利好频出，澳洲房市拐点真的到了吗？

五月以来，澳洲房地产行业可谓是利好不断。先是澳洲总理莫里森在联邦大选前的最后一日，宣布将首次置业者的首付降至5%（另外的15%由政府先垫付）。

之后在5月21日，澳大利亚审慎监管局（APRA）致函各大银行，建议取消7%的房贷偿付能力缓冲限制。

就在同一天，澳联储（RBA）主席Philip Lowe在出席澳大利亚经济学会时表示，央行未来会考虑降息，以刺激就业增长。事实上，在公布5月现金利率时，他就曾表示如果年内失业率不能维持在5%以下，那么央行就会考虑降息。而四月份的就业数据已回升到了5.2%。如此看来，央行宣布降息的日期越来越近了。

贷款首付降低，贷款限制松绑，再加上贷款利率可能下降，这三重利好让沉寂近两年的澳洲房地产市场在过去的一周内一片雀跃。

住宅地产市场的各种消息拐点是否已经来到？而像过去几年那样，房价惊人的增长是否会再来一次？博满金资首席分析师魏睿昊在本次的《澳财聚焦》栏目中，将解读从房地产市场情况到宏观经济数据，以回答大家心中的疑问。

澳财聚焦

主持 : Blair Sun  以诺

撰稿：Tony Chen 陈钰翰

嘉宾：Julius Wei 魏睿昊

视频编辑：Owen Yuan 袁文

至暗时刻接近尾声

但仍将持续一段时间

从数据上来看，无论是环比还是同比，目前澳洲住宅市场的整体表现都有所回升。

首先说拍卖房屋清盘率，澳洲首府城市的房屋清盘率在五月前三周分别为58.1%、57% 和55.2%。这其中，悉尼的清盘率分别为65.6%、60.7%和56.5%，而墨尔本的清盘率则分别为56.8%、62.9%和60.7%。在刚刚结束的5月27日显示，澳洲上周的清盘率竟然高达62.9%，其中悉尼更是达到了69.9%，墨尔本为62.9%。

进入五月以来，房屋清盘率环比有显著上升。魏睿昊分析，虽然这样的数据，还赶不上巅峰时期动辄百分之七八十的清盘率，但是与去年和今年初百分之四五十的表现相比，已经有了较大进步，尤其是最新一周的高达62.9%的清盘率，也证明了新政公布后，市场的信心有所恢复，人们买房的意愿确实加强了。

再看房价，根据Corelogic的最新数据显示，四月份澳洲整体市场房价下跌0.5%，与2017年9月的巅峰相比下跌了7.9%，其中悉尼和墨尔本的房价在4月份分别下跌0.7％和0.6％，他们过去12个月的跌幅则分别为10.9％和10％。虽然下跌仍在继续，但0.5%的下跌已经是2018年10月以来的最小跌幅。

如此看来，澳洲住房市场“跳水式”的下跌已经有所缓和。然而，魏睿昊认为，现在就要判定市场已经筑底，马上就要反弹，还是为之过早。

下跌惯性仍在

房价探底或将继续

之所以会认为，房产市场的探底还需要一段时间，魏睿昊表示，是由于对上述数据背后两点“隐藏信息”的解读：

其一，住房市场拍卖清空率虽然有所回升，但只是勉强回复到了平均水平，不足以能够立即扭转房价下行的颓势；其二，目前在市场上拍卖房产的数量，和过去几年房产市场较好时相比，仍不在一个数量级。正因为基数的不同，现在的拍卖清空率并不能很好地反映市场活跃度。

在此前澳财网做的调查中，有近五成的受调查人认为，澳洲房地场市场将很快触底反弹。但也仍有一半的人对市场的恢复表示了不乐观的态度。

魏睿昊指出，这也从侧面印证了他的看法。如此“一分为二”的观点，说明市场正在趋于平衡，筑底的过程仍在继续。

此外，有一些其他数据也表明，澳洲的房地产市场并非一面倒的好消息。

一方面，3月澳洲建筑许可（经季节调整）数量为14,429项，同比下跌15.5%。其中独栋住宅的许可数量为8,635个同，比下跌3.2%，而非独栋（公寓和联排别墅）的许可数量则同比下跌了30.6%。如此数据说明了澳洲整体住宅房产的参与度仍在持续下降。

另一方面，3月的家庭贷款量（经季节调整）下降了3.7%，其中住宅贷款下降了3.2%。考虑到家庭贷款和房价的正相关性，房屋贷款量的持续萎靡也证明了至少到3月份为止，澳洲地产市场的表现仍然不佳。

宏观层面，最新就业数据对房产市场绝对不是好消息。澳大利亚失业率连续第二个月走高。4月经季节性调整后的失业率上升至5.2％（3月也从原来的5.0%调高到了5.1%）。4月当月新增就业岗位28,400个，兼职岗位新增34,700个，全职岗位则减少了6,300个。截至4月底，澳大利亚失业人口达到了703,000人。

不断上升的失业率和就业不足，增加了工资的下行压力，势必影响到人们的购房热情。

不过，魏睿昊认为5月清盘率的明显回升会对房产市场产生一定的刺激作用，可以确认离底部越来越接近了。

至于市场是否会进一步反弹，要看多个因素。如果房屋贷款量有所回升，建筑许可申请量也重新上市——这两项数据最终确认转好，那么就能确认底部的形成。

当然，考虑到宏观数据的滞后性，因而也不能仅以这些数据，来对房地产市场未来的走势进行判断。魏睿昊指出，目前最核心的瓶颈，还是在银行发放贷款的问题上。那么解决这个问题的难度究竟如何呢？请点击下方视频了解详情。

市场转暖有阻力

贷款政策仍将抑制房价

一种普遍的观点是，本次澳大利亚房地产市场的大幅滑坡，主要由于贷款政策收紧引起。贷不到钱，房地产市场的购买者就逐渐减少，自然而然房价就会下跌。

尽管建议取消7%的房贷偿付能力缓冲限制，算是房贷市场的利好消息，可影响十分有限。近年澳洲银行的贷款申请本质变化仍在维持，仍将继续抑制房价。

所谓本质性变化是指评估贷款人贷款能力的算法的改变，信息收集范围的改变和对贷款申请人的根本性限制。具体体现在以下三个方面：

1

银行借款能力计算器的调整

银行从2017年初开始收紧了对贷款能力的评估方式。这其中银行对已有债务的评估率（Assessment Rate）的提高对贷款人的消费支出报告的改变影响最为巨大，包括已有债务的申报，日常花费的申报。

具体表现是现在不光是参考贷款人主动报告消费记录，也设置了硬性的消费数值。这就使得在同样的收入的前提下，以往可以借到100万的贷款人，如今也就能借到80万，贷款人的借款能力大大缩水。

2

“开放银行”(Open Banking)计划

已经临近实施

根据澳大利亚政府的要求，澳大利亚四大银行要在2020年2月前允许消费者与其他银行和金融机构共享信用卡、借记卡、储蓄账户和交易账户信息。这项政策毫无疑问会对贷款产生巨大打击。因为在过去，贷款人的债务是自己在贷款时主动向银行申报，对于其在其他银行的债务，目标银行根本无从得知。

而随着开放银行政策的实行，四大银行间将会互通信息，那么之前贷款人能够隐藏不报的债务，之后将全部浮出水面，这将大大限制他们的贷款金额。

3

对海外买家的限制

这既包括四大银行关闭海外收入贷款，也包括不断提高的海外印花税和房屋空置税。其中，维州政府就将从今年7月1日起将海外印花税从之前的7%再次提高到8%，而房屋空置税也将从1.5%提高到2%。

就目前的政策看来，上述三方面情况还都没有松动的现象。只是小部分数字上的调整，意味着境内和海外购房者的贷款仍然困难。澳财网针对中国买家与澳洲房地产市场的调查结果显示，目前超过七成的人仍认为，中国买家短期内并不会重回澳大利亚。

因此，即使市场出现触底反弹，也很难再见到前几年那样野蛮生长的住房市场。

自住房买家可以“看起来”

投资者仍要谨慎

魏睿昊总结，虽然他认为，目前就对房产市场开始乐观有些尚早，但确实看到了信心恢复的“星星之火”。只是，市场实际恢复的速度并不会那么快。毕竟，政策有传递性，真正影响市场可能需要3-6个月的时间。

为什么这么说？我们可以从本轮房地产上升-顶点-下降的周期看出一些端倪。从2017年起，由于房市过热，澳大利亚政府出台了一系列措施来抑制房价增长，其中包括出台海外人士印花税附加税、设定银行贷款增长上限、要求银行减少甚至停止向海外买家发放贷款等。但这些措施产生全面影响，已经到了2018年。

政府和银行对海外和境内购房者的限制仍然没有松绑，而低迷的房价也让投资者担心无论是持有或者开发都很难回收成本。如今的房屋拍卖，参与人数直线下滑，观望气息严重。不同于前几年以投资者为主，如今的拍卖市场上能看到更多首次置业者的身影。魏睿昊也认为，现在是首套房购买者不错的看房时机。

首套购房者进入市场，对房价会有何影响？更多的人进入房产市场，肯定会对市场有正面的刺激作用。但考虑到首套购房者的经济能力（家庭年收入在10到18万澳元左右），他们的购房目标通常不会高于各地的房价中位数太多，因此对于墨尔本和悉尼的豪宅、近郊联排和独栋别墅来讲，首套购房者的影响极为有限。

剩余的选择就是市区或近郊的公寓，以及远郊的联排和独栋。就当地人的偏好来讲，远郊的联排和独栋可能要比公寓更受欢迎。

冬季通常也是房产市场的淡季。想要入市的购房者，不妨可以观察下半年春季、夏季的房产拍卖市场动向，来确定自己何时入市。不过，魏睿昊提醒，不要过分追求“抄底”，而要根据自己的居住需求挑选。