每日地产 | 观点：澳洲炒房流派之囤房派

在笔者早前的文章曾总结了一下，澳洲炒房的流派基本分为正现金流派，简易装修派，结构装修派，分地派，楼花派，土地期权派，建筑派，民宿派等九个流派。

这些流派的系统教学你都要花上数千澳币去参加专门的讲座。例如说地产开发，抛开大学里的教科书，你能找到的澳洲地产开发书籍绝对不超过5本以上。如果把上述九个流派做一个总结的话，那都是人力流，每个流派的前期和后期人力的投入都很大，你必须全程陪同。想象一下如果你是结构装修派的，你能把活交给builder，然后自己回家睡觉，什么都不管吗？再或者你是期权派，你要敲很多户房门，见很多屋主，后续还要监督建筑师的设计和市政府开会解释一些项目的问题等等。

炒房的前九大流派基本都是围绕着房产所衍生出来的生意，需要花大量的时间投入。但这些流派的好处是社会大众普遍不太了解这些流派的技术与知识，而且它们有一定的资金要求，所以门槛相对还算高，能赚到钱。这些流派另一个好处是，这些流派不太受地产市场的影响，例如现金流派只要租金够高，房子涨不涨，自己照样收租金。本来就是牺牲增值换租金，能涨就更好。对于建筑派来说，只要房价不跌破他的成本，新房和旧房之间有足够大的价差，市场不涨或下跌（不短期大幅下跌），人家照样赚钱，就是多和少的问题。

囤房派是资本游戏，你前期也要投入人力物力，但一旦系统建立好，你就在床上睡大觉，坐等市场给你给你丰厚的升值。台湾股票大师罗威说过，致富就是正确的方向，一波大趋势，大量的仓位。这句话形容囤房派再贴切不过了。囤房派和其它九大流派不冲突，因为你完全可以一面去囤房，一面去做其中一个流派的事。

先别急着和我说，我谈这些都是老生常谈。在悉尼的华人几乎都被邀请参加过各式各样的房产讲座，和无数个中介投资顾问谈过理财，也许再过一段时间，那些话你都会说了，例如：“悉尼房子7-10年翻一倍”，悉尼供给有限，东边大海，西边山，上下各是国家公园“。 “买十套房，10年翻一倍后卖5套，付清剩下5套贷款，你就财富自由了”。

不就是买房子吗？买的越多越好，留的越久越好，最好永远不要卖吗？错，错，错。囤房派要真这么简单，你看看周围买10套房子的人是不是都发财了。没有，为什么？

首先有10套房子的人本身就是少数，而普通人可能卡在半路的某个阶段

1-2套  这个阶段怎么去筹集首付

2-3套  以前买的房子必须涨，不涨无法抵押套现去买下套房子

3-4套  房子估价出问题了，银行说我房子低于合同价，我要补很多钱进去

4-5套  贷款出问题了，银行说我借不了这么多钱

5-6套  贷款出问题了，broker（贷款中介）说我借不了这么多钱

6-7套 房贷月还款缺口变大了，物业费，土地税啥都涨，压力好大。

7-8套 赶紧卖两套吧，专家说今天楼市要大幅调正，赶快入袋为安

8-9套  周边的房子都好贵啊，没啥好买的，去买套便宜的布里斯本楼花吧

9-10套 最牛逼的broker都说我贷款做不了，呜呜呜…..

所以一路总结下来，成为囤房派你需要一个思想，两个操作方向，四大科技树

一个思想

囤房买地，你就要成为虔诚多军信徒，抱着对地产市场无限的信心，咬紧牙关一套一套买下去，相信未来市场一定涨而且要大涨。

正现金流派常说，增值是投机，因为未来谁都不知道，但是租金是实实在在，第一天就进去你的口袋里，所以要追求现金流。这句话不知道叫多少人跌倒走了弯路，他们不了解一个最基本的经济学原理，那就是我们现在所用的钞票是纸，理论上是可以无限供应的，所以不是房子升值，而是货币未来贬值的趋势我看不到有停下来的一天。通货膨胀是确定的，这是房价增长的核心。

两个操作方向

1. 除非你是医生，律师等高薪人士，可以不断赚钱凑首付。你的首付是需要从房子里的增值套现出来的。所以你买房子需要立刻升值，马上升值，越快越好，这样你可以马上买房。

2. 如何从银行不断融资，贷款不会被掐死，把杠杆放大到极限。

四个科技树

1.  砍价

2.  装修

3.  多核

4.  趋势

砍价

囤房派所追求的就是最大限度的以低于这个房子实际价值的价格买到物业。问题屋主是疯子吗？他凭什么以低于市价很多卖给你房子呢？

不为品牌付溢价：经常有朋友问我投资哪里，我每次都如实相告，听完后很多人都摇摇头，有的说太远了，有的说的太烂了，听完后我心中窃喜。你说如果我说一个区，你觉得好，他也觉得好，那么多人喜欢的地方，屋主凭啥给你降价啊，直接拉出去拍卖，你们抢吧。

不为校区付溢价：澳洲分为私立学校和公立学校，很多富家子弟是上私校的。成绩好的人可 以考入排名好的公立学校。对于不需要考试的好公校，你不需要是校区的屋主才可去这个好公立学校报名，在那租房子的租客也可以，这样就给了别人太多的操作空间。何必为学校多付10万，20万？

不为开发付溢价：中介越来越专业，一块地能有的潜力如subdivision, granny flat and duplex中介提前吃的透透的，老早就在广告里广为宣传，一块有开发潜力的地，抱歉，中介很少愿意和你讲价，建筑派的人甚至会高价抢。

不为装修付溢价：买房子之前先查一下上家是什么时候买的，如果调查出现上家是几个月前买的，当时是旧的，现在是新的，说明简易装修派的炒家在售房，讲价就别想了。另外如果屋主在这住很久，但是在出售前临时做了装修，那价格也很不容易砍下来。

不为新房付溢价：这个最简单，卖新房给你的时候是讲座煽动，投资顾问的贴心服务，可惜当你买了新房以后有一天你想转手卖的时候，你卖的时候是以二手房的价格出售的，另外也没人帮你开讲座来帮你卖房，那些都是无法复制的。

以上我说这些条要建立在你一个区看房两百套的基础，每一条其实还都可以打破，例如有些时候因为屋主急售买装修过的房子比旧房子还合适，但是合适不合适看得是价格，看房两百套就是要你练出火眼晶晶，一眼看出来哪个是便宜货。

总结下来就是去一个低估的区域买一个被低估的房子。

装修

万邦君的一位朋友是在NAB任职的信贷经理，据他统计他所做的贷款申请，每一次简易装修（House only），如厨房，厕所，地板和油漆，个人在旧房子的装修投入普遍会有一倍的回报，也就是说好的装修，投入5万你的房价就马上有10万的升值。你马上套现一笔钱出来，这笔钱可以做你的月供，印花税或者下套房子的首付。

当你还苦等升值的时候，别人几个周就套现了下一个首付。需要注意的是这个装修是不动房子结构的，所以你要确保你买的房子底子不错，画个淡妆就能成美女。

多核

破贷款限制的一个方法就是把房产和贷款分摊在每个人头上。考虑澳洲对55岁以上的老人贷款审查较严格，先从父母的名字开始买，买到和贷到极限的时候，可以继续换公司的名字。

大家要知道虽然是夫妻，但是假设老婆名下10套房子，老公只要不和老婆联名贷款，在计算老公偿还能力时，老婆名下的债务是不会算到老公名下。当你用公司名字去持有物业时，如公司是一个运作的公司，有的银行也不会把这个债务算到你的个人债务上，哪怕你是公司法人。

趋势

我们投资的区域是将要从穷人区转变成中产区的地方。在澳洲最明显的信号就是哪里政府开放了最多班次通往市中心的快车班次，哪里就是你要的区。快车班次会把原先十几个要停留的站点压缩到4-5站，这样大大缩短了乘车时间，让原本更远的地方来市区的时间和city内环的速度相等。政府之所以在这些城乡结合部设立快车线，就是相信此处会有大量的白领会前往市区工作。

囤房派的行动方案（以下内容为作者分享个人观点，并非投资建议，请谨慎参考）：

1. 看二百套，给20套offer，最后买两套。

说起来容易，做起来难，很多中介见到你笑眯眯的，你上来就给他一个比他的广告低很多的出价，他拍死你的心都有了，脸色一变直接说“ you must be kidding me, you not serious aren’t you”， 然后扭身招呼别的看客去了。 没办法，坚持做啊，谁知道哪次就让你碰上了呢，numbers game。

2. 从外地中介手里的盘开始挑

不管你住悉尼的哪个区，一般来说这个区的房子都是由当地的中介来卖的，有时候房主会因为友情或别人介绍去委托另外一个区的中介来卖房，很多时候这帮中介由于不是这个区的土著，不了解当地市场行情，给屋主卖到了一个便宜的价格。

3. 买穷人区最贵的房子

我们投资布局的区都是穷人区正在转型中产的区域。穷人区越贵的房子买的人越少，砍价越容易。普通的投资客想要的便宜货，租金好。穷人住房刚需也是越便宜越好。

有个房子万邦君有关注过，双砖，两层，水泥地面，精装修，后面还了一个独立的祖母屋，就这个建筑结构，你如果想推倒这个建一个相似的，光建筑成本就接近60万，很可惜屋主想卖不急卖，这种房子在好区瞬间被秒杀。

4.适当接受一下房子的硬伤

中国的炒家们经常喜欢买郊区的大面积低单价的房子，或者是一楼或顶楼的房子。大面积低单价的问题是总价高，流动性差，非刚需产品。楼顶的话老一辈认为会漏水，一楼的话大家普遍会认为不安全。但是这些硬伤屋主也知道，所以屋主尤其是急售的时候，会折很多价，这个折价已经超过了硬伤房子应有的折扣。没人靠买有硬伤的房子赚钱，我们靠的是因为有硬伤，屋主对房子做了错误的定价，打了超过硬伤应有的折扣，所以我们买到了便宜货。

5. 什么是雪坡

澳洲不比中国，4年翻一倍，澳洲有的房子15年才翻一倍。当我们入手一个投资标的时候，我们预期的利润应该是房价的50%左右，例如你买了一个60万的房子，50%就是30万，加上印花税和中介费用，预期升值必须达到95万，如果没有就放弃找下一个投资标的。时间周期是3-4年，如果看不到这个回报你的投资是赌博。

如何确定这个区有这样的潜力呢？除了这个区本身的基础设施，请拿它和附近的邻居比，和CBD的价格比，价差过大，但设施齐全值得入手。

我们看好哪个区域呢？直白的告诉您，我们看好Blacktown，为什么会选择这个区域呢？

第一，以Blacktown 和Parramatta 为代表的西北区打赢了今年漂亮的一仗，政府今年增加了250个班次的快车给西北，政府把南区riverwood， padstow的快车线给拿掉了。

第二， 在西北和西南大发展中，西北的hills council 和Blacktown council 对开发有诸多限制，R2（普通低密度住宅区域）的地连duplex都不可以建。跟它们比起来，西南的bankstown council  和campelbtown council只要R2的地就可以盖Town house，等于说有很大的供给潜力，Liverpool council 更是悉尼几乎唯一个council，R2的地在面积足够的情况下，可以一分三，相比下西北的供给是被限制的。

第三，Parramatta 已经被定为第二市中心，如果做快车的话Blacktown到parramatta只有两站地。

第四，blacktown有公交总站，有专门供公共汽车行驶的汽车道，可以在半小时内到达悉尼另外一个就业点 Sydney norwest business park。

第五， Blacktown是悉尼人口最多的council，人口成长速度可以排上前五，庞大的潜在需求。附近5-10公里有很多好区，如castle Hill和Kellyville 。

第六，悉尼blacktown的北部有很多的新区在开发，例如Riverstone在当地几乎没有成形的基建，总体二手房价格已经超过blacktown。

一个不是大型汽车和火车中转总站，没有大型购物中心，离blacktown还远的农村价格超过blacktown，这明显说明这里是价值洼地啊。

第七， 政府的工程west connex 把M4公路直通city，正所谓条条大路通罗马，balcktown 有三条公路，既有直达city，parramatta的M4，也有下到liverpoolM7， 也有直通chatswood, Ryde M2. 交通不要太发达。