什么「时机」选择转贷，你知道吗？

看过我上月利率总结的朋友们也许已经注意到了，最近银行的“价格”大战已经进行的如火如荼。

Nab转贷可以拿到4000澳币的补助，Westpac 给客户每套房屋3000澳币的转贷补助，还有一些银行已经悄悄的给出史上最优惠的利率。

所有的这些动作作为银行目的只有一个：在低息的环境下尽量争取最多的市场客户份额。

“房贷支出”是我们个人财务管理中时间最久，数额巨大的一项支出，管理好支出这一项和管理好赚钱的事情同样重要。

所以在持续的低息的环境下，越来越多的借款人开始考虑“转贷”。

在我谈时机之前，我们好好的了解一下“转贷”性质。

转贷最主要的目的就三点：1.降息 2.降还款现金流 3.套现投资。

这个顺序也是我认为贷款申请人应该考虑的重要顺序。看似简简单单的转贷，有些客户目的错了，走进一些误区，甚至承受着巨大的经济损失。

首先我说说这三点为什么有重要顺序？

第一点：降息

如果你选择即将要做转贷申请，就我个人而言一定先把降息作为首要考虑的因素，尤其是在央行接连调整利息的情况下，申请人在转贷过程中能得到的利益是最大化的。

第二点：降还款现金流

目前很多投资者的5年只还利息已经纷纷到期，转成25年本息同还，这样每月的还款将上升近40%。

举个例子；50万澳币的贷款只还利息时借款人每月还1500澳币左右，如果本息同还到期之后25年本息同还每月将达到2500澳币左右。

第三点：套现投资

从去年开始澳洲各大城市的清空率以及均价不断攀升，新一轮周期即将开始，在存款利率以及对冲利率回报较低的情况下，投资也许成为了不二选项。

我之所以把这项列入转贷目的的最后一位，就是因为无论何时投资都是存在风险的，很多技术因素，一旦控制不好，将对家庭财务产生很大的影响。

再有，影响转贷成功最核心的两个要素就是“借款能力”和“房屋估价“ 这两个因素同时也左右每个人的贷款时机。

借款能力

如果在几年前可以借到100万贷款的申请人，同样的收入如今基本也只能借到70几万的贷款甚至更低，主要受Household Expenditure Method (家庭花费支出）和贷款压力计算器调整的银行。

例如：投资物业持有成本花费，电话费网费，保险费，油费，娱乐花销，衣服购买，保健品，交通费，子女教育等等。 

这一条依然是2020年银行重点审查的指标，所以有转贷需求的朋友一定要先找专业人士规划清楚。

估价问题

估价是所有转贷申请不得不面对的流程，因为估价的数值决定银行可以借多少款给申请人。

在2019年的时候，估价公司给出转贷用途的房价是越来越保守。如果申请人想用自己的房子增贷套现，那么银行给出的估价平均比客户预计价格低很多。

换句话就是“降息”可以，套钱没门。

从今年开年这段时间来看还是延续这样的趋势。

综上所述，如果你的目的是降息或者降现金流，那么现在是非常难得机会，利率又好，银行又负担费用。

如果想套钱投资，也许还是要等等，等待估价普遍回升的时期，这样套钱的效果才好些，感谢阅读，下期见！