多渠道合作建房，打造百姓买得起的平价房（图）

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无论从中国解决住房问题的历史传统，还是发达国家成功的国际惯例，合作建房模式不仅是世界性的潮流，更是化解住房矛盾的重要的有效手段。

当今的中国房地产市场，正处在极为关键的十字路口：是继续“稳定高房价”，还是在房地产导向和住房模式上进行一场彻底的反思和变革，重新构建符合中国国情的房地产市场和住房供应新模式。FT中文网推出“房地产税与住房供应范式革命”系列文章。本文是该系列第八篇。

在本系列上篇文章《高房价和平价国民住宅，谁更能成支柱产业》中，笔者强调了只有大力发展和推广老百姓买得起的国民住宅，不仅可使绝大多数城镇居民真正实现全面居住小康，而且还可使房地产市场和住宅产业实现倍增跳跃性的高速发展，房地产才能真正成为健康而强大的中国经济发展支柱产业。

但要激活城镇居民人均住房35平方米的全面小康标准的住房消费，谈何容易。一个最现实和根本的问题，如今的房地产市场和住房供应模式就根本支撑不了这宏伟的目标。众所周知，自1998年大规模房改至今，20多年下来中国的房地产市场住房供应基本只剩下两种模式：占市场绝对主导的开发商的高价房和少到不能再少的面向低收入人群的保障房，且后者相当大一部分还是拆迁安置房。从房屋供应的结构来说，中国众多的大中城市的房地产市场，只有高价房和保障房，少了面向中等和中低收入者的“平价房”。而恰恰是这部分人才是住房消费的最大需求人群。虽然他们其中不少人举全家“三代之力”（啃老、房贷代际下移）买了住房，但其高昂的负担使其生活水准和质量大幅下降。

一个健康正常的房地产市场，应该可以全面满足“高、中、低”三种不同人群的住房消费，全面激活规模空前的城镇化所带来的住宅产业倍增发展。但在中国现有房地产市场住房供应结构中，恰恰就少了面向人数最多的中间阶层的住房供应模式。

在前总理朱镕基主政下推出的九八房改，非常明确的提出80%以上城镇居民可以买经济适用住房。当年房改文件（国发九八23号文件）规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”如果“九八房改的初心”能持续实心下去，城镇规模最大的中间阶层买房就不可能有“负担不起”的问题。可惜这项好的政策，在后任政府上台不久就被房地产特殊利益集团主导“二次房改”所废弃（见国发〔2003〕18号文）。除了10%左右的最低收入者可保障房之外，绝大多数市民都被推向原来只面向高收入者的开发商提供的高房价市场。全球泡沫最大的中国房地产市场问题由此而起。

如今，再大规模回到经济适用住房时代已不可能，但打造面向中等和中低收入者群体的“平价住房供应”模式必不可少。那么，究竟该构建怎样的住房供应新模式，打造老百姓买得起住的好的国民住宅、激活中间层的住房消费呢？这就需要我们突破现有的住房供应范式，探索最能化解中国房地产市场矛盾的新模式。

早在上个世纪80年代，邓小平在谈到如何解决当时突出的住房问题时就说过： 要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。从以上不难看出，邓小平当年对住宅产业发展和住房供应模式的考虑，“大路”要比今天宽广的多。特别是合作建房的模式（包括单位建房、集资建房、个人合作建房及公私合营和民建公助等），更是可成为今天发展国民住宅的主力军。

早在2006年笔者的“中国房地产十大批判”系列文章中，就专门有一节阐述“合作建房在世界上也是一种成功的住房模式”。当时笔者就呼吁：在住房生产供应上，实行国家政府开发、合作合资建房和开发商商品房多头并进的形式。只有如此，才能使老百姓买得起房，才能激活全部的住房消费。

当时笔者呼吁大力推广合作建房的一大背景是，利益集团操控的“二次房改”几年下来，不仅在政府的房地产政策文件中再也不见“让普通百姓买得起房”，而且房地产市场也被政府主管部门“独宠”的开发商所垄断，个人集资和单位合作之类的“自建房”更是成了倍受主管部门打压的“违规”对象。加上当时的国家计委取消了商品房8%的利润上限，开发商的商品房更是成了“高价”和“暴利”的代名词，有些开发商商品房的销售价格甚至是其成本的数倍以上。在这样的大背景下，呼唤合作建房回归，就成为一种历史的必然。可惜由于官商合谋的房地产特殊利益集团对市场的操控，来自民间的呼声和实践受到疯狂的打压。

其实，从“解放后”一直到九八房改前，中国城镇大部分新建住房都属于“合作建房”。尽管由于当时国家经济底子和市民收入水平都较脆弱，无论是合作建房的规模还是人均的住房水平都较低，但正是靠了合作建房的“雪中送炭”，才有效缓解了当年大中城市普遍存在的房荒的问题。

据业内人士介绍，从上世纪50年代开始，我国城市的机关事业单位和银行铁路邮局等效益好的行业，以及钢铁机械纺织煤矿等职工人数众多的企业，为了解决单位职工的住房困难，纷纷开展多种形式的合作建房。有许多是单位自己建房，按职工的资历和贡献分配，收取微薄的租金；还有一些是住房“自建公助”，即企业中具有一定经济能力的职工在自愿的基础上，由所在企业组织起来建造住宅。而政府和企业根据可能条件，在土地、贷款、建筑材料、施工力量、市政设施等方面给予一定帮助的住房建造办法。据不完全统计，从1954年到1956年间，通过“自建公助”全国铁路系统建设房屋超过120万平方米，解决了45000户职工的住宅问题，煤矿系统建设房屋101万平方米住宅，解决了28898户职工的住房问题。当然，这样的自建公助住房和数以百万计的各行业工人相比还只是很小一部分，当时合作建房的绝大多数还是靠单位建房。

而中国真正开始带有“商品化”色彩的住房合作社，还是从八十年代初邓小平那次住房商品化的谈话开始。据业内人士介绍， 1986年12月中国成立了第一家住房合作社——新欣住宅合作社，它是由上海市二轻局玩具公司在上海市总工会、市政府有关部门及银行、财政部门的支持下建立。建房资金由社员、企业、银行贷款各1／3。1989年底，合作社已建成住宅2.7万平方米，解决了144户职工的住房困难。这也由此拉开了带有“商品痕迹”、由政府主导、单位组织的中国合作建房的历史。

在1991年6月国务院发出的《关于积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》中，“合作建房”正式走进了“红头文件”，该通知提出了分步提租、新房新制度、集资合作建房和出售公房等多种形式房改的思路。1992年，国务院多部门更是下发了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，大力推进和规范城镇住宅合作社的发展。 当时在建设部、全国总工会和民政部的支持下，全国成立了“中国合作住宅促进会”。到1996年9月，全国已有住房合作社总数达到5000多个，涉及20多个省市，解决了150万个中低收入家庭的住房问题。规模较大的天津职工住房合作社，先后集资5亿多元，建设的“五一家园”等四个小区就有30多万平方米，共解决了4000多户职工的住房困难问题。由上海市总工会组建的有100多个会员单位上海市职工住宅合作社，建成住宅也超过10万平方米。

而给笔者印象最深的，还是所居之地——南京市的总工会下属的南京职工住宅合作社。这家成立于1993年住房合作社，当年在南京也是风云一时。它不仅建成了江苏省第一个以中小企事业单位和中低收人职工安居为目的的规范化住宅小区一一宁工新寓，而且总建筑面积高达15万平方米，房屋达1395户。楼盘之大，在当年的金陵城名噪一时。几年下来，它开发的小区还承担了南京市安居工程和经济适用住房重任，建成住宅面积30万平方米，解决了3000多户中低收入家庭的住房困难。从某种程度来说，如此“物美价廉”的住房在当时南京房地产市场上已然成为开发商的“劲敌”。后来它还筹建了一个占地54万平方米集资合作建房小区，建成后可解决近万户“社员”住房困难。可惜由于种种原因，该合作社最后“淹死”在开发商的汪洋大海中。

回顾中国合作建房发展历程，绝不是要使房地产市场回到过去，而是重新唤起合作建房模式在住房供应中不可替代的作用。有不少人以为，合作建房是陈旧老派的社会主义计划经济的产物。这就大错特错了。早在17年前笔者的“中国房地产十大批判”中就指出，从资本主义及发达国家的经验来看，合作建房也是一种值得称道、能解决住房问题的成功模式。

去年八月，笔者曾在网上参加了一个合作建房论坛。旅欧学者、专门从事住房公共政策研究的贾如君女士的一席话，则实让人震撼。据她介绍，在全世界最有钱也是瑞士最大城市苏黎世（该市提供全瑞士九分之一工作岗位），有四分之一的住房是以接近成本价甚至低于成本价供应给市民的，到2050年这个比例还将达到三分之一。而这些住房主要是由当地的住房合作社提供（见下图）

如此有钱且工作岗位及高工资集聚的城市，竟然还是全球最宜居城市，而不像世界上其他大都市，“一有钱”房价就变得“全球最难承受”。苏黎世政府认为，他们之所以能做到这样的平衡发展，主要归功于他们有一个很好很高效的住房建设政策，尤其是非营利的住房供应主体——住房合作社。

其实，苏黎世的住房合作社并不是个案，西方发达国家住房合作社是比较普遍的现象，而且主要是一种城市现象。在瑞士就有80%的大住房合作社集中在大城市。而同样是世界上人均收入最高、社会福利最好的国家之一的瑞典，全国也有“合作建房组织”——瑞典HSB合作住宅联盟，而且它还是公民住房供应的主力之一。据报道，早在1933年就成立的HSB最早是住房储蓄银行，以后逐渐发展成为个人住房合作社。它的作用就是进行住房储蓄、住房建造和管理。加入合作社的个人通过支付房屋造价和管理费用，即可得到住宅。据介绍，早在1996年，瑞典的合作住宅就已占到了住宅总量的40％。

西班牙是发达国家“合作建房”成功的另一类典型，它的服务对象主要是“穷人”。据报道，西班牙全国25%的住房都是建房合作社建造，遍布在全国各地，规模更是高达1.1万个。不少人认为，在西班牙地皮昂贵、房价居高不下的情况下，该国的普通百姓、尤其是低收入阶层仍能拥有自己体面的住房，主要归功于这种建房合作社。它是在自愿基础上由低收入家庭共同集资成立的人数不定的“自建房组织”，政府根据规定要向合作社提供税收等方面的优惠。至于建房方案、所用材料和选择哪个建筑公司，都是由社员讨论决定。建好后房屋和面积的分配，则根据社员投资的多少来决定。据介绍，有六成左右的合作社“完成使命”后并不解散，而是转变成负责房屋维修和公共设施管理的物业公司。

不仅在西方国家，就是在土地更为紧缺、经济发展迅猛的日本，在1967年也由日本政府成立了勤劳者住宅协会，即日本的住宅合作社。它集储蓄、融资、建房、分配、维修和向社外出租或出售房屋等功能为一体。尽管有如此多的“经济行为”，但日本政府明确规定它是“非赢利性组织”。和西方国家的“民间自发并自我负责筹资”不同，日本的“合作建房组织”具有强烈的政府色彩。不仅日本政府在法律上规定了了劳动金库(工人银行)与住宅金融公库(住宅银行)作为日本住宅合作社发展的基金来源，对住宅合作社负有融资的义务，而且政府还给予的一定的优惠以降低贷款利息。据报道，日本政府规定个人建房资金的20%为个人储蓄存款，80%从住宅银行和工人银行贷款，但利息很低，年息仅为3%。为了扩大资金来源，日本还引进以职工财产存款为财源的财团基金和以养老保险基金为财源退休的退休基金，以惠及更多的日本普通职工。

这里特别值得称道的是，日本政府在扶持勤劳者住宅协会（住宅合作社）方面，表现出了一个“负责任政府”的强力作为。据报道，除了上述的资金支持外，日本政府还在税收和政策优惠上对勤劳者住宅协会提供“实实在在”的扶持。勤劳者住宅协会不仅可免除法人税、注册税和印花税，而且对向“勤住协”出售土地者消减让渡税，同时，勤劳者住宅协会在获得土地后也无需交纳土地税。实际上，这个日本的“合作建房组织”建造房屋的60％的土地，都来源于国有土地。

正是由于有了这一系列“真真实实”的支持，才使日本的建房合作社（勤劳者住宅协会）能够为普通的职工提供价格更低廉的住房。据报道，勤劳者住宅协会提供的房屋售价，“基本上是控制在普通职工年收入的5～6倍的界限范围内”。日本政府在住房上的“执政为民”，不仅真真切切的体现在具体的行动上，而且也实实在在在住房上面解决了公民“最关心、最直接、最现实的利益问题”。

据了解，合作建房在西方发达国家已非常成熟，并经历了历史的考验。根据有关资料介绍，早在1775年，全球第一个住宅合作社就在英国的伯明翰成立。90年后，法国和德国分别于1860年和1862年也出现了住宅合作社。此后在在瑞典、丹麦和奥地利等国也有了较有影响的住宅合作社。到本世纪初，全世界已有7万多个住房合作社，遍及全世界40多个国家，拥有的会员数以千万。另据报道，根据国际合作社联盟多年前的统计，在市场经济发达、人均收入水平较高的欧洲国家，住房合作社所提供的住房已占到了居民住房供应总量相当高的比例。如德国城市居民住房的30．9％都是通过住宅合作社而改善住宅条件的，在挪威类似的比例也达到了20％。在美国，“也有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中”。

根据专门研究欧洲住房公共政策的学者贾如君介绍，在2012年联合国举行的国际合作社年活动中，就有专门的住房合作社国际组织——国际合作社住房组织Cooperative Housing International (CHI)。它是国际合作社联盟 (ICA) 的八个部门组织之一，推动合作社住房作为提供住房的在经济和社会上的解决方案。2012年是联合国提出的国际合作社年，从CHI发布的2012年报告中可看到，在参加该组织的国家会员中，既有奥地利、加拿大、法国、德国、意大利、瑞典、瑞士和美国等发达国家，又有埃及、印度、巴基斯坦等不发达国家。这些国家都把住房合作社，作为解决城市住房问题的重要举措之一。CHI《合作社原则指导说明》非常明确：“‘合作社为许多成员创造财富，他们作为服务使用者、生产者、独立企业主、消费者和工人参与合作社业务……’。 正是这一决定性特征将合作社住房与市场上的自住者或投资者拥有的住房区分开来。 住房合作社是由居民成员经营并为他们自己服务的，而不是为了有个人或公司的利润。”

根据统计，以合作建房为主体的非营利性住房的价格，平均比商品房便宜22-30%，最高便宜55%。

从以上不难看出，无论从中国解决住房问题的历史传统，还是发达国家成功的国际惯例，合作建房模式不仅是世界性的潮流，更是化解住房矛盾的重要的有效手段。尤其是对深受特殊利益集团操控的“二次房改”危害的中国来说，更可以从根本上填补房地产市场和住房供应结构性矛盾，重新构建住房消费市场最面广量大的“中间阶层的平价房地产市场”，一举破解现有开发商模式下“平价房”短缺所带来的严重社会问题。

其实，早在二十年前左右，时任建设部某副部长的主政官员对此就有“感悟”。按照他的说法：合作建房是我国经济适用房供应体系的重要内容。如今，虽然经济适用房体系已不复存在，但中间阶层的住房供应体系必不可少。这也是合作建房再次发展的最大历史机遇。只有这样，中国的房地产市场和住房供应，才会有“高（开发商商品房）、中（合作建房）、低（保障房）”科学完整的结构，才会最大程度的满足居民的住房消费需求，实现房地产市场和住宅产业跳跃性发展和倍增。

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