澳洲房地产楼花的本质与真相——为什么有人获利有人亏？丨创富实战

楼花是什么？

它实际上是一种期货，指预售的尚未完成的房地产开发项目，以现在商定的价格，约定在未来一个日期前交割。

这是我在接受客户和学生咨询的时候常常被问到的话题，也是首次咨询里经常要绞尽脑汁帮他们解决的问题。

楼花的买卖，实际上是买方和卖方之间的对赌。

卖方认为价格会跌，或者持有货物所带来的回报低于出售货物并把资本投到别处的回报，或者因为融资的需求，因此提前出售。

买方认为价格会涨，因此提前购入，哪怕他们商定的价格已经比现在的市场价高了，他们也愿意，是因为他们认为价格将来比现在商定的高于市场的价格还要高。

也就是说，房地产开发商固然明白房地产长期持有会带来一定的投资收益，但是长期简单持有房产的实际收益是非常低的，远远比大多数投资者想象中的低。

具体数据请看澳房大全“创富实战”专栏的往期文章《长期持有投资物业的真实投资回报，可能远低于你的预期》。

因此，开发商宁可变现利润，收回资本，然后重新投入到新的项目中去，实现滚动投资。

房产市场有周期，在一定期限内，房价波动上涨和下降，房地产开发商投资者与房地产买家投资者之间存在对赌。

而游戏规则的制定者往往是开发商，把价格和成交时间点算好，把最有利于开发商的交易条款呈现到买家面前。

这个行业里，最大的问题是什么？

如果一份没有吸引力的商业交易呈现到一位投资者面前，投资者分析了摆在眼前的投资机会后，当然会做出相应的决策。

问题在于，投资者旁边，还多了一位头衔为“投资顾问”的人，这个人的任务就是以促成交易为目的，给投资者以有利成交的方式去解读摆在眼前的这份投资机会。

投资者最终的决策，很大程度上被“投资顾问”所影响，而这位“投资顾问”的真实身份，其实是卖家雇佣而来的销售人员。

这就是我看到的，这个行业里，最大的问题。

房产市场里的投资建议，不像股票、基金和其他金融衍生品那样受到澳洲政府的高度监管。

因此导致这种期货卖方出售时，可以委托销售中介，把产品包装起来，把卖方对赌价格下跌的意图掩盖起来，并且努力灌输一种该产品即将会涨的理念给买家，以促成交易。

这种表里不一的建议模式，并没有得到有效监管。

房产并不属于金融产品和服务的监管范围，因此销售中介无需做信息披露，无需告诉投资者他们收了多少提成，无需认真解释期货交易风险之高。

读者朋友们，如果你曾经买过楼花，你不妨尝试回想一下，给你做投资建议的人，有没有进行信息披露，书面告诉你他们在这笔交易里将获得什么好处，这项交易存在的风险是什么？

没有。这是因为，他们不需要这样做，监管部门没有要求他们这样做。

换个场景，你看那些炒外汇、期货、合约差价交易平台，他们都会书面做出严正的风险提示，说你有可能会损失掉你的全部投资，甚至损失比你投资的金额还要多。

难道这是他们自愿说这样的对成交不利的话吗？不是的，因为这是监管的要求。

试想一下，如果监管范围扩大，把楼花销售也纳入监管范畴，你每次看到楼花广告时都有风险提示，说你有可能损失你现在投入的10%订金的全部，损失金额甚至有可能多于你现在投入的订金金额。那么，你的决策机制，是否会发生改变呢？

试想一下，如果你每次购买房地产期货时，除了签一份购房合同以外，还要签一份期货交易风险说明书，把这项交易所涉及的所有风险都全部列出来。那么，你的决策机制，是否会发生改变呢？

试想一下，如果“投资顾问”被要求对你个人财务情况做详细的分析，还要签署一份投资建议书，“投资顾问”要确认他们所给出的建议是符合你的最佳利益的，否则他们将会受到惩罚……

那么，你收到对你不利的所谓投资建议的几率，是不是大大降低了？

楼花真的像一朵花，花农和花店赚钱，买花的人是花钱。再漂亮的花也会凋谢，哪怕假花它的款式也会过时。

把花买回家自己多欣赏欣赏就好了，多看几眼，你心里舒服，看着开心，它就值了，别想钱的事情了。

如果你真的想靠花来获利，还是去种花（开发房产）和卖花（销售房产）吧！

如果真的炒楼花，那么一定要看清它是期货的本质。

既然进入了期货交易这种高风险的投资领域，那你买了这个期货应该想办法以更高的价格在交割前转卖出去。

还记得中国银行原油宝事件吗？在约定的交割日前还卖不出，自己又不想要这货物，只好亏本卖出，本金没了还要倒贴，这是一个道理的。

所以，所有已经买了楼花的人，如果后悔了当初的投资决定，那么补救措施就是在交割前转卖出去，该交的额外中介费和律师费就交了吧，交割前卖出去，获利或平局退出才是正道。

就像婚庆公司一样，从花店那里买了鲜花，重新包装整合后，以更高价格转卖给结婚新人。

我们千万不要认为房产投资者就是买入终端产品并且长期持有的人，因为，这仅仅是非常普通的做法。如果你是这样认为的，那你其实是井底之蛙。

从“种花”一直到“买花”，每个环节其实都有投资的机会。

为什么我这里在房地产开发商后面多加三个字——投资者，因为，开发商自己也是一个投资者，只是，这个游戏场里，他们是高级投资者。

高级投资者往往会赚普通投资者的钱，中间的销售中介和投机者看到两边的供应与需求，在中间稳妥地分一杯羹，而普通投资者只能赚比自己晚到的其他普通投资者的钱，或者赚比他们更普通的普通投资者的钱。

我无论是通过文章，一对一咨询辅导，开培训课程还是合伙投资，我希望达到的效果，就是让普通投资者醒悟，鼓励他们通过学习以及真枪实弹地践行，在食物链里从低处往高处走，把自己培养成能够在更短时间内获得更高回报的高级投资者。

2020年即将结束了，你的新年愿望和计划是什么？如果你还没有定，不妨把自我提升设定为你新的一年里要完成的事情，投资自己，为自己作出更明智的投资决策。