问题严重，墨尔本人口增长将减半！房地产市场恐受巨大冲击（组图）

悉尼和墨尔本将是受澳大利亚人口增长骤降影响最大的城市，毕竟，由移民推动的巨大收益减少对这两个城市的影响更大，而且整个房地产经济都是依赖预期每年新增的80,000至100,000人口。

所以悉尼及墨尔本和其他较不受移民影响的首府城市不同，如阿德莱德、布里斯班、珀斯，这些城市的经济发展已经多年放缓，移民人数减少不会令房地产市场进一步下跌。但对悉尼和墨尔本来说，这是一个巨大的冲击。

顾问公司SGS Economics & Planning的经济学家及合伙人Terry Rawnsley说：“ 悉尼和墨尔本的房地产市场最受打击。”住房需求将是冻结移民最直接打击的领域。

Rawnsley为每个城市描绘了两种情况——较快、较轻微、v型的复苏，以及较严重的衰退导致较慢的复苏。

不管怎样，数据都显示严酷的事实。例如，到2021年，即使是v型复苏，墨尔本的人口增长率也将从疫情前预测的105,839人减少一半以上，到47,367人。严重衰退的情况更糟糕，增幅仅为34,432。

悉尼的前景更糟。Rawnsley预测，明年悉尼的人口增长将减少近四分之三，从他早些时候估计的92,505人下降到24,256人。如果下降幅度更大，将减少五分之四，至18,113人。

到2025年，这两个城市将再次复苏，但对住房需求的打击将非常严重。较短、较轻微的移民下降幅度，将导致墨尔本预计的2019-25年度住宅总数210,000套减少44,500套，而较严重的降幅将多达60,500套——需求减少21%至29%。

人口增长 (‘000s) 及基于人口预测，到2025年住房需求的跌幅（来源: SGS Economics & Planning）

Rawnsley预测，在到2025年的6年时间，悉尼住宅需求将增加200,000套。他指出如果降幅较小，将减少46,000套，但降幅较大则减少66,500套，降幅在23%到34%之间。

高盛(Goldman Sachs)经济学家安Andrew Boak表示，人口下降还将使澳大利亚之前平衡的房地产市场陷入严重的“供应过剩”，对租赁和销售市场都造成打击。

他说:“我们的基本预测是，房价将从最近的顶峰下跌约5%，到2020年结束时，将与2019年底的水平基本相若。就地区而言，我们预计悉尼、墨尔本和布里斯班跌幅较大，其他地区的降幅较小。”

不仅仅是住宅受到影响，Savills估计，在商业地产，学生公寓的收入将出现2013年以来的首次萎缩，原因是国际学生人数大幅减少。但即便如此，商业地产的投资者通常较有耐心，因此被迫割价出售的风险很低。

澳大利亚房地产市场面临的最大风险是疫情持续。如果抗疫的努力失败，仍对全球构成威胁，那么海外移民减少的情况将持续更久。

Boak说:“海外净移民数量将保持在极低的水平，住房‘供应过剩’的情况将更严重。”削减澳大利亚永久移民的政治取向，也可能会降低移民数量恢复的水平。

不过，房地产行业并不希望出现这个情况，并指除了住房需求外，吸纳有技能的适龄工作人士移民对于支持老龄化社会的需求非常重要。土地重新规划公司EG Advisory董事总经理Shane Geha说:“人口增长很重要。”