转让海外房产，是否还要在澳洲交税？

Susan捋了捋头发，倚在了窗边。飞机窗外，是故乡的云。

Susan这次回国是奉命妥当处理好国内的房产。那里承载Susan所有青春的回忆，和父母在一个屋檐下度过的美好时光。

当初购买的时候，父母从未想过Susan有朝一日会去南半球留学生活、安家立业，房产证上自然而然也就添上了宝贝女儿的名字。而这一晃都是二十年前的事情了。

这次回去，她决定把自己的那份产权转让给爸妈，父母也有打算把钱转过来支援Susan顺利交割澳洲的投资房。

因为国内外汇管制以及澳洲对国外汇款的一些规定，Susan 的父母决定以赠与的名义把钱打给她。

一切顺利，国内过户手续办理妥当，Susan 回来后，轻松交割了澳洲的房产。

暖房派对上，Susan 把这次回国的事情告诉了房姐Anna。

 “那你这笔国内打过来的钱要缴多少税啊？”

“税？这房子是我爸妈一直住在里面的，又不是投资房，我的那份怎么还要缴税呢？”

“亲，那房子是你海外的房产，转让带来的税务问题你从没去咨询会计师吗?”

“没有啊，我以为这里面很简单的，又没有出租过，应该不会扯到什么税吧？而且咨询都是要付费的……”

“晕，这点钱，怎么能省? 要是真的背上偷税漏税的名义，你不怕ATO罚你吗?”

“那还是找个明白人问问吧。你我都不是专业人士，这里面到底什么名堂，咱们也不知道。”

于是，两个人一起找到领赢，提出了困惑许久的问题：这里面真的有税务问题吗？

Susan和父母共同拥有的海外房产状态一直没有发生变化，但她自己的情况却是截然不同。

我们梳理了一下她的变化过程：

未成年时和父母买了共同产权的房产

成年后来到澳洲留学

毕业参加工作

拿到PR身份

回国工作

回到澳洲长期工作生活

购买了澳洲的房产入住

回国转让海外的共同产权

这基本是大多数留学生的标准路线。

国内有房产，出国留学读书，拿到身份，工作生活，澳洲置业，一路走来简直太顺风顺水了！

可没有当初那个国内房产证的名字，就没有现在澳洲税务的事情要考虑。

Susan最为关心的是，她这次产权转让要不要缴资本利得税？

如果需要，那中国房产这近二十年的惊人涨幅人人都知道，她又要缴多少税呢？

其中有好几个因素决定了相应的税收方案和缴税思路。

首先，她留学澳洲的时候，基于签证类型和时长，已经属于澳洲的税民范畴了。但因为持有的只是临时居留的留学签证，不是公民，也不是永居身份，所以她海外的房产和澳洲没有半毛钱关系。

其次，她后来申请到了永居身份。这个时候，她就必须将全球收入在澳洲进行纳税申报。由于没有相应租金收入，海外房产也就和澳洲暂时没有关系。但是她海外房产在这个时点的市场价值，最好有个相应的评估。

后来，她选择回国就业。此时，她选择将自己的税民身份变更为非税民。海外房产和澳洲又没了关系。

而之后，她重新返回澳洲定居，选择将自己的税民身份变更回税民。同期，购买了澳洲的自住房产。

此时，她就拥有了两套物业：一套是她在澳洲的自住房；另一套是与父母共有的海外房产，她拥有其1/3的产权。尽管父母也住在这套海外的物业中，但并没有其他的租赁收入产生。

最后，当她决定转让中国那套房的部分产权时，便再也无法选择回避海外房产这件事情了。

可是，新的问题又冒出来了：

可不可以认为海外那套也是她的自住房，从而免缴资本利得税呢？

如果可以， 会对她目前的澳洲自住房产生什么影响？

如果不可以，该怎么计算她应缴的资本利得税？

当时的海外房产市场评估还有用处吗？

总之，海外房产的税务处理非常复杂，只能个案分析。但万变不离其宗，概念就是那几样，重点是要做到如何举一反三，灵活运用。

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