逆周期暖风阵阵 澳洲楼市下半场为何“盛世不再”？

澳洲首府城市房地产市场低迷2年后，现已似乎走出了低谷。

根据CoreLogic的数据，上周末，悉尼的初步清盘率被推高至78.2％，墨尔本的初步清盘率达到70.3％。但两大城市拍卖市场上的房产数量减少，悉尼拍卖量为552套，墨尔本拍卖量为388套。

在全澳范围内，由于大多数州的学校进入寒假，而且冬季房源通常较少，因此房产拍卖量普遍下降。全澳首府城市共有945套房产拍卖，初步拍卖清盘率为68.9％，这是连续第四周清盘率超过60％。

最近的CoreLogic房价数据还显示，自2017年市场见顶以来，悉尼和墨尔本的房价增长率首次扭负为正。6月份墨尔本房价小幅上涨0.2％，悉尼房价小幅上涨0.1％。

上周末，在墨尔本郊区South Morang，一对夫妇在买家中介的建议下，以68万澳元的价格买下了他们的首套住房。在悉尼，一套位于Lane Cove的Hinkler Crescent街的四居室住宅成交价为227万澳元。两套房产的实际成交价都高于拍卖底价。

联盟党赢得大选，首次置业者优惠举措出台，澳审慎监管局（APRA）放宽偿贷评估利率限制，央行连续两个月降息……利好楼市的消息接踵而来。AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver认为，5月的大选是许多投资者的催化剂，而减税和放宽偿贷评估利率将提振市场情绪，虽然后两个因素影响尚未完全显现。

到目前为止，房产拍卖清盘率从去年的45%左右回升到60%以上，房贷经纪人的电话频繁响起，房价开始回升……看起来扭转楼市惨淡局面的因素开始见效，但是，这会是一次真正的楼市复苏吗？

“后皇家委员会时代”

近几年澳洲房地产市场浪潮激荡，各方逐力其中，对其走势，有人盼涨，有人看跌。今年5月的大选之后，楼市乘着大选和降息的春风，散发阵阵暖意，楼市走向再次成为澳洲经济和投资领域的一大看点。

2012-2017年，不少炒房客都在澳洲赚得盆满钵满，澳大利亚房地产成为全球投资回报最佳的资产之一。但这一次，些许的暖意尚不足以“热透”楼市，几年前澳洲房地产繁荣的盛世景象，或再难以重现。

如果说大选和降息是推动楼市回弹的力量，那么，这股推动力是否能有效地抵消皇家委员会调查的“余威”？

过去十年来，澳洲银行业备受丑闻困扰。去年2月，皇家调查委员会对银行业展开了第一次公开聆讯。一年之后的今年2月，皇家委员会针对银行、退休金和其他金融服务业不当行为发布了最终报告，揭示了金融服务业运作方式的核心问题。其中与房贷最直接相关的是报告在借款人费用核实方面发表的意见。

金杜律师事务所认为，根据这方面意见，银行业将越来越多地通过数字技术获取客户的收入和支出数据，减少对家庭支出基准的依赖，尤其是在开放式银行(Open Banking)改革开始实施的情况下。预计ASIC还将发布与负责任贷款行为义务相关的修订后的监管指南，这将进一步改变贷款人核实借款人财务状况的方式。

进入“后皇家委员会时代”，对房贷申请人的财务进行更严格的审查，是澳洲银行业最大的变化之一。

这一变化反映在摩根士丹利所做的房贷经纪人调查和财经专栏作家Elizabeth Knight的调查中。处于房地产业“一线”的房贷经纪人目前表达了较为一致的看法：自大选以来，房产投资者的询问数量有所增加，但这是由于大选，而不是降息。

房贷经纪人说，选举后的第二天，他们的手机开始响起。但大多数来电都是询问投资房贷，而不是自住房贷。这一现象不难理解，因为联盟党赢得大选，意味着工党拟实施的负扣税和资本利得税改革政策不会实施。

虽然询问的电话有所增加，但其中有多少能够落为贷款文件上的签字，中间仍有重重阻隔。就在央行连续两个月降息之后，新借款人的数量几乎并无增加。

房贷经纪人电话响起的另一端是现有的借款人，他们热衷于知道他们是否能获得最具竞争力的房贷利率。

这与许多专家的预测一致，即利率降低后也不会吸引大量的新借款人，因为在降息之前，房贷利率已经处于历史低点。

房贷审核：“摸着石头过河”

摩根士丹利房贷经纪人调查指出，对于借款人来说，新实施的更严格的生活费用测试是横亘在房贷市场中的一条鸿沟。这些新规遏制着新的借款，而且在实际执行过程中变成了“摸着石头过河”。

房贷经纪人们抱怨说，不同银行对支出规定的解释不同。总的来看，银行评估生活费用的构成在行业内缺乏统一性，哪些费用应归入常规费用，哪些费用归入可自由支配类别，成了一种“仁者见仁智者见智”的解释和实践。

来自Mortgage Choice 的高级房贷经纪人Robert Lees举例说，他正在帮助一对从事专业工作的夫妇申请投资房产贷款，贷款与房产价值比率为60％，按照贷款条件，这对银行来说是一笔较为安全的投资。这对夫妇两人都属于高薪，且有较多的积蓄，他们已经有一所投资房产，自住的房产没有任何贷款。

在他们申请贷款的前一年，这对夫妇花了3万澳元的积蓄带着孩子去海外度了三个月的假期。虽然这是一次性的高消费，但银行看到这趟大笔消费的旅行后，拒绝了他们的房贷申请。这家银行将这笔消费划为经常性支出。

后来，Robert Lees为这对夫妇找到了另外一家信贷机构，最终得到了这笔房贷。

即使借款人可以通过可核实的费用测试，银行愿意放贷的金额也在下降。他们要求的贷款收入比率更高。

摩根士丹利的调查发现，最大贷款金额已大幅减少，大多数银行现在乐意批准6倍于借款人收入的贷款，几年前这一倍率为10。

此外，现在购买第二或第三处房产要比以前困难得多。

房贷经纪人将澳审慎监管局的偿贷能力测试指为借贷的主要制约因素。审慎监管局曾要求银行对所有借款人进行评估，判断借款人是否可负担7.25％的按揭利率。最近这一规定已经取消，监管机构要求银行的偿贷评估利率至少比贷款当前利率高2.5个百分点，仍是很多潜在购房者难以跨越的高门槛。

房贷经纪人发现的另一个趋势是，银行越来越不愿意向老年人提供贷款。年满40岁的借款人需要告知银行30年期贷款的退出策略，因为他们可能会在贷款全部偿清之前退休。60岁到70岁的人发现借款非常困难，即使他们仍在工作并拥有大量资产。

在四大银行中，澳新银行（ANZ）和联邦银行（CBA）的房贷利率最具竞争力，但规模较小的银行和非银行贷款比四大银行更便宜。因此更多借款人从四大银行转向中小银行的趋势也就不足为奇了。

“变法博弈”

一道摆在监管机构面前的难题是，如何规范银行的房贷业务，防止发生系统性金融风险，又不至将房地产信贷过度扼紧，危及银行的盈利能力乃至整个经济。

上周有消息称，公司监管机构ASIC近期提出了新的建议，使银行的生活费审核程序变得更加严格，其中包括要求信贷机构在银行对账单中逐项检查申请人的开销。

这个带有试探性的吹风立即遭到了四大银行的强烈反对。他们称对申请人的申报费用和实际费用进行比较和确认可能会增加客户的信贷成本，并延长批准贷款所需的时间。

澳新银行（ANZ）在其提交的文件中说，根据该行分析，对体现实际生活费用的一张普通信用卡对帐单进行审核，需要查看当月100-300笔交易。

ASIC是否会因为银行的强烈反对而“软化”对银行的监管立场？从ASIC的回应来看，监管不会猛然收紧，但也并无放松之意。

7月8日，ASIC专员Sean Hughes 在《澳大利亚人》上撰文再次提到皇家委员对金融业的调查，同时也对银行进行了“安抚”。

文章说，信贷机构必须对借款人的财务状况进行“合理的调查，并采取合理的步骤来验证他们的信息”，“所有这一切的最终和明智的目标是确保借款人能够合理地偿还他们借来的东西 ——这对贷方，借款人和整个系统都有好处”。

自2010年以来，负责任贷款的相关法律一直没有变化。自2011年以来，ASIC进行了多次对银行业的审查，最后一次主要审查是在2016年。今年2月，ASIC开始进行公众咨询，目的是更新对负责任贷款的指导。

据ASIC的说法，这次咨询中收到了来自行业和消费者利益相关者的70多份意见书，并于上周公布了大部分内容。

8月初，ASIC将在悉尼和墨尔本举行公开听证会，并邀请信贷机构和消费者代表就当前的指导方针、ASIC提出的更新和调整发表意见。

Sean Hughes强调，这是一个“信息收集活动”，而不是有人猜测的审问或“拷问”。

他说：“ASIC从未期望或建议信贷机构仔细审查消费者可能承担的每项可自由支配费用。我们知道，实际上许多消费者在获得房贷后会调整生活费用。我们也没有建议信贷不能使用‘家庭支出衡量标准’（HEM）来帮助他们履行负责任的贷款义务。

“我们预计今年底之前将出台最新指引，在最新指引确定之前，信贷机构应该有信心依靠现有的指导和期望。”

银行对ASIC的期望是，它能够帮助银行业设计一个实用且灵活的批贷流程。对于富裕客户的贷款、首付较高的贷款、现有客户的新贷款，银行的审核或许可以“轻”一些。

麦格理银行担心，过度的监管可能对更广泛的市场产生实际影响。较高的运营成本可能会使某些信贷产品变得不可行，从而减少竞争。

ASIC最新监管指引落地之前，减税和放宽偿贷评估利率的效应或将逐渐显现，央行也可能再次降息。AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver认为，近期房价势头开始改善，但“是否会再次以与过去相同的程度起飞是另一回事”，“我倾向于认为可能不会”。