观点：澳洲开发商破产的原因与对策
尽管澳大利亚政府努力支持建筑行业，但是由于两年下行期的影响，一些被拖累的公司倒在了黎明前。 今年发生的一系列开发商“失血”事件不得不引起我们的思考，本文将从市场和法律两个层面给大家分析一下：
开发商接连破产的原因是什么
开发商出现财务问题后，可以采用的清算方式有哪些
开发商破产对不同类型的债主的影响是什么
开发商接连破产的原因
从宏观的角度来看，新闻也已经在漫天遍野的报道了，开发商连连中招的原因是：
几年前房市高峰期，开发商没有警惕，高额买了地，价格太高
房市好的时候，贷款机构甚至按照评估价值 100%的金额贷款给开发商
银行的贷款政策收紧后，如果出现现金流问题，只有找利息高的非银行贷款机构，更加提高成本
由于建筑人员的紧缺，建筑工人费用增高，建筑原材料价格近几年也连年上涨，使得项目利润缩减
房市普遍低迷，房价连年下跌，自从 2017 年政府采取了一系列措施抑制房地产上扬的政策，房价从 2017 年末 2018 年初开始应声下跌，墨尔本和悉尼分别下跌了超过 32.6%和28.7%，部分地区甚至出现了房价“雪崩”的现象。房屋拍卖清盘率（Auction Clearance Rate） 直接“腰斩”
新公寓楼的建筑质量屡屡出现问题，海外买家对澳洲政府对建筑行业的管辖失去信心，没有兴趣买
从 2017 年开始中国政府采取了非常严格的外汇管制措施，每人每年只有 5 万美元的外汇限额，导致资金转不过来，房子建好了，无法交割Settlement。
以上等等原因导致开发商现金流断裂，无力周转，只好根据各自的情况选择进入澳洲可选的不同的清算程序。
除去以上所列出的宏观原因，导致开发商破产的具体因素还包括以下这些：
01
没有获得 DEVELOPMENT APPROVAL (DA)
澳大利亚法律规定地产商的正式施工图纸必须经过市政府的批准（Development Approval）才可以开始建造。开发商贷款买了地之后花了大量的人力，物力和财力，却因为不同的原因无法取得DA，花费巨额成本却未能达到目的，最终卖掉没有DA 的土地也不够偿还贷款，只好宣布破产。
02
超过预定完工时间，违约
公司买了地，并且做了预售，收取了买家 10%的预付款。由于不同的原因，像花了超过预期的时间获得政府的DA，或者现金流出现问题，建筑商停工，或者股东之间的纠纷等等，从而导致项目建造时间超出了日落条款所规定的时间。买家购房合同失效加上违约金让公司无法盈利，宣布破产成为结束项目和债务的最有效快速的选择。
03
成本预算严重超标，贷款太多
公司贷款买了地，项目以楼花的形式出售并且收取了买家 10%的预付款，但实际的花费比预算的花费严重超标，公司也无力到其他贷款机构借到更多的资金，没有足够的资金可以完成项目， Mortgage 和其他贷款机构催债，任命Receiver，项目成为“烂尾楼”。公司只有清算了结。
04
没有买家，建好了房子卖不出去
公司贷款买地并贷款建楼，项目以楼花的形式进行了预售，但是项目完成之后，已经支付了 10% 预付款的买家们由于国内的资金无法转移至海外，银行贷款政策收紧等等原因无法交割，而地产 公司因为承担了大量贷款，如履薄冰。买家无法完成交割，大量的库存公寓又无法在短期内变现， 直接导致公司资金链断裂，银行收走作为抵押的房产，公司资不抵债，最终破产。
开发商出现财务问题之后，
可以采用哪些清算方式
01
MORTGAGEE 任命托管人 RECEIVER
公司由于建筑成本太高， 到期没有按计划完成项目，或者项目完工了却无法出售完建成的所有房子，导致现金流周转不灵，无法在规定的时间要求下按时付月付款或者本金，根据当初签署的贷款合同开发商已违约，Mortgagee 由此可以任命自己的Receiver 来变卖公司抵押给Mortgagee 的财产来偿还债务。
如果卖的钱可以付清Mortgage 和Receiver 的费用，还有剩余资金，剩余的钱会还给公司，如果公司在那时已经进入清算程序，剩余的钱就会交给清算师统一处理。
如果公司抵押给 Mortgagee 的财产变卖后不足够还Mortgagee 的钱，那Mortgagee 短缺的没有被偿还的欠款也就成了无抵押的债务。
公司被卖掉了值钱的资产后，只剩负债，除非董事和股东自愿出资来偿还剩余欠款，公司只有进入公司清算Liquidation 来可以清除所有的债务啦。
02
公司清算 LIQUIDATION
公司由于以上列举的种种原因，负债累累，Mortgagee和其他债主连续强硬的催债下，无法再维持下去，或者被债主告到法院，或者自己主动任命清算师，最终会进入公司清算 Liquidation的程序。
Mortgagee 和Caveator都是有抵押的债主，他们一般有 3 个选择：
在公司清算前任命自己的Receiver 来变卖公司抵押的财产
在公司清算后任命自己的 Receiver 来变卖公司抵押的财产
在公司开始了清算程序后，不任命Receiver，让清算师 Liquidator 来变卖公司的财产，因为这个原本也是清算师的应尽的职责，清算师由政府部门 ASIC 监管，也会按照澳洲公司法履行职责和法律程序来实现公司财产的最大价值，Mortgagee 和 Caveator 是有抵押的债主，Liquidator 卖掉了被抵押的财产的资金，第一时间也是要先还给 Mortgagee 和Caveator 的，这样以来，Mortgagee 和Caveator 可以省下任命Receiver 的费用，达到同样的效果。
公司进入清算后，清算师Liquidator 会履行以下职责：
对公司的资产和负债做独立的调查
变卖公司所有财产，如果是被抵押的财产，要先付有抵押的债主像Mortgagee 和Caveator
对公司的历史性交易做调查，看有没有发生可追溯的对公司和债主不利或者不公平的交易
在公司付完有抵押的债主像Mortgagee 和Caveator 后，如果还有剩余资金，会按照其他债主欠额的多少按比例偿还。
03
公司自动托管 VOLUNTARY ADMINISTRATION （ “VA” ）
这种托管程序的任命只需要公司的董事签字，不需要股东的参与。
这个VA 的程序，一般只持续 25 个工作日。在这个期间，清算师需要开两次债主大会，还需要准备一份非常详细的报告给所有的债主们，内容包括：
分析列出公司的资产与负债
公司发生的澳洲公司法规定的可能追溯的交易
如果有债务重组的提议，提供简介
提供公司在第二次债主大会上债主们可能让公司进入的不同走向 （选项列在下面）
分析在托管后，债主们在不同的公司的走向下的回报率是多少。帮助债主们选择哪个公司的走向对债主们是最有利的。
在上任后第 25 个工作日，清算师会召开第 2 次债主大会，债主们来决定公司将何去何从，有以下选项：
让VA 延期至最多 45 个工作日
公司没有资不抵债，交还给公司董事
有第三方（可以是董事或者股东本人）提出债务重组的提议，考虑并通过接受提议 Deed of Company Arrangement （DOCA）
公司进入清算程序Liquidation
公司选择这种清算方式，是因为托管VA 后的公司可以选择进入债务重组Deed of Company Arrangement,，给公司很大的灵活性和更多选择，让公司有机会吸引新的资金，甚至可以转让公司股份，进行债务重组，摆脱债务，完成建筑项目，最大化的实现项目的价值，帮助公司和债主们都得到最好的回报，公司会在以下的状况下更倾向于用这种托管方式：
公司有多个建筑项目，每个项目进行到的阶段都不同，比较复杂
公司就一个项目，但是建筑项目完成大半，现金不足，需要引进新资金，完成项目
目前的建筑合同严重超过预算，通过公司自动托管解除现有对公司不利的合约，重组债务，完成项目
一般选择走公司自动托管 Voluntary Administration 的清算程序，因为这个程序给公司非常大的灵活性，不像公司清算Liquidation， 是个快刀斩乱麻的过程，简单明了但是没有回旋的余地。
举个简单的例子：
ABC Development Pty Ltd 贷 款 3 百万澳币买了一块地做开发，建筑商 Builder Pty Ltd 在项目建到一大半的时候，对工程进行了进一步的预算，建议建筑成本会提高 20%，公司就目前可用的资金根本没有可能将项目按时完成，目前的房产形势，很难找到其他机构愿意贷款给公司，公司最大的债主是董事和股东们自己，已经借款给公司100 万澳币，还有就是欠建筑商的欠款大约 40 万澳币。
在这种情况下，如果公司直接进入清算， 公司唯一的资产就是这个没有建成的项目，想卖都不一定能够卖到足够的钱来付Mortgage， 对于董事和股东们来说自己投的钱就根本收不回来了。
相比较之下，如果公司做自动托管（VA）转成债务重组（DOCA），给公司提供更多的机会来挽救项目，债务重组的方案的内容是非常灵活的，只要有债主们的支持，基本上都是可以在债主大会上通过的。
恰巧有个第三方的建筑公司 Star Light Construction Pty Ltd 愿意出资 20 万澳币，来做公司的债务重组，就是用 20 万澳币还清总共欠董事， 股东们的 100 万澳币和Builder Pty Ltd 所欠的 40 万澳币，提议里同时还包括Star Light Construction 会成为这个项目的建筑商，会投入额外的 30 万澳币到项目上，作为交换，股东们需要转给 Star Light Construction 50%的公司股份。董事和股东们支持这个提议，因为这样不但可以挽救项目，还可以摆脱和现在的建筑商Builder Pty Ltd 的合约和欠Builder Pty Ltd 的债务，即使Builder Pty Ltd 不会同意这个债务重组的提议， 由于它相对来说是个小债主，所以只要有董事和股东们的支持，这个提议始终还是会在第二次债主大会上获得通过，使得公司和整个项目都得到的拯救。
这个例子体现了在特顶的情况下，公司自动托管是可以救公司和债主们于水火的。
开发商破产对不同类型的债主的影响
目前的这个大环境下，之前Ralan 和Stella 这种大的一级开发商的倒闭只是冰山一角，很多像VIG这种的二级，三级，以及小型的开发商目前也都是很困难的，在开发商挺不住的时候，受牵连债主们主要有三大类：
有抵押的债主 (Secured Creditors)
员工 （Employee）
没有抵押的债主 (Unsecured Creditors)
01
有抵押的债主
Mortgagee – 公司贷款买地的时候或者申请建筑贷款时将公司的一部分或者全部财产做了抵押，Mortgagee 在开发商出现财务问题时，是最安全的一方，Mortgagee 如果不放心， 还可以任命自己的 Receiver，只为自己服务。变卖了公司抵押的财产之后，Mortgagee 的欠款是最先要付的，如果付清全部欠额，剩下的钱会还给公司或者公司的清算师。如果卖掉了公司抵押的资产，还不够还 Mortgage 的全额欠款，那欠缺的数额就成为没有抵押的债务，如果公司还有别的财产可以兑换分红，这部分债务可以跟其他无抵押的债务一起按比例分红。
Caveat – 除了mortgagee，其他贷款机构给公司借钱并注册了 Caveat 的债主。他们也是有抵押的债主，但是是排在Mortgagee 之后的， 一个房产上如果有很多Caveat， 那就要看注册顺序的前后，注册的越早，分到钱的排名越前。
02
员工
澳洲公司法第 556 条规定公司欠员工的工资，养老金，Annual Leave, Long Service Leave Redundancy Payment, Payment in Lieu of Notice 在公司清算Liquidation 的情况下都是优先在无抵押的债主的前面分红的，如果员工是澳洲的公民和 Permanent Residence，政府还有 Fair Entitlement Scheme 来保护员工的利益。
至于在自动托管 （VA） 转成 债务重组 （DOCA）里的员工的债务，那要看这个债务重组的提议合同具体是什么，每个债务重组的提议都是不同的，但一般为了不让员工反对债务重组的提议， 提议里都会保护员工的利益的。
03
无抵押的债主
一般开发商欠的无抵押的债主们都有下面的几类
短缺的Mortgagee 和 Caveator 的欠款
当把公司抵押的资产卖掉，最后还不上贷款的欠额的话，Mortgagee 和 Caveator 可能会成为公司的无抵押的债主。
预付款的买家
很多项目一开始就先做了预售，如果公司不能在合同规定的日期让项目完工来完成交易， 这些预付款的买家会成为公司的无抵押的债主， Ralan 就是这种情况。在维多利亚州和昆州，都有法律规定，像这一类的预付款，必须要放在律师或者 Real Estate 中介的信托账户里， 不能被挪用，但在新南威尔士洲（NSW）却还没有把这个规定设置成法律。
Subcontractor 包工头
开发商的资金链出现问题，收到牵连很大的还有受雇于开发商的建筑商和他们手下的包工头们， 付出了劳动却得不到应有的报酬。除非有公司董事的个人担保，要不然，就只能等待看公司还有没有在分完有抵押的债主和员工后，还有没有剩余的财产可分了。
董事和股东
一般的房地产开发项目，很大一部分投资都来自开发商公司自己的董事和股东。很少有人承担这么高的风险就为了骗钱，董事和股东都是希望通过开发项目来盈利的。在项目由于各种原因，进行不下去了的时候，董事和股东经常也都是公司的大债主。
房东
如果公司有租房子作为公司的办公场所，欠房租也是常有的事，很多租约都是有个人担保的，公司清算后，房东可以去追董事。
税局
公司雇员工需要交PAYG，2018 年之前买了房子需要交GST，这些也是公司常见的会欠债的地方。
争取主动就是一切
开发商如果出现以下的状况，最好找专业人士提前咨询一下看公司的财务健康状况如何，项目完成的可行性，如果发生以下问题，越早解决，越主动，可有的选择就越多。
房子预售很不乐观
做 DA 时，在这片地上被批建的Apartment 的数量没有预算的多
DA 没有按时批下来
整个项目的花销比预算严重超标
整个项目没有按照预定的日子完成
贷款时，公司自己对项目的评估与贷款机构评估大相径庭
银行不愿贷款给公司，只有问私人贷款机构借钱，利息高
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