拜拜悉尼！当墨尔本与布里斯本直达铁路建成，这些沿途站点都会火，如何提前布局？

政府的基础建设投入，对房地产的发展，有着巨大的影响。

一方面，基础建设的过程产生了大量的就业机会，参与建设的工作人员需要住房；另一方面，项目建成后，它的长期运营为当地商业活动带来许多便利，降低商业活动成本，从而进一步创造就业机会。当地长住和外来人口得到增长，从而推升住宅的售价和租金水平。

带着这个理念去投资，一个最大的误区，就是当这些基础项目遍布媒体，被大量开发商大肆炒作之后，甚至该项目已经完成之后，再投资入场，这时候其实已经太晚了。

有不少读者，拿着某个区的名字或这具体地址就来问我，是否值得他们去投资。

我问他们自己的想法是什么，他们说该地区的基础建设多么多么地完善，交通多么便利，生活设施多么齐全。

我说，太晚了，如果你想要很好的自然增值，你一定要提前入场，而不是成为已经提前入场的那些高级投资者获利出局的接盘侠。

那么，接下来几年，我们究竟应该在哪些自然增值前景明朗的地区提前布局入场呢？

很多媒体和开发商都在炒作悉尼的机场和铁路，但是大家都没有太多关注墨尔本和布里斯本之间，究竟在默默地发生着什么事情。

目前，如果你有货物要从墨尔本通过铁路网络运到布里斯本，那么你必须途经悉尼的中央火车站，全程长达32小时。也正因为这样，悉尼长期以来是一个重要的交通中枢。

如果你看墨尔本途经悉尼再到布里斯本的铁路，你会发现，这条铁路走的弯路太多了。

我们知道，两点距离，直线最短。有没有办法让墨尔本和布里斯本之间开通直达铁路而不经过悉尼呢？

请大家现在开始关注一个开工不久的价值高达100亿澳元的基础建设项目——内陆铁路（Inland Rail），这个铁路项目就是把墨尔本和布里斯本连通起来，途经多个二、三线城市，抛开悉尼，让路程从32小时减少到24小时。

内陆铁轨项目究竟会给整个经济体系带来什么好处呢？

• 内陆铁路项目预计给澳洲带来160亿澳元的GDP增长

• 内陆铁路项目建设期间将创造16000个新的就业岗位，建成后长期运营需要额外700个新的就业岗位

• 强化全国的货物运输网络，让昆士兰州更好地连通维多利亚州和西澳

• 让内陆农业和矿产业更好地把货物运到港口，连接国际市场，从而增加内陆的农业和矿产业就业岗位

• 大量的农作物可以从货车运输改为铁路运输，大大提高货运效率

• 墨尔本和布里斯本的铁路货运成本每吨货物可以减少10澳元

• 墨尔本和布里斯本之间的铁路运输时间将减少至少于24小时

• 墨尔本和布里斯本之间的铁路距离将减少200公里，而布里斯本和珀斯之间的距离、布里斯本和阿德莱德之间的距离则各自将减少500公里

这个铁路项目不是一个从无到有的项目，毕竟新南威尔士州内陆的不少二、三线城市之间已经有现成的铁路，只是这些铁路没有形成一条更长的线路。

因此，这个项目主要做的事情，就是把墨尔本与布里斯本这条线路中，还没有连接起来的城市连接起来，铺设新的铁路；对于目前已有的铁路，则对其进行升级，增强它们的货运能力。

目前，内陆铁路项目才刚刚开始动工，预计在2025年完工，因此，你目前有时间提前布局。那么，这条铁路途径哪些重要城市呢？

• Melbourne, Victoria

• Tottenham, Victoria

• Seymour, Victoria

• Albury, New South Wales

• Wagga Wagga, New South Wales

• Junee, New South Wales

• Illabo, New South Wales

• Stockinbingal, New South Wales

• Parkes, New South Wales

• Narromine, New South Wales

• Gwabegar, New South Wales

• Narrabri, New South Wales

• Moree, New South Wales

• North Star, New South Wales

• Yelarbon, Queensland

• Inglewood, Queensland

• Gowrie, Queensland

• Toowoomba, Queensland

• Grandchester, Queensland

• Calvert, Queensland

• Bromelton, Queensland

• Kagaru, Queensland

• Brisbane, Queensland

以上城市都值得你的关注，但是我不主张盲目地去赌一个未来，我只喜欢在正在上升的扶手电梯上继续主动前行。

因此，对于高级投资者来说，提前布局应该从以下几方面着手：

1人为增现金流策略

二、三线城市的租金回报率本来就比一线城市高，但我们不应该满足于此，而应该进一步地增加租金回报率，目标租金回报率应该定至少8%以上，力争10%以上。

对于住宅物业来说，可以考虑根据当地政府的规划要求，加建祖母房（granny flat）或者改造成寄宿公寓（boarding house、rooming house），从而增加同一地块上可单独出租的空间，最终提升租金收入。

2人为增值策略

二、三线城市由于没有太多投资者的关注，只有精明的高级投资者才看到普通投资者看不到的机会，因此有大量的人为增值的机会存在，特别是分割项目。

把土地分割后，你可以新建房屋，然后部分出售，出售获利后，拿利润去降低继续持有的物业的债务，从而进一步提升现金流。或者，人为增值项目结束后，转贷或增贷，把先前投入的资本和利润以新的贷款的形式套现，然后继续持有正现金流物业。

也就是说，布局内陆铁路沿线地区时，当你做人为增值策略时，最终一定要回归到现金流。只要完成人为增值项目后继续在这些地区持有物业，你就必须要确保它有正现金流，以对冲盼望该地区自然增值时所带来的风险，即万一将来房价没涨，你这些年来也能收获了大量的现金流。

3直接购买并持有高现金流物业

二、三线城市有大量的现成的高现金流物业，包括住宅物业和商业物业。对于不希望太操心的投资者来说，可以考虑直接购买并且持有高现金流物业。

一方面，购入价格对租金回报率有很大的影响。二、三线城市的许多物业有相对更高的议价空间，因此在购置物业时就应该争取最好的价格，大胆地去议价。

另一方面，租约的质量很重要，特别是商业物业，这包括租期的长度是否够长、租客的经济实力是否足以持续支付租金、租金水平是否达到甚至高于周边同类物业的平均租金。在购置物业时，务必对目前的租约做尽职调查。