持有近100套房产！新西兰“超级房东”称房价或跌20%（组图）

Stuff12月5日报道，Mega Landlords是一个关于新西兰最大的业主Stuff系列。房市上最大的参与者之一声称，住房市场正处于风向变化边缘，房价可能会下降20%。

超级房东Matthew Ryan说，自全球金融危机以来，他还没有注意到买方情绪有如此突然的转变，也没有注意到有如此多的因素会导致降低房价。

Ryan说他有大约100处房产，Stuff已经单独确定了68处房产，遍布奥克兰、惠灵顿、Nelson和Martinborough。

Matthew Ryan（图片来源：Stuff）

Ryan发言是因为他不同意超级房东Andrew Sowry关于价格继续上涨的预测，以及他对有利于投资者的“腐朽”市场的描述。

房价下降的因素

Ryan不期望出现2008年那样的崩溃，但认为房价可能会回落到一年前的水平。

他说，买家情绪已经发生了变化，他们不再匆忙，没有了FOMO（错失恐惧症），他们对市场更加悲观。

他说，将推动房价下跌的因素还包括利率上升，没有房贷扣除，这将增加许多投资者的税款，可能意味着更多人出售房屋，以及建筑热潮将增加住房供应。

Matthew Ryan在惠灵顿持有的房屋（图片来源：Stuff）

12月1日生效的《信贷合同和消费者金融法》（CCCFA）的变化也将加强贷款人原则，而且，Ryan说，这可能意味着银行会收紧贷款。

Ryan的预测得到了RealEstate.co.nz新数据的支持，该数据显示新房上市量飙升至七年来的最高水平。

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他们还反映了CoreLogic的数据，该数据显示房价的年增长率在一年多的时间里首次下降，而挂牌数量却在上升。

Ryan说，市场必须在某个阶段达到这一点，工资远远跟不上房价。

“不可能有一个失控的市场，每年以30%的速度增长，然后期望它将永远持续下去。”Ryan说。

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Ryan认识全国各地的房地产中介，他说那些愿意坦诚相待的人说，开放日的人数已经减少了。同时，房贷顾问的联系人告诉他，他们的业务已经从狂热变为平淡。

Ryan说，还有一种可能是银行放贷太多，现在正在等待看情况。

市场已发生转变

Ryan说，惠灵顿已经发生了变化，他估计在过去的90天里，房价已经下跌了10%。

他说：“其中一个晴雨表是拍卖会。在我过去三周参加的拍卖中，参加拍卖的人数可能比六个月前减少了一半。”

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他估计现在有一半的截止日销售和招标在惠灵顿没有报价就结束了。

Ryan在Kāpiti Coast有一栋经过改造的房子，他正试图出售。

奥克兰“因封锁而略微隔绝”

Ryan认为，奥克兰的市场受到了疫情封锁的影响，有很多买家的需求被压抑了。然而，他预计奥克兰的市场很快就会出现倾斜。

Ryan说，他在今年年中卖掉了一些奥克兰的房产，因为他觉得市场很快就会达到顶峰。

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其中包括7月10日以575万纽币售出的Ponsonby区6 Paget St，以及6月底以250万纽币售出的Bayswater区 65 Norwood Rd。

根据CoreLogic的Property Guru平台，Ryan在这两处房产上获得了可观的利润，他在2004年以185万纽币买下了Ponsonby的房屋，在2006年以120万纽币买下了Bayswater的房屋。

恢复正常市场不是坏事

Ryan说他在过去的一年里一直希望市场放缓。

“不幸的是，就像一个气球，如果一个东西在上升的方向上走了太长时间，它往往会相应地跌得很惨。”

他说，人们的第一反应是认为房价下跌是一件坏事，但回到一个更正常的买家市场是健康的，每个房子只有一两个买家在竞争。

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他说，最近看到的房价上涨对经济、新西兰人或那些试图登上阶梯的人来说都不是好事，而房屋所有权一直被视为一种“自然权利”，这是必须要维护的东西。

Ryan说，租金高、住房不平等以及人们睡在汽车里的情况具有破坏性。

“这令人震惊，这不是一个大家想看到的新西兰。我们不希望看到这种情况。”

房市不景气将如何发展

Ryan说，第一个迹象是房屋销售量开始下降，但平均售价上升。

这是因为首先受到打击的是那些试图购买和出售较便宜房屋的人。

“首次购房者可能无法从银行贷款，或者不太能买得起他们想买的房屋。”

（图片来源：Stuff）

如果他们不能买，那么那些试图升到第二套住房的人也不能出售和重新购买。不久之后，低迷就会蔓延到整个市场。

Ryan说，最贵的25%的房产可能会得到缓冲，因为随着MIQ系统结束，更多回国的新西兰人会带着现金来购买高端房产。

Ryan说他给新买家的建议是慢慢来，只支付你认为房产的长期价值。

他说，首次购房者需要在被挤出市场前迅速购买的时期已经过去。

市场和房地产经纪人的“正直”

在这个系列的早些时候，超级房东Andrew Sowry描述了房地产经纪人给予大型投资者优惠的房源，并试图为获得房源而索取报酬。

Ryan说，在他的职业生涯中，他没有见过这种行为，他所接触的绝大多数经纪人都是正直和诚实的。

（图片来源：Stuff）

他说，很少有房地产经纪人会在不上市的情况下出售房产，因为这是获得最佳价格的方法。如果他们不这样做，他们就会被房地产管理局投诉。

如何修复市场

Ryan在Wairarapa的Martinborough开发了一个分区，即Pinot Grove，他说他对议会成本、开发贡献和其他监管成本感到惊讶。

他说，政府必须专注于减少这些成本，因为最终买房人是为这些成本买单的人。

Ryan说，投资者可以成为解决方案的一部分，因为他们会购买需要改造的房产，包括不适合家庭或首次置业者的大型多平层房产。

（Violet）