“过去悉尼房价下跌要领先于墨尔本，从这个意义上说，悉尼房价也会比墨尔本率先企稳。”

今年墨尔本的公寓市场也面临较大供给压力。澳大利亚咨询机构BIS Oxford Economics预计，今年墨尔本交付的高层公寓楼（四层以上）将从去年的13,500套增至17,000套。去年墨尔本公寓价格下跌2.3％。

悉尼与墨尔本的情况相似，但2019年的高层新公寓楼交付量同2018年相差甚少，从2018年的28,000下降至26,300。

Jack Chambers表示，“墨尔本有更多公寓上市，这也将抑制价格。”

一些开发商认为，在楼市低迷时期，仍存在一部分更具有弹性的市场，例如富裕的“大房换小房者”仍希望留在同一个地区。

在墨尔本内东区的Kew，去年9月当地的开发商Foursquare Property Development斥资1600万澳元购买了一块建筑面积五千多平方米的土地，现在正制定一个市场的细分计划，每平方米的价格约为4000澳元。

房产经纪商称当地人对此表现了浓厚兴趣。2018年墨尔本内郊的房价只下降了0.1％。但oreLogic和穆迪都认为，墨尔本房地产市场仍可能是今年受创最严重的地区，内郊房价将有“更陡峭的调整”。

展望今年，CoreLogic和穆迪认为，由于贷款不会显著放松，大墨尔本地区房价下跌加速，到2020年才会略有反弹。“预测墨尔本降幅最大的是内东区和内南区，房价跌幅会在10％以上。”

他们还指出，与去年相比，今年墨尔本公寓价格的下降速度也将加快。大墨尔本地区的单元房价格将持续低迷，预计大部分地区的公寓将会降价。

布里斯班反超？

2018年布里斯班楼市也寒意甚浓，但澳新银行预计2019年，布里斯班的住宅市场将超过悉尼和墨尔本。

2018年期间，布里斯班的独立屋价格小幅上涨0.4％，单元房价格下跌0.7％，整体增长0.2％。

澳新银行认为，2019年布里斯班房价会有1%的下跌，但净跨州移民的增长会给布里斯班楼市一定的支撑。

布里斯班房价在2014年上涨4.1％，2015年上涨4.9％。在随后的两年中，单元房价格下跌拖累了当地市场，2016年房价增长放缓至1.6％，2017年上涨了1.8％。

布里斯班市中心的单元房市场短期内难以回暖，这一区域的房价仍比十年前低约5％。一些资金雄厚的投资者乘机入手了大幅打折的房产。

然而，随着新供应放缓，2019年布里斯班公寓市场至少不太可能继续恶化。咨询公司BIS Oxford Economics预计，今年布里斯班的新公寓完工量为5700套，几乎是2017年峰值时期10,700套的一半，加上州际移民人口的支撑，今年布里斯班楼市的前景会优于悉尼和墨尔本。

CoreLogic研究主管Tim Lawless认为，州际移民比海外移民更重要，因为州际移民更有可能购房。

最新ABS数据显示，在截至2017年6月的十年间，昆士兰州平均每年吸引1.1万名居民，远远超过了维多利亚州每年7200名新州际移民。新南威尔士州平均每年有1.3万人离开，可能给这两个州贡献了州际移民。

不过，信贷紧缩对悉尼和墨尔本市场造成影响，布里斯班市场也可能难以免受影响。

但经济学家Jack Chambers认为，信贷紧缩对布里斯班的影响较小，因为布里斯班的收入和住宅价格之间的差距小于大城市。相较而言，悉尼和墨尔本的房价与收入比更高。

布里斯班的另一个积极因素是住宅总体房产投资收益率，其12月份 4.5％的房产收益率高于悉尼的3.3％和墨尔本的3.5％。

Lawless表示，如果今年联邦大选中工党当选，取消负扣税，削减资本利得税优惠，租赁市场条件和收益率会成为房产投资者的一个重要考量因素。