中国监管岁末出手剑指房地产“灰犀牛” 约束涉房贷款引资金入实

2020年岁末，中国央行和银保监会联合出台新规，对银行业涉房贷款集中度制定指标上限，继“三道红线”后再为房地产套上紧箍咒，意欲进一步驯服这头“灰犀牛”。分析人士指出，在中国经济双循环发展的当下，此举体现了决策层引导资金脱虚向实的决心，是在金融端继续落实“房住不炒”。

此次新规对于不同类型的金融机构，分别设定五种组合的上限，对不同“超限”幅度的金融机构，设置了差异化的过渡期，设置的额度比例与今年的情况基本符合。分析人士认为，对金融机构的影响应该是渐进的，规模较小的银行或面临一定程度的业务调整压力。

中国央行、银保监会周四联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

“目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。”中国民生银行首席研究员温彬表示。

他称，为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要。

“我认为双循环的关键之一是控制房地产融资，将资金引入高端制造业。”野村中国首席经济学家陆挺表示，要把经济的总盘子做大，关键要抓住“投资”和“效率”这两个牛鼻子；在需求侧疏导房地产和基建投资，引导资金投向能够打通瓶颈的中高端制造业和和为其服务的第三产业。

他在12月初曾表示，除了三道红线之外，应该还有一个尺度：控制房地产融资在整体社会融资里的比例。在2016-2017年最高峰时该比例超过60%，相信之后这条红线会显著地低于50%。

“建立房地产贷款集中管理制度，体现了对于金融和房地产两个市场防风险、稳市场的考虑。”交通银行金融研究中心研究员夏丹表示，对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。

她指出，该制度充分体现了差异化处置。因类设限，对于不同类型的金融机构，分别设定了五种组合的上限；因地制宜，各地对于不同的区域，允许给予差异化的集中度管理要求；因幅度过渡调整，对不同“超限”幅度的金融机构，设置了差异化的过渡期，调整压力大的还可以延长过渡期，确保平稳连续性、防止用力过猛。总体而言对金融机构的影响是“渐进的”。

“接下来我们行按揭的难度又要提高了。”某国有大行上海地区支行负责人对路透称，国有大行整体比较热爱按揭贷款，今年增速普遍较高；今年9-10月，该行已进行过一轮涉房贷款的控制，“主要是控制增速，新增不能太多”，随着监管指标的出台，当地分行“接下来新增的空间将会变得非常有限”。

一位股份行华中地区分行人士亦表示，其所在城市是近年房地产热点城市之一，“我们开发贷整体控制得比较好，但这几年做了很多个人按揭，按监管的要求去压降的话，可能接下来一段时间，需要赶紧多放大其他行业的贷款，做大分母。”

贝壳研究院首席分析师许小乐称，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。

中原地产统计数据显示，在个人按揭贷款没有放松的情况下，今年购房者再次主动加杠杆，上半年贷款比例（全国住宅总成交金额中来自银行贷款的比例）回升至历史第二高位，为32%，第一高位为2016年上半年的34%。

中原地产分析师张大伟表示，过去几年有小部分区域房价依然明显上涨，很大程度上是与金融政策执行不严格有关。央行此次政策是房地产调控的又一次全面升级，但在执行层面也要注意，除了房地产贷款本身，其它消费类和企业贷款被挪用进入房地产的可能性。

渐进影响

央行网站发布的答记者问称，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

对于超出管理要求的银行业金融机构，将要求其合理选择业务调整方式、按年度合理分布业务调整规模，确保调整节奏相对平稳、调整工作稳妥有序推进。个别调降压力较大的银行，通过延长过渡期等方式差异化处理，确保政策平稳实施。

“总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”央行表示。

银行业金融机构分档类型 房地产贷款 个人住房贷款

占比上限 占比上限

第一档：中资大型银行

中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、中 40% 32.5%

国邮政储蓄银行

第二档：中资中型银行

招商银行、农业发展银行、浦发银行、中信银行、兴业银行、中国民生银行、中国光大银 27.5% 20%

行、华夏银行、进出口银行、广发银行、平安银行、北京银行、上海银行、江苏银行、恒

丰银行、浙商银行、渤海银行

第三档：中资小型银行和非县域农合机构1

城市商业银行2、民营银行 22.5% 17.5%

大中城市和城区农合机构

第四档：县域农合机构

县域农合机构 17.5% 12.5%

第五档：村镇银行

村镇银行 12.5% 7.5%

据华泰证券梳理，截至2020年6月末，六大国有商业银行中，仅有建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比分别为34.4%和33.6%，超过32.5%的上限。交通银行的房地产贷款和个人住房贷款占比分别为26.5%和20.9%，压力最小。

股份行中，招商银行和兴业银行全面超标，其中，招行房地产贷款和个人住房贷款的占比为33.2%和24.7%；兴业银行两个指标分别为33.7%和25.7%。两家银行的两个指标，均高于中型银行27.5%和20%的上限约5个百分点。

贝壳的许小乐认为，央行这样的方案对于短期市场不会造成大的影响，设置的额度比例与今年的情况基本符合，且根据年末银行的实际情况设定了过渡期。

他指出，截至今年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。

从实际经验上看，大中型银行是房地产贷款的主力。目前设定的管理比例要求基本符合今年的情况，意味着明年市场投放的额度总量不会有明显的变化，可能大中小银行之间的结构会发生一定的变化。

贝壳研究院指出，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。

“也别过度担心地产贷款新政，额度富余的银行可以接过去。”一股份行分析师表示，现在是少部分银行超标，大部分银行达标，所以客户换个银行融资就行了。

根据央行发布的《2020年三季度金融机构贷款投向统计报告》，三季度末，人民币房地产贷款余额48.83万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的28.8%；前三季度增加4.42万亿元，占同期各项贷款增量的27.2%。

鼠年的新冠疫情，让原本已进入缓慢下行周期的中国房地产意外火了一把。鉴于明年仍是休养生息年，房地产依然是中国经济的重要稳定器，但预计在最严融资监管政策下，其投资、销售增速会较今年放缓，房价亦会放慢上涨脚步。