税务局将严查投资房报税：全澳超过210万人被盯住了

根据澳洲税务局的数据，超过210万人，即澳洲约8％的人口拥有投资房产。

H＆R Block公司的Mark Chapman撰文说，如此多的房地产投资者，给税务局带来了特殊的挑战，他们既要确切知道谁拥有什么房产，又要确保纳税人不会在纳税系统中舞弊。

税务局局长最近表示，在对投资房产所有人进行的一系列随机审计中，发现几乎十分之九的报税都有错误。

因此，房主们可以预期今年他们的税务申报会受到仔细审查。这也意味着，更有必要寻求专业人士帮助，把站不住脚的退税申报项目剔除掉，而任何合法的申报项目也不要漏掉。

那么，如果你拥有一栋投资房产，可能出现的报税问题主要有哪些方面呢？

税务局密切关注过度的利息费用申报，例如房主试图对自住房与投资房的贷款利息都申报。

税务局还密切关注房主之间不正确的租金收入和支出分配，例如，房产的共同主人收入高的一方报税多，而不是按一半对一半的分配。

税务局密切关注投资房没有真正提供出租的证据。房主只能申报房产租出去或可供出租期间的退税。

如果自己住，那么无法申报。这对于度假房来说尤为重要。

最近，税务局列出了四个问题，请度假房房主问自己：

1）你如何宣传你的出租房业？如果你在一个广为人知的在线网站上做广告，这是一个很好的迹象表明该房可供出租。

而如果你的唯一营销形式是前门放一个简洁的卡片，那么你可能需要关注你的广告形式了。

2）你的出租房的位置和情况是什么？如果你的房产维护良好，租户就会想租。

3）你设置的出租条件是否合理？如果你收取的租金大大高于市场行情，或者你附带着不合理的条款，比如只租给无子女者，那么你的房产可能不会被视为真正可用于出租。

4）你是否接受有兴趣的租户？如果你对租房的人不合理地挑剔，那么税务局可能会认为你不是真正地想把房子租出去，你的房产实际上并不属于可供出租。

税务局密切关注新买的出租房的维修索赔。购买时存在的损坏和缺陷，例如漏水的屋顶或腐烂的窗框，其维修费用，还有装修费用不能立即申报。

这些费用可以在数年内扣除，或者作为资本利得税（CGT）用途添加到房产的成本基础中。

如果房子以折扣价出租给朋友或家人，则视为非商业出租。报税最多只能报到租金那么高，不能申报亏损。

不要忘记，税务局可以访问许多第三方数据，包括访问热门的房子出租列表网站，因此他们可以相对轻松地确定某个房子“可供出租”的声明是否正确。

关键的一点是你确保自己保持良好的记录。黄金法则是，如果你无法证实它，你就不能申报它，所以必须保留所有支出的发票、收据和银行对账单，以及证明你的房子可供出租的证据，例如出租广告。

什么可以申报？

你可以申报你的房子在出租期间或可供出租期间的有关花费：

管理和维护成本，包括贷款利息，通常可以立即申报（即扣除当年的收入）。

借款费用、折旧和基本工程支出可以在若干年内扣除。

什么不能申报？

不是实际由你支付的费用，例如租户支付的水费或电费。

收购和处置成本，包括购买成本、转让和广告费用以及所有权转让的印花税。相反，这些通常包含在房产的成本基础中，这将在你出售房产时冲减资本利得税。

为房子出租购买任何物品而涉及的商品消费税（GST），商品消费税不适用于住宅出租房。但是，在将费用作为扣除额申报时，你可以申报总金额（如果适用的话，包括商品消费税在内）。