澳洲央行松口：今年加息是“合理的”！NAB预测悉墨房价明年跌11.4%，房市将迎转折点

今日导读 

澳大利亚当前的现金利率仍处于0.1%的历史最低位，但央行行长提醒借款人做好准备，还款额即将上升，并表示今年晚些时候采取行动是“合理的”。这将成为澳联储11年来的首次加息。

此话一出，国民银行（NAB）立即调整了对于房价的预测。NAB认为，悉尼墨尔本房价将在2022年底前大体持平，但在2023年将至少下跌11%。

央行行长：今年可能加息澳大利亚储备银行（RBA）行长Philip Lowe2月2日在全国记者俱乐部发表讲话称，房价暴涨的趋势已经缓和，澳联储有可能会在今年晚些时候加息，并建议人们为此做好准备。

他说：“今年晚些时候利率上升肯定是一个合理的情况。由于目前通胀并不那么高，我们可以等着看这些不确定性如何解决。”

据悉，澳联储已有11年没有上调官方利率，上一次加息还是在2010年11月。

自那之后，澳联储已18次下调现金利率，这意味着过去10年里的首次置业者从未经历过该行加息，澳洲有超过110万的抵押贷款持有者尚未经历过利率上升。

Lowe表示，这些人要为不可避免的变化做好准备。

“我建议人们确保拥有资金余量，因为利率会上升。经济越强劲，失业问题进展越好，利率就会越快上升。”

Canstar的研究发现，现金利率上调0.5%，平均可变利率将升至3.55%。

如果按照这一增幅计算，30年期的50万澳元抵押贷款者每月需要多还137澳元。

如果现金利率上调1%，平均可变利率将升至4.05%，这意味着上述借款人每月还款额可能增加280澳元。

如果现金利率涨幅达西太银行（Westpac）最近预测的1.65%，平均可变利率将升至4.70%，上述借款人每月还款额可能增加471澳元。

虽然没有人希望自己的抵押贷款偿还额上升，但Lowe表示，数据显示许多澳人拥有额外可用资金，应该有能力应付更高的还款额。

报道指，过去30年，澳洲平均利率在3.94%左右。1990年1月，利率曾达到17.5%的历史高点，2020年11月降至0.1%的历史低点。

NAB：悉墨房价明年跌11.4%

央行行长这番言论一出，国民银行就立即调整了对于房价的预测。

国民银行首席经济学家Alan Oster在4日发布的住宅市场调查报告中写道：“我们已经将预期的房价修正时间提前到2022年末，因为负担能力的限制开始受到影响，抵押贷款利率的上升给房价带来了下行压力，这些因素都将抵消2022年初的涨幅。”

“总体而言，房价在今年年底之前将处于总体持平的状态。我们认为，这一趋势将持续到2023年。”

Oster还表示，在2023年年底之前，澳洲房价将下跌10%左右。“我们预计这一现象将普遍出现在首府城市，悉尼和墨尔本的跌幅只会更大，布里斯班和阿德莱德的跌幅则相对较小。”

根据国民银行的预测，悉尼房价将在今年年底前上涨1.9%，墨尔本上涨1.2%。而布里斯班和霍巴特的涨幅将超过4%，首府城市的平均涨幅为2.7%。

但到2023年底，悉尼墨尔本房价将下跌11.4%，首府城市的平均跌幅为9.3%。

Oster认为，澳洲房价的转折点将出现在2022年下半年。“我们认为房价下跌是相对有序的，大家应该明白，这种修正是建立在去年房价大涨的基础之上。”

此外，澳洲联邦银行也更新了房价预期，认为2022年将上涨7%，2023年下跌10%。

专家：澳洲房价无泡沫

在房价经历了旋风般的上涨之后，市场上有人一直盼望着价格暴跌而投机购房。

不过澳大利亚顶级房地产研究机构之一CoreLogic透露，一旦市场见顶，悉尼房价不太可能暴跌，在较长时期内出现小幅下跌是更有可能出现的结果。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，尽管此前房价大幅上涨，但并没有出现房地产泡沫。

他解释说，价格可能会在下跌之前很快达到顶峰，但在之前的市场低迷时期出现价格暴跌并没有先例。

之前的市场调整持续了数年，其特点是价格逐渐下跌，随后往往是停滞不前，房价几乎没有变动。

Lawless说，在过去30年中，悉尼房价跌幅最大的是2017年年中至2019年的两年时间里，跌幅约为14%。

在此之前，房地产市场经历了长期牛市，在四年内将房价推高了近60%。这意味着即使在2017-2019年经济低迷之后，价格仍远高于牛市前的水平。

其他修正包括2009年全球金融危机之后的一段时间，以及2011年和2000年代中期的价格下滑，但没有2017-2019年那么剧烈。

在过去一年，悉尼房价每天上涨近$1000，年涨幅达到29.6%。Lawless表示，当前的房地产繁荣结束时，无论是今年晚些时候还是2023年初，这种模式都会重演。

今日结语 

由于选举和可能来临的加息，2022年对房地产来说将是不确定的一年。

从卖家的角度来看，如果在上半年卖房，会得到一个不错的价格。

而想要逢低买入的购房者可能会失望。

虽然潜在的利率提升会导致房价回调，但房地产暴跌这种事情就别指望了，澳洲的房地产市场不太可能出现重大调整。