潘石屹夫妇套现落空，负债超300亿的SOHO前路如何？（图）

SOHO中国多次被摆上货架，却屡屡没能卖得出去。

SOHO中国是让潘石屹实现财富自由并风光一时的重要资产，为何一再被急于出手？

望京SOHO Morse姐摄

梳理财报发现，SOHO中国与销售型的万科、碧桂园、融创等房企相比，营业收入、利润规模已经是大象与蚂蚁的差距。当然，这也可以说是道不同不相为谋，这恰恰是多年前潘石屹想要转型的结果。

不过，SOHO中国与同类收租型的恒隆、希慎兴业相比，也存在着较大的差距，这或许是潘石屹萌生退意的其中一个原因。

地产江湖，对于潘石屹而言，越来越难以驾驭。

又一次没卖成

兜兜转转3个月后，潘石屹的“套现梦”再次落空。

9月10日下午，SOHO中国突发公告称，对于此前高盛代表黑石集团收购本公司全部已发行股份要约，鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方一致认为无法在最后截止日当天或之前满足先决条件，也同意不会推迟最后截止日，各方最终决定不作出要约。

很明显，主要由于监管方态度不明，导致黑石对项目前景信心不足放弃收购，否则双方完全可以再继续延长要约时间。

事件回放至6月16日，彼时公告称，黑石（NYSE:BX）对SOHO中国发出全面收购要约，收购价格为5港元/股，总共收购SOHO中国约28.56亿股股份，最高支付对价为236.58亿港元（约合人民币196亿元）。交易完成后，黑石取得控股权，SOHO中国现有控股股东潘石屹和张欣将保留9%的股权。

公告披露，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市，同时黑石计划保持SOHO中国的现有主营业务和管理团队不变，但潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任，不再担任执行董事，黑石集团将向董事会提名新的执行董事。

有消息指出，2018年，原SOHO中国老将阎岩在任职22年后，加入了黑石。该次交易或有其牵线搭桥。

然而计划赶不上变化。8月6日，SOHO中国公告要约进展最新消息，称要约方收到中国国家市场监管总局于2021年8月2日签发的通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。

终止要约意味着，潘石屹被迫继续经营着SOHO中国。为什么这么说？因为这不是SOHO中国第一次试图“卖身”，这之前潘石屹就有卖掉SOHO中国的心。

2020年3月11日晚间，SOHO中国发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性，其可能导致公司全部已发行股份作出全面要约。有消息称这个神秘的海外投资者就是黑石，当时交易价格或为40亿美元。这个交易价格可比本次的196亿元高了20%。

但交易并没有谈拢。2020年8月，SOHO中国称公司与海外投资者的讨论已经终止，双方未就潜在交易条款达成共识。梳理发现，此次交易从谈判到终止都在严重的疫情之下。

值得一提的是，SOHO中国股价每次都因为这种交易信息放出异常拉升。

2020年3月那次的交易消息传出后，SOHO中国股价当即大涨40%。但此后黑石集团放弃收购，SOHO中国股价也一路走低。本次也是6月16日放出收购消息大涨，终止交易大跌。

9月26日收盘，SOHO中国报1.94港元/股，市值101亿港元。继续下滑的市值对应的卖价或许还会更低，这将是潘石屹不得不面临的问题。

风光不再

潘石屹一度名声大噪，堪称地产界的传奇。他曾因在海南房地产市场泡沫期积累了第一桶金而风光无限。

也正因为经历过海南的大涨大跌，潘石屹形成了不过于冒险的性格特征。

早在2007年，潘石屹就开始看衰中国房地产市场。当时，他认为房价两大隐忧已出现，下跌现象已有表露。2010年，他说土地比房子贵，房价如果一直维持不现实；2014年，他表示中国房地产的日子一天不如一天，中国房地产是泰坦尼克号，就要撞到冰山；2015年，他预言房价还要降，并呼吁年轻人不要买房。

在这些“房价下跌论”下，潘石屹也在保守地经营着他的SOHO中国。潘石屹这种打法也被指错失了发展良机。

SOHO中国很早便与以住宅开发为主的传统开发分道扬镳，它转攻商业，最初几年采用的模式是散售卖掉。潘石屹对此解释为，“把大楼看成一个西瓜，在中国的市场中，能买得起一个西瓜的人极少。但如果把这个西瓜切开来卖，能买得起的人就会呈几何数增长，能让更多人分享到我们的产品和资产的升值。”

确实如其所述，SOHO中国在散售模式下大获成功。2007年在香港上市，创下当年亚洲最大商业地产IPO，也给潘石屹张欣夫妇带来巨额财富，此后还获得丰厚的分红。

其实，更早的“万通六君子”时代，万通就在潘石屹的建议下，在市场开启代销模式，结果大获成功。可见SOHO中国这个招数是潘石屹照搬过来的。

自2012年起，SOHO中国宣布转型，进一步由散售模式改为自持出租。这本是一个正确的经营策略，但由于SOHO中国资产管理和物业运营方面欠佳，导致项目在租赁市场竞争力偏弱，持有出租模式反而让SOHO中国掉队厉害。

SOHO中国在2013年至2015年经历了净利润连续的大幅下跌。

2012年，SOHO中国迎来其上市以来净利润的最高点106.47亿元。

2014年至2017年，SOHO中国经营性现金流净额均为负。

再看看其市值，2016年至2020年间，除了2017年市值达到200多亿港元，其他年份均徘徊在100多亿港元。

这期间，国内房地产企业迎来高光时刻，万科、碧桂园、恒大、融创等年收入上千亿级的房企如雨后春笋般长起来。SOHO中国区区20亿元连中型房企都比不上，就显得太没存在感，当初放言的5年之内超过万科，也只跟随历史尘封。

SOHO中国欠佳的业绩表现，还真是应了潘石屹不看好房地产市场的言论。

不仅仅潘石屹与SOHO中国如此，“万通六君子”中的冯仑、易小迪均对住宅地产持有怀疑态度，纷纷转而将宝押在非住宅板块，但结果与SOHO中国一样的命运。无论是冯仑的万通，还是易小迪的阳光100均掉队厉害，TOP10名单没有一个它们的身影。不仅如此，阳光100出现债券违约。

是草，还是树？

在彻底转型成为收租型公司之时，潘石屹也曾试图通过互联网+提升竞争力，他尝试过SOHO 3Q项目。据悉，SOHO 3Q是在移动互联网时代的共享办公空间，它采用O2O模式。在线上，用户可以通过官网或APP，在线预订付款；在线下，用户可以只租一个星期，可以只租一张办公桌或一间办公室。

潘石屹还试图用互联网改造SOHO中国的物业。

但这些努力似乎并不成功。

于是，SOHO中国在2014年开启了“卖卖卖”模式，此后售卖动作一直未停。从非核心资产到核心资产，潘石屹已累计出货超300亿元。

SOHO中国的核心资产主要是位于北京和上海的8个商业项目，潘石屹自称为“八大金刚”，分别是望京SOHO中国、光华路SOHO中国 II、银河/朝阳门SOHO中国、丽泽SOHO中国、SOHO中国复兴广场、外滩SOHO中国、SOHO中国天山广场以及古北SOHO中国。这些项目的总可租建筑面积约为79万平方米。

2021年上半年，SOHO中国实现租金收入约人民币8.05亿元，同比增长约3%。但由于今年未有物业出售，导致总收入较去年下降44.6%；净利润3.40亿元，同比大幅增长67%。

仅从财务数据来看，SOHO中国的包租公生意还是不错的：半年净利润3.40亿元，虽然比起融创、万科上百亿的净利润就像九牛一毛，但是其高达42%的净利润率却是融创、万科等无法比的；而且半年3.40亿元的净利润，在上市公司中也能跑赢大多数公司。

在负债率上，SOHO中国总负债332.46亿元，资产负债率为46.75%。这比起最近风雨飘摇的高负债房企，可以算是很稳、很安全。

不过，和同一赛道上的收租型公司如恒隆、希慎兴业相比，SOHO中国的差距一下子就显露出来了：恒隆资产负债率为29.37%，希慎兴业为25.30%，显然优于SOHO中国；恒隆、希慎兴业的每股净资产、每股现金流等数据也大大优于SOHO中国。

总的来看，从经营方面看SOHO中国安稳倒是安稳了，免于像当前中国房企那样必须经受煎熬和风险。但是在同一赛道上，SOHO中国并没有成为头部企业，反而已经泯然众人。而且，已经离开中国的潘石屹夫妇还面临一些其他不确定性风险。

潘石屹曾经在《我的价值观》一书中写道，“一个公司正确的商业模式就如同选好了一棵树苗，在夏天，我们看到草长得总比树快，但最后成材的还是树，而不是草。”

SOHO中国是草，还是树？