住宅市场最坏的时刻过去了吗？澳洲金融评论AFR专题讨论纪实

作为一个《澳洲金融评论》（以下简称AFR）的重度阅读者，我每天都要花不少时间，阅读这个澳洲最大的财经网站上的新闻和内容。

虽然如今的澳洲中文媒体资讯已经非常发达，在澳洲针对华人的微信新闻号也多如牛毛，但由于语言，文化，内容制作成本等各方面的限制，很可惜，在澳洲的华人微信公众号绝大部分都没有自己原创的采编团队。

比较良心的号，就把澳洲本地媒体上的文章做标准的Naati翻译，再加上一些自己的评论作为新闻发布；

而比较恶心的，就整天弄一些标题党文章，大量表情包和GIF图片凑在一起，搞些低俗的内容来吸引眼球。

但可惜，这样的文章往往阅读量还很高。

如果你的英文水平过了大学六级，我真的还是建议去看本地媒体的新闻。

倒不是他们的记者水平就有多高，政治观点就一定正确，但至少在这个国家，本地媒体的新闻是一手信息，就这一个优势就足够了。（但本地烂媒体也有不少需要避开的）

扯远了。6月以来，AFR举办了一系列Webinar网络讲座，主题针对当下澳洲经济的各方面话题，邀请了一些行业内人士进行讨论。

昨天的讲座，讨论的主题，是当下的澳洲住宅地产市场。

我正好全程观摩了这场1小时的讲座，现在就把它的主要精华在这里分享给各位，最后，再加上一点我自己的个人观点。

讲座主题：疫情下的澳洲住宅地产

主办方：AFR

嘉宾：Jo Masters （安永澳洲首席经济学家）

Andrew Whitson (澳洲最大开发商Stockland住宅部负责人)

Nicola Powell (Domain 分析师)

Louis Christopher (SQM Research 董事)

AFR

Jo，请你先给我们描述一下安永对目前的澳洲经济的一个总体展望吧。

Jo：好。我们知道最近澳洲公布了第一季度的经济数据，澳大利亚连续29年没有经济衰退的历史到今年就要结束了。

第二季度，我们的经济数据将会很不好看，虽然三季度会有反弹，但我们对澳洲总体的经济预测是，到2021年底，经济规模依然会小于2019年底时候。

在房地产方面，澳洲的建筑工程数量显然会下降，但最让我们担心的，是澳洲人口下降对于住房需求的影响。

按照我们的统计，原本今年澳洲需要新建住宅180,000套，但由于疫情的关系，目前实际需求只要90,000套。但有几万套住宅，在疫情开始前就已经开工，所以现在是需求和供给双方面都面临压力。

AFR

Andrew，最近政府出台了一系列的住房补助政策， 对于Stockland来说，应该是个好消息吧。

Andrew：是的，我们的确受益不少。要知道每个建筑工地开工，都可以创造许多就业工作机会，在目前的低利率，高补贴状态下，我们认为是非常好的购房时点。

我们的house land package最近卖得也不错，很多买家都冲着25000刀的补贴而来。

根据Stockland的统计，我们的购房者中，96%的人是在澳洲居住了3年以上的居民，所以，目前新移民的下降暂时对我们的房屋销售压力不大。

AFR

Nicole，从Domain观察到的情况来看，目前的市场表现怎样。

Nicole：今年四月份我们看到了悉尼清盘率下降到36%的低位，这是过去15年以来最低的。当时有很多的拍卖被撤回，这也是造成低拍卖率的原因。

五月份，我们发现有更多的卖家开始调整自己对价格的预期，价格出现下调的现象有明显增加。

就城市来说，悉尼和墨尔本受到的冲击比较大，堪培拉市场到目前的表现好于其他所有首府城市，应该是和当地大量岗位是政府行业相关的有关。

AFR

这几天我们看到各大城市CBD的空置率飙升，这背后的原因是什么？情况什么时候可以好转？

Christopher：短租房源大量放到市场上转做长租，直接造成了各大城市CBD空置率上升。

短租房源的主要客人是旅游者和商务旅行者，但现在澳洲正处于“闭关锁国”期，这两方面的需求降到几乎为零，空置率不高才奇怪了。

最新的情况是，不少短租业主，在把房源转成长租后，依然找不到租客，因此有不少人选择撤下了长租广告，继续寻找短租客，寄希望于目前有所好转的疫情。相对而言，郊区的房源表现要好的多，比如悉尼的西南地区和家庭较喜欢的区域，空置率就没有上升的这么多。

AFR

有位观众问，现在是买一个2023年成交的楼花的好时候吗？

Andrew：我觉得澳洲住宅市场的基本面并没有变，那些靠近就业中心，有配套设施的house land项目目前的需求依然很旺。

如果你是Perth的首次置业买家，最多可以拿到69K澳元的补贴，而当地的带地别墅价格也就是在40多万。这样的机会恐怕失不再来。

AFR

疫情对于目前买家的购房偏好产生了什么影响吗？

Andrew：是的，我们最近在客户群中做了调研，发现客户几乎都喜欢要有完整配套设施的小区，最好是本身带公园，超市，幼教等的公寓和别墅。

在户型方面，更多人会考虑有不同空间的房子，来适应在家办公这样的趋势。

我们认为，疫情会让更多人选择别墅，而不是公寓来自住。如果是买公寓，那对户型的要求就会更高。

AFR

有没有发现最近有急售，或者强制拍卖的房产数量有所上升？

Nicola：在全国来说，暂时没有明显的上升。但如果一定要说某些地区危险性更高的话，那就是严重依赖旅游的地区，比如黄金海岸，就比悉尼墨尔本更容易出现急售的房产。

但是，永远不要忘记目前我们还在政府的补贴中，9月等到现有的各项补贴结束，到时候的市场会怎样，值得关注。

Christopher：我们是有监控这方面的数据的。去年此时全国标有急售标签的物业大概是18,000套，现在的数量大概是21,000套。

Days on market指标目前在悉尼和墨尔本有所上升，这两个城市在整个疫情中受到的打击会是最大的，因为这两个城市的房地产市场严重依赖移民。

AFR

海外买家目前的数量怎么样，是不是有什么明显的变化？

Nicola：从Domain观察到的数字来看，中国买家对于澳洲房产的关注度，降到了3年以来的最低点。

在各大城市中，悉尼依然是中国买家最关注的城市，大概占50%的搜索量，其次是布里斯班。

自从2019年中起，来自香港的点击搜索量出现了明显和快速的上升，目前占所有搜索量来源国和地区的第三名，这和过去一年当地出现的一些社会不稳定因素有明显的相关性。

AFR

悉尼和墨尔本这两大城市目前的楼市有什么不同？

Christopher：一定要说不同的话，悉尼的拍卖率更高，但空置率也更高。

目前墨尔本的疫情有第二波来袭的趋势，如果事态继续严重，那么我们马上会看到更严格的社交限制以及房市的继续衰退。

从地区来说，两个城市的inner city受到的冲击，会大于郊区。

看完AFR邀请的行业专家带来的澳洲房地产市场分析，不知各位感觉如何？

我的感受是，其实大部分的信息和我们看到的其他报道都差不多，但在看所谓专家分析的时候，阅读者永远需要记住的是，人都是屁股决定脑袋的，坐在什么位置，就决定了你对市场的看法是怎样的。

所以你依然需要独立思考，自己判断。

比如，在开发商和中介的眼中，永远都是买房的好时候，涨了他告诉你，看听我的买房没错吧，跌了他又告诉你，现在买是最好的时点，以后一定涨；

而在EY安永的经济学家Jo Masters口中，你永远不会听到她对房市做什么明确的预测。整个过程中主持人一再催问她对今年楼市涨跌幅的预测，但Jo就是三缄其口，不愿说个明确的数字。

但如果要总结这几位对目前楼市一些共通的观点，那我想，可以有以下这些：

1. 疫情对楼市的整体影响到底有多严重，要等政府补贴季过去后的三，四季度，才能显现；

2. 各个城市受影响程度不同，悉尼和墨尔本因为对移民严重依赖，受伤最大，CBD公寓租金压力最大；

3. 澳大利亚住宅市场短期面临较大压力，中长期走势不变。（基本属于废话）

今天的文章就是这样，感谢阅读。