卖家急于在圣诞节前售房，全澳待拍卖物业数量首次超过4000套

由于全澳各地的卖家都竞相赶在市场调整和房价回落之前将自己的住宅送上拍场，澳大利亚将迎来迄今为止最繁忙的拍卖周末。

悉尼、阿德莱德和堪培拉将创下自2008年以来CoreLogic的最高拍卖房源数量记录。本周，全澳上市的房屋数量达到了创纪录的4354套，这标志着预定拍卖房产套数首次超过4000套，超过了截至2018年3月25日当周3990套的历史高点。

随着传统的春季物业上市热潮在被封锁推迟，又因限制放松而进一步升温时，本周待拍卖的房屋数量较前一周的3720套又上涨了17%，达到去年同期2168套的两倍。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver表示：“这将是新冠疫情爆发以来，房地产市场面临的最大考验。”

“买家需求依然强劲，但较高的挂牌水平仍将考验市场，并对其起到抑制作用。”

房价增长预计将于明年放缓

独立屋价格在今年已飙升22%。但分析师预计，澳洲房价增速将从明年开始放缓，而还有一些人预计，随着买家厌倦情绪的产生和住房贷款成本的上涨，修正最早可能在2022年年中就会出现。

SQM Research在繁荣与萧条Boom and Bust报告中写道，随着澳大利亚审慎监管局将进一步收紧贷款限制，房价最早可能在明年年中开始下跌。

墨尔本下跌至多3%，悉尼的跌幅可能达到2%。

在悉尼和墨尔本市场收缩的拖累下，首府城市的住宅价格增长预计将在明年第二季度见顶，并在2022年底前趋于平稳。

上述预测是建立在假设澳大利亚央行将维持利率不变，总体通胀率将升至3%至5%之间，且监管机构将在明年6月前采取进一步行动的基础上。

但SQM Research董事总经理Louis Christopher表示，APRA最早可能在下个月就采取行动，将衡量还款能力的缓冲利率再度提高50个基点至3.5%，或者对投资者贷款实施一些限制，以进一步收紧贷款。

他表示：“APRA最早将于下月底或2022年初宣布新的额外措施，因为历史告诉我们，他们将不只采取一次行动，而通常是会进行多次干预。”

NAB首席执行官Ross McEwan也呼吁APRA采取更多行动，而一般来说，当你听说有人要求进一步收紧政策时，其已经进入了计划阶段。

“这么说吧，如果澳大利亚房地产市场到2022年年中还没有放缓，APRA将继续干预，直到它放缓为止。”

“我们无法承受全国房地产市场再经历一年20%以上的增长。因此，为了确保市场软着陆，我们最好尽早看到额外的干预。”

不过，由于今年年底非同寻常又出乎意料的房地产繁荣，拍卖师们在本周正忙得不可开交。

5天，主持45场拍卖

Ray White悉尼首席拍卖师Alex Pattaro表示：“本周的拍卖数量创历史新高，在周三至周日期间，我将主持45场拍卖会。”

“我从未见过有这么多待拍卖房产在接近圣诞节的时候进入市场，所以我们正在恢复周日、工作日和晚间的拍卖会，以应对高需求。”

CoreLogic的研究主管Tim Lawless认为，圣诞节前几周的拍卖量可能会更高。

他表示：“从历史上看，拍卖场次会在11月最后一周至12月第二周之间的某个时间达到顶峰。”

“考虑到由于疫情封锁，销售季节被推迟了一点，加上强劲的销售条件，我们可能会看到拍卖活动在今年晚些时候达到顶峰。

“目前看来，12月6日和12日这两周举行的拍卖房产数量可能会更多，也许会创下拍卖物业水平的新纪录。”

在悉尼，本周将有1656套房屋被拍卖，阿德莱德有308套，堪培拉有183套。

预计本周墨尔本将举办的拍卖活动最多，有1898场预定拍卖。待拍卖房屋数量在一周内上涨14.5%，是去年这个时候的两倍多。

自9月份触底以来，全澳范围内的拍卖房产数量已强劲上升。自那以来，被拍卖的房屋数量以每周约10%的速度攀升，总增幅超过200%。

对清空率的影响

待售房产数量的高企已开始缓和买家之间的疯狂竞争，导致清空率下降。

自去年10月83.2%的近期峰值以来，上周全澳的拍卖清空率已降至70.3%，与去年同期达到的水平相当。

悉尼地区的清空率降至68.7%，为今年以来的最低水平。

自10月初85.3%的峰值以来，墨尔本的清空率也呈下降趋势。上周，清空率从前一周的71.8%降至68.6%。

“我真的很同情卖家，因为在仅六周前，我们还能看到巨大的溢价和强劲的成交结果，但就在封锁结束的时候，市场中涌入了大量的新挂牌房产，这使得参与竞争的买家数量更少，成交价也更低。”Menck White Auctioneers的拍卖师Clarence White表示。

Pattaro也表示，买家变得越来越谨慎，不再支付卖家希望得到的价格。

他表示：“买家对害怕错失良机的恐惧已经消失，许多人在观望，变得更加谨慎。”

清空率的下降已经拖累了CoreLogic的房屋价值指数。

Lawless表示：“通过追踪CoreLogic的每日指数的月度滚动变化，可以看出悉尼和墨尔本的资本收益步伐进一步放缓。”

“根据迄今的趋势，看起来这两个城市在11月底时的房价月增长率都将低于1%。”

“各大城市的房价增速都在放缓，但在布里斯班和阿德莱德，房价上涨的势头似乎正在增强，因为月度房价增速仍处于周期性高位，根据数据显示，其涨幅超过2%。”