房市成重要晴雨表 澳洲经济下行压力渐显

日前，根据牛津经济学院最新报告显示，澳大利亚家庭杠杆率过高和住房负担能力偏低，或将其卷入经济衰退风暴。

事实上，澳洲居高不下的家庭杠杆率早已成为悬于澳洲经济之上的 “达尔摩斯之剑”。澳洲房市前景扑朔迷离，其他经济因素也并不稳定，在目前情势下，澳洲经济行至了怎样的拐点？澳洲经济前景是否已趋下行？本篇文章将从三个方面切入来进行探讨。

高杠杆利剑高悬

根据牛津经济学院最新报告显示，全球几个发达经济体的房地产市场可能继续放缓，并且有可能会经历深度调整，进而“构成经济衰退风险”。

报告显示，家庭债务的过度扩张、住房负担能力低下和抵押贷款利率上升是导致经济严重衰退的三个重要因素，在这种环境下，经济临界点很容易被打破。

目前澳大利亚的家庭债务水平已达到创纪录水平。据澳央行（RBA）估计，澳大利亚家庭债务收入比约为190%，而在上世纪90年代初，这一比率仅为70%。

债务危机的弥漫会导致抵押贷款增长继续走低，而创纪录的家庭债务水平也会导致零售业低迷继续加剧和经济增长乏力。

过去50年来，家庭负债水平上升是影响房价调整的一个重要因素。但目前越来越多的证据表明，目前很多家庭正在利用低利率和减税政策来支付抵押贷款，以降低创纪录的债务水平。（详见本网早前报道《减税成效背离预期 消费焦虑推高还款率》）

家庭房市能否刺激经济？

6月和7月连续两月降息和澳大利亚审慎监管局（APRA）撤销7%的贷款利率门槛之后，悉尼和墨尔本房价在两年下行后开始出现反弹迹象，加之10月份利率再次下调至0.75%，更是促进了房市情绪的提振。

目前市场已经对这些政策做出反应，购房热情开始上升，一些地区的房价开始出现上涨。

但有些研究机构却对澳洲房市的持续繁荣持谨慎态度。

瑞银（UBS）分析显示，由于信贷增长乏力，新房开发量几乎没有回升，悉尼和墨尔本的待售房屋数量极低，表明可能没有足够的动力来维持像2012-2017年那样的长时间房市繁荣。（详见本网早前报道《RBA十月降息渐行渐近 房市“小繁荣”还能走多远？》）

全球投资银行摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析则显示，住宅地产正处于低谷，尚无动力促进经济回升。

摩根士丹利指出，尽管利率降至创纪录低点，但鉴于借款人和贷款机构同样对贷款持谨慎态度，贷款需求和信贷供应仍然较低。而监管机构还担心，如果信贷增长超过收入增长，可能重新吹起房价泡沫。

至此，房市面临挑战巨大，如果信贷供应得不到改善，贷款审批没有增加、贷款标准继续收紧，则房市很难出现持续反弹。

过去两个月来，得益于房市乐观情绪的蔓延，全澳房价有所上涨。房地产和买家代理也称，供应短缺正在推高房屋拍卖清盘率。

但摩根士丹利警告称，目前住房贷款批准、信贷增长数量和投资者情绪等其他关键数据仍“非常疲弱”，基本驱动因素并未达到促进房市持续复苏的标准，预计经济增长将低于趋势，劳动力市场将继续走软。

目前房地产行业的结构性不利因素仍然存在，根据融资环境、租赁情况和房价预期等主要市场指标来看，“楼市仍处于低谷期，没有出现大幅度反弹”。

在近期的一次访谈中，有人问到澳央行是否担心房价可能在未来12个月内回到峰值，并出现房地产市场失控的风险，澳央行行长则表示不太可能，悉尼和墨尔本的房价在过去18个月下跌了10%至15%之后，目前仅上涨了几个百分点。

信贷增长能否起飞？低利率环境保证经济企稳

在目前现金利率创历史新低的环境下，信贷竞争也在不断加剧。

Canstar分析显示，在7月份APRA宽松政策出台后，大型银行和小型银行的放贷额都有大幅回升，但各大银行均将目标锁定在收入最高的超级优质借款人身上。

9月下旬，澳洲总理莫里森呼吁各大银行加大放贷力度，以支持经济发展，银行方面表示，如果进一步降息导致信贷需求上升，将积极做出回应。

西太银行（Westpac）首席执行官Brian Hartzer对此表示支持，称正在致力于增加对所有行业的融资力度。

澳大利亚国民银行（NAB）和澳新银行（ANZ）也正在扩大对企业的市场贷款份额。

根据澳央行最新发布的《金融稳定评估》显示，近年来，非银行住房抵押贷款的年增长率约为15%，远高于银行贷款的增长率，而各大银行也纷纷对此作出响应，通过降低利率和降低贷款评估标准来予以应对。

目前各大银行争夺市场份额的竞争日趋激烈。

西太银行已降低旗下银行的偿贷能力测试利率，并在最近将其主要产品的贷款利率下调了130个基点，至近50年来的最低水平。而联邦银行（CBA）已将其自住房贷固定利率下调最高下调90个基点，昆士兰银行（BOQ）则放松了对借款人某些生活开支方面的盘查。

而谈到房屋贷款增长继续疲软的态势，金融监管委员会则在本周公布的一份报告中表示，贷款增长疲软更大程度上是由于借款人需求疲弱，而非银行信贷收紧。

但分析显示，澳洲信贷增长再次起飞的可能性也微乎其微。一方面，银行在放贷方面更加谨慎，另一方面消费者焦虑更甚，因而不愿背负更多债务。

而在目前家庭杠杆率居高不下、住房负担能力偏低的情况下，抵押贷款利率在长时间内保持在较低水平将成为必要，以保证经济环境不至于失速发展。

正如澳央行行长所说，货币宽松政策目前已成为经济的巨大稳定器。而牛津经济学院分析也显示，随着建筑供应减少，长期的低利率环境或为其房价增长提供支撑。