恒大危机持续发酵，港股暴跌折射地产行业“规则已变”？（组图）

中国龙头房地产开发商恒大地产，深陷流动性危机多日，拖累地产和金融板块导致港股大跌。本周一（9月20日），恒生指数重挫超过800点，下跌3.3%。

恒大地产继续现跌势。上周大跌近30%，但并未见底，经过一个周末的酝酿，周一继续下跌超过10%至每股2.28港元， 至此恒大距离过去一年最高点时的市值已经蒸发超过90%。

金融股也受到重创。

位于香港湾仔的中国恒大中心是恒大集团正设法甩卖的房产之一。

恒大危机中，多家金融机构被牵连。恒大财报显示，在1.97万亿的总负债中，有息负债总额（债券、银行贷款等）为5718亿元。根据恒大去年年底给政府部门的信件，恒大负债涉及超过128家银行和逾121家非银行机构。

周六（9月18日）晚间其子公司恒大财富又发布了启动实物资产兑付的公告，也就是将恒大的住宅、公寓和商铺等产品按售价打折后兑付给投资者。实物资产冲抵时，住宅、公寓分别按照当期售价基础打7.2折和5.4折，商铺和车位按照当期售价基础打4.8折。

恒大集团周六公告称，有六名管理人员提前赎回12笔恒大财富投资产品，公司已要求该六人提前赎回的所有款项必须限期返回，并给予严厉惩处。

值得一提的是，同为港交所上市公司的江西省的地产巨头新力控股集团周一暴跌87%，在收盘前被紧急停牌。该股在上周分别被标普和惠誉将至“负面”评级。

香港地产“规则已变”？

此外，路透社援引三位主要开发商和一位熟悉相关会谈的香港政府顾问称，在今年的一次闭门会议上，中国官员对香港势力强大的地产大亨们提出了一个新任务：将资源和影响力用于支持北京，帮助解决可能破坏稳定的香港住房短缺问题。

路透社还援引一位接近大陆官员的消息人士称，他们被告知“游戏规则已经改变”，中国政府不再愿意容忍“垄断行为”。

BBC中文无法独立核实上述表述的准确性。

交银国际董事总经理洪灏称，如果属实，空置税、香港新界开发、大规模填海等之前难以展开的开发模式或将得以重启。香港是全球房地产最贵的市场，这是一个模式的转换。

长期以来，香港地产巨头们在特区独特的政治制度下发挥出重要力量，不仅帮助选择领导人，还能影响政府政策。他们从土地拍卖制度中获益，而该制度使供应保持紧张，房产价格也处于全球最高之列。

这一消息使香港地产企业的股价加入下跌之列，令港股地产板块雪上加霜。恒基、新世界、新鸿基周一当天的跌幅甚至高于恒大，分别达到13.2%、12.3%、10.34%，长实跌幅也达到9.3%。

香港证券所

房地产行业下行“板上钉钉”

中国知名的宏观经济学家任泽平在7月曾发布对中国房地产市场的调查。

该调查显示，2020年中国住房市值与GDP的比例为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。

纵观历史，主要国家在金融危机或者地产泡沫破灭前，住房市值与GDP的比例达到阶段性的峰值后出现下降趋势，跌到谷底后逐渐恢复到之前水平。具体来看，在2008年金融危机前后，美国住房市值与GDP比例最高为169%，日本为216%，德国为207%，英国为269%，法国为362%。在1990年代，日本房地产泡沫破灭前，住房市值与GDP比例一度高达391%。

任泽平认为，中国住房市值与GDP比例较高源于人地错配，一二线高房价，三四线高库存，导致全国住房市值高。

“我们呼吁推动新一轮房改（新房改）迫在眉睫，以人地挂钩、控制货币和房产税为核心加快构建房地产长效机制，促进房地产市场长期平稳健康发展，还有最后十年的时间窗口。”

上周五，中诚信集团董事长毛振华表示，经过长时间的发展，中国房地产已经有了很大存量，经济发展终究要退出对房地产的依赖，现在应该是开启重要转换的节点时期。

“虽然还有城市更新、居民改善需求等机会，但中国大规模爆发式的房地产开发时期已经过去，该退出或者该减缓都是应该做的。”

不过，毛振华也提醒，要实现经济转型，中间会有一定阵痛，但是一定要防止额外的、可防范的损失，尤其是注意房地产具有准金融性质，传导中具备加速和放大的特征，所以要防范房地产行业风险。

野村证券首席中国经济学家陆挺也表达相似观点，他认为，房地产行业的下行是“板上钉钉”的事情。同时，要防范金融风险过度蔓延，平衡中长期战略和短期风险。政府干预的时候也要把握好度，如果央行、中央政府担心出现系统性风险而出手救一些企业，也要根据比例让企业负责人、主要股东包括债权持有者等付出一定代价。