称霸澳洲的超市Woolworths和Coles，是怎样运营房地产的？

澳洲超市巨头Woolworths和Coles在房地产市场中，并不以一个严肃认真的形象为人所知，但它们正在全国范围内全力炒房。

Coles正在实施资产剥离战略，在去年的两年里，已售出至少2.4亿澳币的社区购物中心。一旦该公司将Coles Amaroo Village和Willowdale购物中心再以6500万澳币的价格出售，这个数字可能会超过3亿澳币。

Woolworths也加快了销售步伐，就在本周，Woolworths以2700万澳币的价格出售了位于珀斯的另一家购物中心。投资者对1亿澳币以下非可自由支配零售资产的需求最为强劲，这些资产被认为相对不受电子商务的威胁。

去年，该公司出售了位于珀斯远郊的一家购物中心，其初始收益率为5.8%，创下了西澳大利亚州社区中心逾2000万澳币的最高纪录。

这与德国食品杂货巨头Aldi或快餐运营商McDonalds等公司的策略不同，这两家公司都倾向于保留自己购买和开发的物业。

“在过去的两年里，我们已经看到Woolworths和Coles经过深思熟虑的减持”，Savills的国家零售业指导，Steven Lerche说道。

“通过这种方式，他们得到了他们想要的规模，地点，补充租约和时间。如果他们有物业，并且将其交给经营者去开发，他们无法控制结果。”Lerche先生补充道。

出售和回租策略还允许这些公司在出售零售资产之前，以长期租约的形式签约成为高质量的固定租户，从而为零售资产赢得具有竞争力的价格。

两家公司仍主要依赖外部开发商来建设适合超市租约的零售中心，但它们都加大了开发活动的力度，以在金融危机期间扩大业务，同时限制对资金紧张的开发商的依赖。

Woolworths从仅建造自己超市业务组合的10%，发展到金融危机之后的40%。目前，该公司开发了约四分之一的购物中心。

Woolworths地产总监Ralph Kemmler在接受《澳大利亚金融评论》采访时表示:“我们发展的关键驱动力，是为我们的超市基础发展的长期零售和社区性成果，而不是一次性的开发利润。”

他补充说:“实际上，Woolworths进驻的大多数地点都是租赁性质的，其中约25%是由Woolworths开发的。”

在Pre-GFC项目中，约90%的Coles新店是通过租赁开发方式外包的。到2012年，Coles的发展工作已经完成了大约一半。

Coles的首席房地产官Thinus Keeve坚持认为，这家杂货巨头不是一家房地产公司，而是在尽其所能促进零售，这意味着在人口增长的地方开发购物中心，然后将资金循环利用，以迎接下一个机遇。

“超市做得好的是产生现金，当市场萎缩时，你有现金，就有机会。金融危机将这一机遇推向了前沿，”Keeve表示。

“对Coles来说，未开发地区是一个开启零售业务发展的长期机会，当该地区成熟时，我们就应该继续前进，当我们获得了正确的零售结果时，我们就会回收资金。”

Keeve补充称，剥离Coles地产的另一个目的，是根据市场的强劲程度来把握时机。

Savills的国家零售业指导，Steven Lerche表示，尽管更广泛的零售行业面临着不利因素，在线购物相对于实体销售的增长加剧了消费支出疲软，但对非自由支配的社区或独立投资的需求仍然强劲。

他补充称:“随着利率下降，以及以廉价信贷借款，人们不想把钱存在银行，他们希望获得更好的回报，而拥有收入稳定、租期较长的房产可以获得更好的回报。”

CBRE投资总监Mark Wizel根据最近一系列社区购物中心的销售数据，预计维多利亚州将创下4年来最强劲的销售业绩，尽管整体零售市场受到负面情绪的拖累。

“一方面这是一个非凡的结果,市场一直受到在线零售贸易支出增加和实体零售贸易萎靡竞争影响,但另一方面它作为一种资产,继续提供强有力的市场理论和相对健康的投资回报周期,“Wizel先生说。

Woolworths也在开发非零售资产，比如其配送中心。该公司有时会更进一步，买下一些地块，为零售、咖啡馆甚至公寓的混合用途开发项目做准备。

2010年，这家超市集团仅斥资约2800万澳币，在墨尔本郊区Mernda买下一块24.9公顷的土地，然后向市政委员会提交了一份带有大型住宅成分的市中心开发项目的申请。

今年早些时候，总部位于墨尔本的开发商Land Capital以略高于5,000万澳币的价格收购了该地点。

Lerche先生表示，由于Coles和Woolworths都在资产负债表上持有资产，2019年剩余时间可能会有更多的资产剥离。

实时数据来自AFR

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