在悉尼，你需要买多少房产才能财富自由

投资房子不为别的，就是为了让自己活的更富有，更自在，任何扯其它的都是耍流氓。

在我们做任何一件事，我们要先有目标，投资也是一样，就好像我们出发前，先要知道终点在哪里。

买进资产就是为了用资产产生的现金流去生活，所以买房之前我们是先有一个收入目标，根据这个收入目标来规划，自己究竟如何投资。

Q

一个家庭想要在悉尼过上比较体面的生活，到底每月需要多少现金流呢？

以下是我一个居住在悉尼16年的老移民，对体面中产家庭支出的计算。

(示意图)

首先在悉尼想住的体面，房子价位必须在130万左右，这个价格可以让你在一个老牌中产区域如Mortdale，Oatly，Hornsby买到一个不需要装修，至少3睡房的house。

如果是住公寓的话，这个价格在传统的富人区如上东，下北和内西买个精装修的2房公寓也不是问题。

按照每年2.99%利息计算，每月还款4375刀。

华人这边家庭普遍有个孩子，过得体面孩子得送私校吧，澳洲私校费用平均1万5一年，两个人下来就是3万，每月下来费用2500刀。

想要开一个公里数不太多，牌子还不错的二手车大概要6万，如果夫妻二人各自一台，全部贷款的话，12万车贷按年利息5%计算，一个月要645刀。（假设这个钱是通过房屋贷款refinance出来的）

中产家庭肯定要买医疗保险，平均保费一年一个家庭至少要5000，加上车险，房屋保险，保守估价保费12000一年左右，平均每月1000刀。

上网费，手机费，健身房开支，水费，市政管理费，皆属于中产固定开销，平均每月350刀。

每年度假带全家两次，去国外玩。平均花掉3万6左右，平均每月3000刀。

每月生活基本开销，如衣食行——买菜、餐馆、衣服、汽油、小孩兴趣班、信用卡利息、孝敬父母，按照澳洲网上统计的平均花销是$1500一周，当然这个数字是包含租房、电费等我们之前提过的数字。

但考虑到中产应酬多，爱好多，我们保留这个数字，1500×4=6000刀一个月。

现在让我们把之前的数字做个统计：

4375+2500+645+1000+350+3000+6000 = $17870

考虑到房租要预留20%给管理费，水电市政杂费和房屋维护保养，这个数字要多20%

$17870/0.8 = $22337

房租自然要交税，但考虑到针对房屋的避税手段比较多，那就把这个数字再增加10%预留给税款

$22337/0.9 = $24818

 $24818*12 = $297,816

大约等于30万Gross租金

$550×52=$28600

您需要11套付清的burwood公寓，即总价值约为850万左右的资产，来达到您体面中产的生活。

或者6个商铺，总价值600万，租金可以达到30万一年。

或者一个大的工业物业，市值大约500多万。

以上所有的回报，建立在你有钱把这些物业付清，然后享受纯租金收入。

对于富人来说，他们的财富已经通过生意达到原始积累，再像楼花公司鼓吹那样买20-30套房是完全没有必要的。

他们所需要做的是把手里的现金变成现金流，只要一栋足够好的商业物业，就能提供基本生活需要。

普通人不可能有那么多钱付清贷款，普通人买的所有物业都要贷款，那唯一的出路就是这个物业是高增值物业，在账面上可以看到房屋每年有30万的升值，在银行政策可行下，你可以通过refinance 抵押出来。

目前市场上最便宜的Interest only（只还利息）贷款可以做到3.69%，平均每月2466，只要房屋租金回报可以做到4.5%，基本就可以cover房屋包含贷款的一切支出。

7%的年平均增幅算是比较保守的一种预计，想要30万每年的升值，投资人需要买够430万左右的房产。

我自己算下来，平均一套带granny flat 的物业在85万左右，你只需买5套这样的物业，每套能租到736一周，每套都可以用最便宜的interest only贷款，房子每年升值7%，你账面上每年增加30万收入。

万邦君研究悉尼市场很久，公寓做到4.5%几乎不可能，能做到是dual key apartment，但每年绝对没有7%升值，或者是买30多万mount druitt公寓，租金300，但考虑租客质量和当地公寓楼的供给，7%也是没有希望。

所以只能买House 盖Granny flat。

考虑到NSW land  Rate，这些房产土地价值预估200万左右，预计地税2万2一年。

所有增幅需要再提升一下到7.1%。

所以普通人想致富需要：

3.7%的贷款利息-----只还利息永远是王道

4.5%的租金回报----没这个回报房产玩不下去

7.1%的年复增长----10年翻一倍即可

108万自有资金投入（首付+印花税）---百万富翁只是人生的开始

这就是今天的分享，感谢阅读。